6% Renditeobjekt in Eisgarn – 7 Einheiten & Ausbaupotenzial

Bestehender Ertrag trifft auf weitere Entwicklungsperspektive

In der Wienerstraße 53 in Eisgarn kommt ein vielseitiges Wohn- und Geschäftshaus mit sieben Einheiten zum Verkauf. Fünf Einheiten sind bereits vermietet, zwei weitere Flächen im Erdgeschoss befinden sich noch im Ausbauzustand und bieten die Möglichkeit, die bestehende Ertragsbasis weiter auszubauen.

Das Haus blickt dabei auf eine lange Geschichte zurück. Der ursprüngliche Gebäudeteil stammt aus der Zeit um 1900 und wurde über viele Jahre als Wirtshaus genutzt. 1987 wurde das bestehende Gebäude um das heutige Obergeschoss erweitert. Auch das Erdgeschoss war lange Zeit gewerblich geprägt: In jenem Bereich, der heute als Fotostudio vermietet ist, befand sich früher die örtliche Raiffeisenbank.

Seit der Übernahme durch den derzeitigen Eigentümer Ende 2018 wurde laufend in die Immobilie investiert und der Bestand Schritt für Schritt weiterentwickelt.

Vier moderne und vermietete Wohnungen im Obergeschoss

Im Obergeschoss wurden vier eigenständige Wohnungen geschaffen:

Top 1: ca. 75 m²
Top 2: ca. 25 m²
Top 3: ca. 48 m²
Top 4: ca. 54 m²

Alle vier Wohnungen sind derzeit vermietet.

Die Einheiten präsentieren sich modern und gepflegt. Helle Wandflächen, zeitgemäße Küchen und pflegeleichte Vinylböden in Holzoptik sorgen für ein freundliches Wohnambiente. Auch die Sanitärbereiche wurden zeitgemäß gestaltet und verfügen über moderne Fliesen, gepflegte Sanitärausstattung und Duschen mit Glasabtrennungen.

Durch die unterschiedlichen Wohnungsgrößen reicht das Angebot vom kompakten Apartment bis zur großzügigeren Mehrzimmerwohnung und spricht damit unterschiedliche Mietergruppen an.

Vermietete Gewerbeeinheit im Erdgeschoss

Im Erdgeschoss befindet sich zusätzlich eine rund 91 m² große Gewerbeeinheit, die derzeit als Fotostudio genutzt und vermietet wird.

Historisch war in genau diesem Gebäudeteil die frühere Raiffeisenbank untergebracht.

Damit verteilt sich der bestehende Ertrag nicht ausschließlich auf Wohnnutzungen, sondern wird durch eine zusätzliche gewerbliche Einheit ergänzt.

Rund 151 m² zusätzliche Fläche im Erdgeschoss

Mit Top 5 und Top 6 befinden sich zwei weitere Einheiten im Erdgeschoss:

Top 5: ca. 81 m²
Top 6: ca. 70 m²

Beide Einheiten sind derzeit noch nicht fertiggestellt und nicht vermietet.

Die bestehenden Planungen sehen einen Ausbau zu zwei weiteren Wohnungen vor. Der neue Eigentümer kann die weitere Ausgestaltung der Flächen damit noch an das eigene Nutzungskonzept anpassen.

Je nach zukünftiger Strategie kann auch geprüft werden, ob für einzelne Bereiche eine Büro-, Geschäfts- oder Dienstleistungsnutzung sinnvoll ist. Eine von der bestehenden Planung abweichende Nutzung bzw. eine allfällige Nutzungsänderung ist vor Umsetzung mit der zuständigen Baubehörde und den maßgeblichen Stellen abzuklären.

Mit der Fertigstellung von Top 5 und Top 6 können damit rund 151 m² zusätzliche vermietbare Fläche geschaffen und die bestehende Ertragsbasis entsprechend erweitert werden.

Investitionen und Modernisierungen seit 2018

Seit Ende 2018 wurden zahlreiche Maßnahmen zur Aufwertung und nachhaltigen Nutzung der Immobilie umgesetzt.

Zu den wesentlichen Arbeiten zählen unter anderem:

• Umbau des Obergeschosses zu vier modernen Wohnungen
• Modernisierung von Küchen, Bädern, Böden und Oberflächen
• Dreifach verglaste Fenster
• Modernisierung der Wärmeversorgung mit Gas-Brennwerttechnik
• zentrale Warmwasserbereitung
• rund 35 cm starke EPS-/Styroporschüttdämmung auf der obersten Geschossdecke laut aktuellem Energieausweis
• neuer Fassadenanstrich und optische Auffrischung des Gebäudes
• freundliche Gestaltung des geschützten Innenhofes
• Herstellung zusätzlicher Lager- und Abstellmöglichkeiten für die Mieter

Damit wurde ein wesentlicher Teil des historischen Gebäudebestandes bereits modernisiert und an heutige Nutzungsanforderungen angepasst.

Renditeperspektive

Die vier Wohnungen im Obergeschoss sowie die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss sind bereits vermietet. Top 5 und Top 6 sind in der derzeitigen Ertragssituation noch nicht berücksichtigt.

Auf Basis der vorliegenden unverbindlichen Modellrechnung lässt sich nach Fertigstellung und erfolgreicher Vermietung der beiden Erdgeschosseinheiten eine Nettomietrendite im Bereich von rund 6 % darstellen.

Dabei handelt es sich um ein Entwicklungsszenario und nicht um die aktuell bereits erzielte Rendite. Das tatsächliche Ergebnis hängt insbesondere von den endgültigen Ausbaukosten, der zukünftigen Nutzung, den erzielbaren Mieten und den laufenden Aufwendungen ab.

Gerade die Kombination aus bereits laufenden Mieteinnahmen und den beiden noch fertigzustellenden Einheiten macht die weitere Entwicklung der Immobilie gut nachvollziehbar.

Zusätzliche Nutz- und Nebenflächen

Ergänzt werden die sieben Einheiten durch weitere Flächen, die für ein Mehrparteienobjekt einen echten praktischen Mehrwert darstellen.

Zur Liegenschaft gehören rund 84 m² Lager- und Kellerflächen, eine ca. 50 m² große Doppelgarage, mehrere Stellplätze sowie ein geschützter Innenhof.

Die vorhandenen Lager- und Abstellmöglichkeiten stehen den Mietern zur Verfügung und erhöhen die Alltagstauglichkeit und Attraktivität des Gesamtobjektes.

Eckdaten

Objektart: Wohn- und Geschäftshaus / Renditeobjekt
Grundstücksfläche: ca. 1.690 m²
Einheiten gesamt: 7
Derzeit vermietet: 4 Wohnungen und 1 Gewerbeeinheit
Noch fertigzustellen: Top 5 und Top 6
Wohn-/Hauptnutzfläche der sieben Einheiten: ca. 444 m²
Top 1: ca. 75,44 m² – vermietet
Top 2: ca. 24,76 m² – vermietet
Top 3: ca. 47,96 m² – vermietet
Top 4: ca. 53,70 m² – vermietet
Top 5: ca. 81,00 m² – noch fertigzustellen
Top 6: ca. 69,89 m² – noch fertigzustellen
Gewerbeeinheit: ca. 91,34 m² – vermietet
Lager-/Kellerflächen: ca. 84 m²
Doppelgarage: ca. 50 m²
Stellplätze: ca. 10

Lagebeschreibung

Die Liegenschaft befindet sich in 3862 Eisgarn im Bezirk Gmünd, direkt an der Wienerstraße und damit gut erreichbar innerhalb des Ortsgebietes.

Die Bushaltestelle Eisgarn Vorstadt befindet sich unmittelbar beim Objekt. Für die bestehende Gewerbeeinheit bietet die Lage an der Wienerstraße zusätzlich eine gute Sichtbarkeit und Erreichbarkeit.

Eisgarn liegt im nördlichen Waldviertel und bietet ruhiges, ländliches Wohnen bei einem im Vergleich zu größeren Städten attraktiven Mietpreisniveau.

Das rund 1.690 m² große Grundstück bietet neben dem eigentlichen Gebäudebestand ausreichend Platz für den geschützten Innenhof, Stellplätze, Lagerbereiche und die Doppelgarage.

Solider Bestand mit klar definiertem nächsten Entwicklungsschritt

Die Wienerstraße 53 verbindet bereits modernisierte und vermietete Flächen mit einem noch klar abgrenzbaren Entwicklungsschritt.

Vier vermietete Wohnungen und eine vermietete Gewerbeeinheit bilden die bestehende Ertragsbasis. Mit Top 5 und Top 6 stehen zusätzlich rund 151 m² zur Fertigstellung und anschließenden Vermietung zur Verfügung.

Gemeinsam mit den Lagerflächen, der Doppelgarage, den Stellplätzen und dem Innenhof ergibt sich ein vielseitiges Wohn- und Geschäftshaus, bei dem bereits umfangreich investiert wurde und gleichzeitig weiteres Ertragspotenzial vorhanden ist.

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.