Rohbau Juwel im Palais Ursenbeck + Dachbodenanteil

Gegenstand der Bewertung ist eine rund 94,56 Quadratmeter große Altbaufläche im Palais Ursenbeck in der Klagenfurter Innenstadt, ergänzt um einen Rohdachbodenanteil und ein Kellerabteil. Es handelt sich nicht um eine bezugsfertige Wohnung, sondern um ein entkerntes Objekt im Rohbauzustand. Positiv zu werten sind die Lage im Innenhof mit ruhiger Situierung, die neuen Fenster sowie das Entwicklungspotenzial durch den Dachbodenanteil. Deutlich wertmindernd sind jedoch der fehlende Ausbau, die aktuell nicht vorhandenen Anschlüsse für Gas, Strom und Abwasser sowie der damit verbundene erhebliche Investitionsbedarf bis zur Nutzbarkeit als Wohnung oder Atelier.

Die Lage im Bereich Innenstadt beziehungsweise Lindwurm ist grundsätzlich gut, da Geschäfte des täglichen Bedarfs fußläufig erreichbar sind. Die vorliegenden Vergleichskaufverträge für Wohnungen ähnlicher Größe im Umfeld liegen überwiegend bei etwa 2.500 Euro pro Quadratmeter und darüber. Dieser Wert ist hier aber nicht direkt ansetzbar, weil das Bewertungsobjekt in seinem derzeitigen Zustand deutlich unter dem Standard normaler Bestandswohnungen liegt.

Unter Berücksichtigung des Rohbauzustands, des Altbaucharakters, der Innenhoflage und des zusätzlichen Dachbodenanteils ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 178.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 158.000 bis 198.000 Euro. Daraus ergibt sich ein angesetzter Quadratmeterpreis von rund 1.880 Euro.