MAUER | REPRÄSENTATIVE VILLA – GROSSZÜGIGES WOHNEN AUF 909 m² GRUND - ca. 340 m² WOHN/NUTZFLÄCHE | LIFT | ZELLMANN IMMOBILIEN

REPRÄSENTATIVE VILLA IN MAUER – GROSSZÜGIGES WOHNEN AUF 909 m² GRUND

In einer der begehrten Wohnlagen des 23. Bezirks gelangt diese außergewöhnlich großzügige Villa in der Kroisberggasse in Mauer zum Verkauf. Auf einem rund 909 m² großen Grundstück verbindet die Liegenschaft repräsentative Architektur, hochwertige Bauqualität und ein bemerkenswert vielseitiges Raumangebot mit der besonderen Wohnqualität eines gewachsenen Wiener Villenviertels.

Die im Jahr ca. 2009 errichtete Villa verfügt über rund 225 m² Wohnnutzfläche. Hinzu kommen rund 65 m² Kellerfläche sowie eine rund 52 m² große, direkt in das Gebäude integrierte Doppelgarage. Insgesamt stehen damit rund 342 m² Gesamtnutzfläche zur Verfügung.

Großzügige Raumhöhen von bis zu rund 2,80 m, hochwertige Materialien, ein offener Kamin, Kachelöfen und ein Personenlift prägen den Charakter des Hauses. Die klare Gliederung in repräsentative Wohnbereiche, private Rückzugsräume und einen separat erschlossenen Gäste-/Au-pair-Bereich ermöglicht ein ebenso komfortables wie flexibles Wohnen.

Mit 8–9 Zimmern, drei Badezimmern und fünf WCs bietet die Villa insbesondere Familien mit entsprechendem Platzbedarf außergewöhnlich großzügige Voraussetzungen. Gleichzeitig schaffen die getrennten Bereiche Möglichkeiten für Gäste, Au-pair oder individuelle Wohn- und Arbeitskonzepte.

QUICK READ – AUF EINEN BLICK

• Grundstück: ca. 909 m²
• Wohnnutzfläche: ca. 225 m²
• Kellerfläche: ca. 65 m²
• Doppelgarage: ca. 52 m²
• Gesamtnutzfläche: ca. 342 m²
• Baujahr: ca. 2009
• Zimmer: 8–9
• Badezimmer: 3
• WCs: 5
• Ebenen: Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss
• Komfort: Personenlift über die Ebenen
• Wohnbereich: großzügig und repräsentativ mit offenem Kamin
• Zusätzliche Ausstattung: Kachelöfen
• Fenster: 3-fach verglaste Holz-Alu-Fenster
• Böden: hochwertige Parkett-, Marmor- und Feinsteinzeugbeläge
• Gäste-/Au-pair-Bereich: separat erschlossen mit eigenem Badezimmer
• Außenbereich: großzügige Süd-/Ost-Terrasse mit direktem Gartenzugang
• Garage: Doppelgarage direkt im Gebäude
• Heizung: zentrale Gasheizung
• HWB Ref,SK: 75 kWh/m²a
• fGEE: 1,42

GROSSZÜGIGKEIT, DIE MAN BEREITS BEIM EINTRETEN SPÜRT

Bereits der Eingangsbereich vermittelt den repräsentativen Charakter der Villa. Windfang, Garderobe und das großzügige Foyer bilden einen angemessenen Auftakt und führen weiter in die weitläufigen Wohn- und Gesellschaftsräume des Erdgeschosses.

Das Zentrum des Hauses bildet der großzügige Wohnbereich mit offenem Kamin. Gemeinsam mit dem Esszimmer entsteht ein repräsentativer, zugleich wohnlicher Mittelpunkt für Familie und Gäste. Großzügige Raumdimensionen und Raumhöhen von bis zu rund 2,80 m unterstreichen das besondere Raumgefühl.

Die separate Küche mit angrenzender Speis beziehungsweise Abstellraum ermöglicht eine funktionale Trennung von Kochen, Essen und Wohnen. Ein Gäste-WC ergänzt diese Ebene.

Besonders angenehm ist die unmittelbare Verbindung zum Außenbereich: Vom Wohnen gelangt man auf die großzügige Süd-/Ost-Terrasse und weiter in den Garten. Innen- und Außenraum gehen damit selbstverständlich ineinander über und erweitern den Wohnbereich in der warmen Jahreszeit.

RAUMAUFTEILUNG

Erdgeschoss

• Windfang
• Garderobe
• Gäste-WC
• Speis / Abstellraum
• Separate Küche
• Esszimmer
• Großzügiges Foyer
• Repräsentativer Wohnbereich
• Wohnzimmer mit offenem Kamin
• Große Süd-/Ost-Terrasse
• Direkter Gartenzugang

Obergeschoss

Das Obergeschoss bildet den privaten Rückzugsbereich des Hauses. Drei großzügige Schlafzimmer werden durch Schrank- und Ankleidebereiche sowie zwei Badezimmer ergänzt. Die klare Trennung zwischen den gesellschaftlichen Bereichen im Erdgeschoss und den privaten Räumen im Obergeschoss schafft insbesondere für Familien eine angenehme Wohnstruktur.

• 3 großzügige Schlafzimmer
• Schrankraum
• Ankleide
• 2 Badezimmer
• Vorraum
• Flur- und Erschließungsbereiche

Kellergeschoss

Das Kellergeschoss geht funktional deutlich über klassische Keller- und Lagerflächen hinaus. Neben Technik-, Wirtschafts- und Abstellbereichen befindet sich hier ein separat erschlossener Gäste-/Au-pair-Bereich mit eigenem Badezimmer. Damit lässt sich dieser Bereich weitgehend unabhängig vom eigentlichen Familienwohnen nutzen – beispielsweise für Gäste oder Au-pair.

• Keller- und Nebenflächen mit insgesamt ca. 65 m²
• Technik-/Heizraum
• Wirtschafts- und Abstellbereiche
• Separater Gäste-/Au-pair-Bereich
• Eigenes Badezimmer
• Eigener Zugang
• Direkte Verbindung zur Doppelgarage

DOPPELGARAGE – DIREKT IM HAUS

Die rund 52 m² große Doppelgarage ist unmittelbar in das Gebäude integriert und bietet komfortabel Platz für zwei Fahrzeuge sowie zusätzliche Abstellmöglichkeiten.

Der direkte Zugang zum Haus ist gerade im Alltag ein wesentlicher Komfortgewinn und ermöglicht einen wettergeschützten Wechsel zwischen Fahrzeug und Wohnbereich.

BAUQUALITÄT, AUSSTATTUNG UND TECHNIK

Die Villa präsentiert sich in einem gepflegten und zeitgemäßen Gesamtzustand. Die hochwertige Materialwahl zieht sich durch die unterschiedlichen Wohnbereiche und unterstützt den repräsentativen, zugleich angenehm zurückhaltenden Charakter des Hauses.

Zur Ausstattung zählen unter anderem hochwertige Parkettböden, Marmor- und Feinsteinzeugbeläge sowie 3-fach verglaste Holz-Alu-Fenster. Offener Kamin und Kachelöfen schaffen zusätzliche wohnliche Akzente.

Auch die massive Gebäudehülle unterstreicht die solide Bauweise. Dokumentiert sind unter anderem ein 30 cm starkes Hohlziegelmauerwerk mit zusätzlicher EPS-Wärmedämmung sowie eine gedämmte oberste Geschossdecke.

Ein besonderer Komfortfaktor ist der Personenlift, der gemeinsam mit dem zentralen Stiegenhaus die Geschosse miteinander verbindet. Damit bietet das Haus auch langfristig eine komfortable Erschließung der unterschiedlichen Ebenen.

HEIZUNG UND ENERGIE

Die Wärmeversorgung erfolgt über eine gebäudezentrale Gasheizung; die Warmwasserbereitung ist mit der Raumheizung kombiniert. Die Regelung erfolgt über eine Raumthermostat-Zonenregelung mit Zeitsteuerung.

Der aktuelle Energieausweis wurde am 24.06.2026 ausgestellt und weist einen HWB Ref,SK von 75 kWh/m²a sowie einen fGEE,SK von 1,42 aus.

909 m² GRUNDSTÜCK – GROSSZÜGIGKEIT AUCH IM FREIEN

Nicht nur das Haus selbst, sondern auch das Grundstück vermittelt ein für Wiener Verhältnisse bemerkenswert großzügiges Raumgefühl. Die Liegenschaft umfasst insgesamt rund 909 m² Grundstücksfläche und bietet damit einen großzügigen Rahmen für Haus, Terrasse und Garten.

Die großzügige Süd-/Ost-Terrasse erweitert den Wohnbereich ins Freie und schafft einen fließenden Übergang zum Garten. Hier entsteht ein privater Außenbereich mit ausreichend Platz für Erholung, Familie und gesellschaftliches Leben.

Die Ecklage der Liegenschaft und die großzügigen Gartenflächen tragen zusätzlich zur offenen und repräsentativen Wirkung des Grundstücks bei.

LAGE UND INFRASTRUKTUR – WOHNEN IN MAUER

Mauer zählt zu den traditionsreichen und besonders gefragten Wohngebieten im Süden Wiens. Der gewachsene Ortskern, großzügige Einfamilienhaus- und Villenlagen sowie die unmittelbare Nähe zu weitläufigen Grün- und Erholungsräumen verleihen dem Stadtteil seinen besonderen Charakter.

Die Kroisberggasse liegt in einem von Einfamilienhäusern, Villen und Gärten geprägten Wohnumfeld. Die Kombination aus ruhiger Wohnatmosphäre, guter Infrastruktur und der Nähe zum Wienerwald macht die Lage insbesondere für Familien attraktiv.

Der Maurer Hauptplatz mit Geschäften und Einrichtungen des täglichen Bedarfs ist ebenso gut erreichbar wie Kindergärten, Schulen, Ärzte und Apotheken. Öffentliche Verkehrsmittel gewährleisten eine gute Anbindung innerhalb des Bezirks sowie in Richtung Wiener Innenstadt.

Gleichzeitig liegen mit Maurer Wald und Wienerwald weitläufige Naherholungsgebiete in unmittelbarer Umgebung. Spazier-, Lauf- und Radwege sowie die bekannte Heurigenkultur von Mauer ergänzen die hohe Freizeit- und Lebensqualität.

FÜR FAMILIEN, DIE MEHR ALS NUR WOHNFLÄCHE SUCHEN

Die besondere Qualität dieser Immobilie liegt nicht allein in ihrer Größe, sondern in der Vielseitigkeit ihres Raumkonzeptes. Repräsentative Gesellschaftsräume im Erdgeschoss, klar getrennte private Schlafbereiche im Obergeschoss und ein separat nutzbarer Gäste-/Au-pair-Bereich schaffen unterschiedliche Lebensbereiche innerhalb eines Hauses.

Mit 8–9 Zimmern, drei Badezimmern, fünf WCs, Lift und Doppelgarage bietet die Villa ausreichend Platz auch für eine größere Familie und ermöglicht zugleich Rückzug und Privatsphäre.

Der separat erschlossene Bereich erweitert diese Möglichkeiten zusätzlich und schafft Flexibilität für Gäste, Au-pair oder andere individuelle Anforderungen.

UNSER RESÜMEE

Diese Villa verbindet außergewöhnliche Großzügigkeit mit einer etablierten Wohnlage in Mauer.

Rund 225 m² Wohnnutzfläche, insgesamt rund 342 m² Gesamtnutzfläche, ein 909 m² großes Grundstück, 8–9 Zimmer, drei Badezimmer, Personenlift, Doppelgarage und ein separat nutzbarer Gäste-/Au-pair-Bereich ergeben ein Wohnangebot, das sowohl repräsentativ als auch ausgesprochen alltagstauglich ist.

Besonders überzeugend ist das Zusammenspiel aus großzügigen Raumdimensionen, hochwertiger Ausstattung, klar getrennten Wohn- und Rückzugsbereichen und einem weitläufigen Grundstück.

Ein repräsentatives Zuhause für Menschen, die Raum und Privatsphäre suchen und dabei auf die Lebensqualität einer gewachsenen Wiener Villenlage nicht verzichten möchten.

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