Familientrubel | 5 Schlafzimmer | Südwest-Terrasse und eigener Garten | Spielplatz und Badeteich ums Eck | Tiefgaragenstellplatz
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Familienfreundliche Mikrolage/Freizeitwert: +4% (Spielplatz und Hirschstettner Badeteich in kurzer Gehdistanz, gute Nahversorgung)
- Terrasse und eigener Garten: +4% (privater Außenbereich bei Reihenhaus marktgängig wertrelevant)
- Sauna im Kellergeschoss: +2% (zusätzliche Ausstattungsqualität)
- Tiefgaragenstellplatz optional: +0% (nicht im Hauswert angesetzt, da laut Text separat um 20.000 EUR erwerbbar)
- Nur durchschnittliche ÖV-Anbindung: -2% (Busanbindung gut, aber keine unmittelbare U-Bahn-Lage)
- Baujahr 1991 ohne belegte Sanierung/Neuwertigkeit: -3% (relativ zum Bezirksmarkt keine Aufwertung, eher leicht unter jüngeren bzw. modernisierten Vergleichsobjekten)
Lage
Busstation Breitenlee, Arnikaweg (Buslinien 24A, 85A, N24): 2 Gehminuten
Busstation Kalmusweg (Buslinie 85A:) 2 Gehminuten
Buslinie 24A Richtung Kagraner Platz, U1-Anbindung
Buslinie 85A Richtung Hausfeldstraße, U2-Anbindung
Apotheke Breitenlee: 3 Gehminuten
Spielplatz: 5 Gehminuten
Badeteich Hirschstetten: 3 Gehminuten
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Hier wird Freizeitspaß großgeschrieben: Ein eigenes Schlafzimmer für jeden, ein kindergerechter Garten mit Terrasse für gemeinsame Stunden im Freien – und Spielplatz sowie der Hirschstettner Badeteich gleich ums Eck.
Dieses Reihenhaus überzeugt mit einer Wohnfläche von ca. 145 m² auf 3 Ebenen, 5 Schlafzimmer, ein Badezimmer und ein privater Außenbereich, der sich wie eine kleine grüne Oase anfühlt.
Das Herzstück ist der offene Wohn- und Essbereich mit ca. 35 m². Der Tag beginnt beim gemeinsamen Frühstück, es wird gekocht, gelacht und am Abend zusammengegessen. Und wenn die Sonne scheint, verlagert sich das Familienleben einfach nach draußen.
Freiraum für Ihre Gartenideen gibt es reichlich: Outdoor-Lounge, Hängematte, Sandkiste, Planschbecken oder ein eigenes Gemüsebeet – hier darf der Garten mit der Familie mitwachsen.
Mit insgesamt 5 Schlafzimmern verteilt auf 2 Ebenen bietet das Reihenhaus auch im Inneren viel Flexibilität. Kinderzimmer, Elternschlafzimmer, Gästezimmer oder ein ruhiges Homeoffice – die Räume lassen sich an unterschiedliche Lebensphasen anpassen.
Ein Badezimmer mit Dusche und Badewanne sowie zwei Toiletten, sorgen dafür, dass auch der morgendliche Familientrubel entspannt bleibt.
Ein Tiefgaragenstellplatz kann optional für € 20.000,-- erworben werden.
Kellergeschoss (ca. 54,03 m²):
- Sauna und ein großzügiger Abstellraum
Erdgeschoss ( ca. 49,22 m²):
- Vorraum
- Toilette
- Wohnbereich mit separaten Küche
- Südwest-Terrasse
- Garten
Obergeschoss (ca. 51,42 m²):
- 3 Zimmer
- Badezimmer mit Dusche und Badewanne
- Toilette
Dachgeschoss (ca. 44,33 m²):
- 2 Zimmer
Monatliche Kosten (exkl. Heiz- und Stromkosten):
Betriebskosten € 208,26 (inkl. 10%)
Garagen-BK: € 11,14 (inkl. 20%)
Rücklage: € 150,67
Gesamt: € 370,07
Wenn Sie Lust auf dieses besondere Zuhause haben – kontaktieren Sie uns und überzeugen Sie sich selbst.
Gerne steht Ihnen Bettina Holzinger für weitere Fragen bzw. flexibel gestaltbare Besichtigungstermine unter +43664 3582426 zur Verfügung.
www.ringsmuth-immobilien.at
Alle Angaben vorbehaltlich Irrtum und Änderungen!
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 538.000 bis 619.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.990/m²
Gesamte Einschätzung
Das bewertete Objekt ist ein Reihenhaus in Wien-Donaustadt mit rund 145 m² Wohnfläche, 6 Zimmern, Terrasse, eigenem Garten und einem gut nutzbaren Kellergeschoss mit Sauna. Die Raumaufteilung mit fünf Schlafzimmern ist klar auf Familien ausgerichtet und im Markt grundsätzlich gut verwertbar. Die Ausstattung ist ordentlich und funktional; ein ausdrücklich neuwertiger oder umfassend sanierter Zustand ist aus den Unterlagen jedoch nicht ableitbar.
Die Lage ist für Familien positiv zu beurteilen: Einkaufsmöglichkeiten, Apotheke, Ärzte, Spielplatz und der Hirschstettner Badeteich sind in kurzer Gehdistanz erreichbar. Die öffentliche Anbindung ist brauchbar, erfolgt aber im Wesentlichen über Bus mit Weiterfahrt zur U-Bahn, daher keine ausgesprochene Premiumlage.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Reihenhäuser in der Umgebung abgeleitet und anschließend um die konkreten Objektmerkmale angepasst. Werterhöhend wirken vor allem der private Garten mit Südwest-Terrasse, der Freizeitwert der Mikrolage und die Sauna. Leicht wertmindernd wurde berücksichtigt, dass zwar ein solides Bestandsobjekt vorliegt, aber keine belegte Generalsanierung oder Neuwertigkeit erkennbar ist.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 578.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 538.000 EUR bis 619.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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