Exklusive Villa am Grazer Rosenberg in absoluter Ruhelage
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Premium-Mikrolage Rosenberg/Ruhelage: +12% (exklusive Villenlage, hohe Privatsphäre, grünes Umfeld, absolute Ruhelage laut Beschreibung)
- Umfassende Modernisierung 2024 / sehr guter Zustand: +12% (klar über markttypischem Bestandszustand)
- Ausstattung/Technik: +8% (Photovoltaik, Tiefenbohrung, Fußbodenheizung, Alarmanlage, elektrisches Tor, Wallboxen)
- Außenanlagen & Komfort: +6% (Pool, Wintergarten, große Terrasse/Balkone, repräsentativer Garten mit altem Baumbestand)
- Grundstücksgröße und Stellplätze: +7% (ca. 1.585 m² Grund, Doppelgarage, Carport für 4 Fahrzeuge, zusätzliche Außenstellplätze)
- Objektgröße/Marktgängigkeit: -4% (490 m² Wohnfläche sind im Käuferkreis deutlich spezieller und reduzieren die Breite der Nachfrage)
Lage
Der Rosenberg zählt zu den exklusivsten Wohnlagen in Graz. Die Umgebung ist geprägt von großzügigen Grundstücken, Villen und viel Grün. Trotz der ruhigen Lage ist die Grazer Innenstadt in wenigen Minuten erreichbar.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
- Pool im Garten (10m x 5,50m)
- Photovoltaikanlage
- Fußbodenheizung
- Luxusküche inkl. moderner Geräte
- Wintergarten
- Große Fensterflächen
- Wallboxen für Elektrofahrzeuge
- elektrisches Einfahrtstor
- Alarmanlage
- großzügiger Keller
- Altbaumbestand
- höchste Privatsphäre durch uneinsichtige Lage
Beschreibung
Eingebettet in die begehrte Lage des Grazer Rosenbergs präsentiert sich diese Villa als Rückzugsort mit hoher Privatsphäre und stilvollem Ambiente. Das großzügige Grundstück mit altem Baumbestand bietet ein uneinsichtiges Wohnumfeld und verbindet repräsentatives Wohnen mit hoher Lebensqualität.
Eckdaten:
- Wohnfläche: ca. 490 m²
- Grundstück: ca. 1.585 m²
- Zimmer: 10
- Bäder: 4
- Garage: 2 Stellplätze + Carport für 4 Fahrzeuge + 4 freie Parkplätze vor dem Haus
- Baujahr: 1991, modernisiert 2024
- Zustand: sehr gut
- Lage: absolute Ruhelage
Architektur & Ausstattung
Die Villa wurde 1991 errichtet und 2024 umfassend modernisiert. Eine nachhaltige Energieversorgung mittels Tiefenbohrung sowie eine Photovoltaikanlage entsprechen aktuellen technischen Standards. Der Eingangsbereich öffnet sich großzügig und lichtdurchflutet. Die hochwertige Küche der Firma Gaggenau bildet das Zentrum des Hauses und bietet ausreichend Platz für gemeinsames Kochen und Verweilen. Von hier aus besteht direkter Zugang zur Terrasse. Das rund 83 m² große Wohnzimmer vereint Wohn-, Ess- und Aufenthaltsbereiche. Ein ca. 16 m² großer Wintergarten ergänzt den Raum und schafft eine angenehme Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich. Große Fensterflächen sorgen für viel Tageslicht.
Im Obergeschoss befinden sich fünf Schlafzimmer, zwei Bäder sowie ein separater Ankleideraum. Drei Balkone bieten Ausblicke ins Grüne.
Wellness, Komfort & Außenbereich
Der ca. 170 m² große Keller bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, unter anderem als Gästebereich, Fitnessraum oder Weinkeller. Zwei zusätzliche Bäder sind ebenfalls vorhanden. Von hier aus besteht ein direkter Zugang in den Garten mit Pool. Für Fahrzeuge stehen eine Garage für zwei Autos sowie ein Carport mit Platz für vier weitere Fahrzeuge zur Verfügung. Wallboxen für Elektrofahrzeuge sind installiert.
Eine Fußbodenheizung, ein elektrisches Einfahrtstor sowie eine Alarmanlage sorgen für zusätzlichen Komfort und Sicherheit.
Details:
- Kaufpreis: € 2.700.000,--
- Energieausweis: in Bearbeitung
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 2.420.000 bis 2.680.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.200/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine außergewöhnlich große Villa in einer der gefragtesten Wohnlagen von Graz, dem Rosenberg. Das Haus bietet rund 490 m² Wohnfläche, 10 Zimmer, 4 Bäder und laut Beschreibung ein großzügiges Grundstück mit altem Baumbestand, hoher Privatsphäre und Pool. Besonders positiv wirken die umfassende Modernisierung im Jahr 2024, der sehr gute Gesamtzustand sowie die hochwertige technische Ausstattung mit Photovoltaik, Tiefenbohrung, Fußbodenheizung, Wallboxen, Alarmanlage und großzügigen Parkmöglichkeiten.
Die Lage ist aus sachverständiger Sicht klar überdurchschnittlich: ruhiges, villengeprägtes Umfeld mit viel Grün und gleichzeitig guter Erreichbarkeit der Innenstadt. Zwar ist die Nahversorgung laut GIS nicht überragend, in dieser Art von Villenlage ist das jedoch nicht untypisch und wertseitig nachrangig gegenüber Ruhe, Prestige und Privatsphäre.
Der rechnerische Durchschnittswert aus den Vergleichsdaten lag auffallend niedrig und war wegen des kleinen, sehr uneinheitlichen Datenpools nur eingeschränkt belastbar. Deshalb wurde der Wert stärker an den besseren Vergleichsfällen, am bezirkstypischen Preisniveau und an den konkret belegten Objektmerkmalen ausgerichtet. Daraus ergibt sich ein sachverständig geschätzter Verkehrswert von 2.548.000 EUR, mit einer plausiblen Wertspanne von 2.420.000 EUR bis 2.680.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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