Wittgenstein23 | Luxuriöses Wohnen im Grünen Herzen Hietzings
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Premium-Mikrolage/Villenumfeld: +10% (klassische Villenstraße, grünes gehobenes Wohnumfeld zwischen Hietzing und Mauer)
- Erstbezug/Neubau: +8% (klar über markttypischem Durchschnitt, da bezugsneuer Zustand ohne Instandsetzungsbedarf)
- Nachhaltige Gebäudetechnik: +5% (Geothermie, Heizen/Kühlen, Photovoltaik, niedrige Betriebskosten laut Beschreibung)
- Hochwertige Ausstattung: +4% (natürliche Materialien, hochwertige Ausstattung, Fußbodenheizung)
- Außenflächen/Garten: +4% (2 Terrassen, 2 Balkone, ca. 116 m² Garten als klarer Mehrwert für Familien)
- ÖV-Anbindung nur mittel: -2% (GIS-Score im öffentlichen Verkehr unterdurchschnittlich)
- Stellplatz nicht inkludiert: -1% (Parkplatz nur optional gegen Aufpreis, daher kein voller Garagenmehrwert im Hauspreis enthalten)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Wittgenstein 23 – Villenflair zwischen Hietzing und Mauer
Die Wittgensteinstraße zählt zu den klassischen Wiener Villenstraßen und verbindet Rosenhügelstraße mit Speisingerstraße. Hier treffen Hietzings Flair und das Grün von Mauer aufeinander. Die Umgebung besticht durch großzügige Gärten, alte Bäume und detailreiche Villen. Wiesen des Lainzer Tiergartens, Wienerwald-Spaziergänge und Traditionsheurige wie Wiltschko oder Steinklammer liegen in unmittelbarer Nähe. Ein idealer Ort für Familien, die Wohnqualität und Ästhetik schätzen.
Das Projekt
Wittgenstein 23 umfasst sieben Eigentumswohnungen und ein Doppelhaus mit Wohnflächen von 38 bis 156 m² und großzügigen Freiflächen. Die Architektur verbindet traditionelle Villenformen mit modernen Elementen und schafft ein gemeinschaftliches Wohngefühl. Lichtdurchflutete Räume, natürliche Materialien und klare Linien fügen sich harmonisch in das gewachsene Umfeld ein.
- Tiefgarage mit vorbereiteten Anschlüssen für E-Ladestationen
- ein Stellplatz kann um € 35.000,- dazu erworben werden
- Kellerabteile für jede Einheit
- Hausinterne Räume für Fahrräder und Kinderwägen
- Geothermie (Heizen/Kühlen) und Photovoltaik für nachhaltige Energieversorgung
- Natürliche Materialien und hochwertige Ausstattung
Wittgenstein 23 vereint Lebensqualität, Nachhaltigkeit und niedrige Betriebskosten – ein Zuhause, das sich selbstverständlich in seine Umgebung einfügt.
Die Lage
Die Wittgensteinstraße zieht sich sanft den Hang hinauf – oben eröffnet sich ein Ausblick über ein Stück Wien, das Stadt und Landschaft vereint. Dieses „Dorf in der Stadt“ ermöglicht Urbanität und Natur gleichermaßen: Vormittags im Zentrum arbeiten, am Nachmittag im Wald oder auf dem Rad entspannen, abends ein Glas Wein beim Heurigen genießen.
Nur wenige Schritte trennen die Bewohner von den Spazierwegen des Lainzer Tiergartens, den Mauerer Weinbergen und den traditionellen Heurigen. Hier wird Work-Life-Balance greifbar – Natur, Erholung und Familienzeit liegen direkt vor der Haustür.
Die renommierte Privatschule St. Ursula liegt direkt im Viertel. Nahversorgung, Gesundheitszentren und Freizeitmöglichkeiten sind fußläufig erreichbar. Eine schnelle Anbindung ins Zentrum ist über S-Bahn, Bus und Straßenbahn gewährleistet.
Wittgenstein 23 verbindet Rückzugsort und Lebensmittelpunkt: ein Zuhause, in dem man ankommt, bleibt und wächst – Ausgangspunkt für ein urbanes Lebensgefühl zwischen Natur, Kultur und Stadt.
Provisionsfrei für den Käufer!
Fertigstellung: voraussichtlich 1. Quartal 2028
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.285.000 bis 1.417.000
- Schätzwert pro m²
- € 8.840/m²
Gesamte Einschätzung
Bei diesem Objekt handelt es sich um eine neu errichtete Doppelhaushälfte im Wohnungseigentum mit rund 153 m² Wohnfläche, 4 Zimmern, 3 Bädern, Keller sowie sehr guten Freiflächen mit zwei Terrassen, zwei Balkonen und einem Garten von rund 116 m². Der Ausstattungsstandard ist nach der Beschreibung überdurchschnittlich: Fußbodenheizung, Geothermie zum Heizen und Kühlen, Photovoltaik sowie hochwertige Materialien sprechen für ein modernes, energieeffizientes Familienhaus ohne kurzfristigen Investitionsbedarf.
Die Lage in der Wittgensteinstraße ist innerhalb des 23. Bezirks klar positiv zu beurteilen. Das Umfeld ist grün, villengeprägt und familienfreundlich, mit guter Nahversorgung, Schulen und Erholungsräumen in unmittelbarer Nähe. Die öffentliche Anbindung ist nicht Spitzenklasse, aber für die Wohnlage ausreichend.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Kaufpreisniveau vergleichbarer Doppelhaushälften in der Umgebung abgeleitet und anschließend um die objektspezifischen Mehrwerte angepasst. Gegenüber dem Durchschnitt rechtfertigen insbesondere Erstbezug, hochwertige Ausführung, nachhaltige Haustechnik und die sehr gute Mikrolage einen deutlichen Zuschlag. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 1.351.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 1.285.000 EUR bis 1.417.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.