Ein kleines Haus im eigenen Wald – und der Bahnhof nebenan

Das Wichtigste auf einen Blick

• Grundstücksgröße laut Grundbuch: 3.766 m², Widmung Forstfläche
• Bestandsgebäude: sanierungsbedürftiges Holzblockhaus auf Massivfundament mit Keller
• Widmung: "Erhaltenswertes Gebäude im Grünland" (Geb)
• Anschlüsse: Ortswasserleitung und Senkgrube vorhanden
• Strom derzeit nicht eingeleitet, keine Heizung vorhanden

Die ausführliche Beschreibung

Es gibt Immobilien, die sich schwer einer Kategorie zuordnen lassen. Dieses Grundstück gehört definitiv dazu! Inmitten eines Waldstücks steht auf 3.766 m² Grund ein kleines Haus mit Geschichte. Gleichzeitig ist man hier erstaunlich gut angebunden: Der Bahnhof Pressbaum liegt nur wenige Schritte entfernt, Wien ist rasch erreicht.

Der obere Teil des Grundstücks liegt nahe der Bahnlinie und ist zunächst eben, danach fällt das Gelände zur Straße ab. Vom straßenseitigen Tor führt ein schmaler Hohlweg hinauf zum Haus. Der größte Teil ist bewaldet – wer möchte, hat hier ein kleines Stück eigenen Wald mit Brennholz, Schatten im Sommer und viel Natur.

Das ursprüngliche Gebäude wurde noch vor 1938 errichtet und später mehrfach verändert. Der heutige Eigentümer hat die Liegenschaft 1982 erworben und auf dem bestehenden Fundament ein Holzblockhaus errichten lassen. Zum Haus gehören ein Massivkeller mit rund 25 m² sowie etwa 50 m² Nutzfläche auf Erd- und Dachgeschoß. Die Grundsubstanz ist solide, durch den längeren Leerstand haben jedoch Innenbereiche und Dach gelitten – insgesamt ist das Gebäude sanierungsbedürftig.

Das Grundstück ist überwiegend als Forstfläche gewidmet, das bestehende Gebäude im Flächenwidmungsplan jedoch ausdrücklich als „Erhaltenswertes Gebäude im Grünland“ (Geb) ausgewiesen. Diese Widmung sichert den Bestand des Hauses und ermöglicht grundsätzlich eine Sanierung sowie zeitgemäße Adaptierungen. Die konkreten Möglichkeiten sind im Einzelfall mit der Baubehörde der Stadtgemeinde Pressbaum abzustimmen.

Eine besondere Liegenschaft für Menschen, die ein kleines Haus im eigenen Wald suchen – und gleichzeitig eine ungewöhnlich gute Bahnverbindung nach Wien zu schätzen wissen.

Information Widmung „Erhaltenswertes Gebäude im Grünland (Geb)“

Die Widmung „Erhaltenswertes Gebäude im Grünland“ (Geb) – geregelt in § 20 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 – ermöglicht den Bestand bestimmter Gebäude im Grünland, obwohl dort grundsätzlich nicht gebaut werden darf. Sie wird für bereits bestehende Gebäude festgelegt, die aus ortsbildlichen oder funktionalen Gründen erhalten bleiben sollen.

Das Gebäude darf weiterhin genutzt und erhalten werden, obwohl die Fläche nicht als Bauland gewidmet ist.

Was grundsätzlich zulässig ist

• Erhaltung und Sanierung des bestehenden Gebäudes, die Erneuerung von Dach, Fenstern, Haustechnik etc. sowie Modernisierung und Anpassung an heutige Wohnstandards
• Umbauten innerhalb des bestehenden Gebäudes sind grundsätzlich zulässig, Raumaufteilungen können geändert werden, solange der Charakter des Gebäudes erhalten bleibt.
• Die bestehende Nutzung darf grundsätzlich fortgeführt werden.

Erweiterungen (gesetzlich begrenzt)

• Eine Vergrößerung des Gebäudes ist grundsätzlich möglich, jedoch nur innerhalb eines klar definierten Rahmens.
• Nach dem NÖ Raumordnungsgesetz (§ 20) gilt: Die bebaute Fläche darf insgesamt um höchstens 30 % erweitert werden. Ausgangsbasis ist dabei immer das Gebäude zum Zeitpunkt der Festlegung der Geb-Widmung. Alle späteren Zubauten werden zusammengerechnet. Wird diese Grenze erreicht, sind weitere Erweiterungen nicht mehr zulässig.

Was in der Regel nicht zulässig ist

• Der Neubau eines völlig neuen Gebäudes im Grünland,
• eine beliebige Vergrößerung des Gebäudes oder
• die Errichtung zusätzlicher Wohnhäuser auf der Liegenschaft.

Ein vollständiger Abbruch des Gebäudes kann problematisch sein, da damit unter Umständen die Grundlage für die Geb-Widmung entfällt.

Wichtig: Die konkrete Zulässigkeit einzelner Bauvorhaben hängt immer vom Einzelfall und der Beurteilung durch die zuständige Baubehörde der jeweiligen Gemeinde ab. Vor geplanten Baumaßnahmen empfiehlt sich daher immer eine frühzeitige Abstimmung mit der Gemeinde bzw. Baubehörde.