Erstbezug 3 Zimmer Gartenwohnung · Steige 1 Top 1
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug / Bauträger-Neubau 2023
- Erdgeschoßwohnung mit 84,45 m² Eigengarten
- Drei Terrassen mit insgesamt 27,50 m²
- Dreiseitige Ausrichtung Nord/Ost/Süd
- Barrierefrei mit Personenaufzug
- Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, 3-fach verglaste Schallschutzfenster, Außenjalousien
- Kellerabteil vorhanden
- Tiefgarage im Haus erwähnt, aber kein konkret zugeordneter Stellplatz im Datensatz ausgewiesen
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Ebenfurth liegt im Bezirk Wiener Neustadt-Land an der Grenze zum Burgenland und überzeugt durch die Nähe zur Natur bei gleichzeitig sehr guter Verkehrsanbindung. Der Bahnhof Ebenfurth verbindet den Ort direkt mit Wiener Neustadt und Wien; über die B-Straßen und die nahe A3/A2 ist auch das überregionale Straßennetz rasch erreichbar. Nahversorgung, Schulen, Kindergärten und Ärzte befinden sich im Ort.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Wohnung Top 01 – Stiege 1
3-Zimmer-Gartenwohnung im Erdgeschoß · Hofgrabengasse 2, 2490 Ebenfurth
Diese charmante Gartenwohnung im Erdgeschoß des Neubauprojekts Hofgrabengasse 2 verbindet durchdachte Raumaufteilung mit einem außergewöhnlichen Freiflächenangebot: Rund 71 m² Wohnfläche werden durch drei Terrassen mit zusammen 27,5 m² und einen Eigengarten mit rund 84 m² ergänzt – insgesamt stehen über 183 m² zur Verfügung. Dank der Ausrichtung nach Norden, Osten und Süden ist die Wohnung dreiseitig belichtet und bietet zu jeder Tageszeit sonnige Plätze im Freien.
Herzstück der Wohnung ist die großzügige Wohnküche, die sich über eine Terrassentür zur größten der drei Terrassen und in den angrenzenden Garten öffnet – ideal zum Kochen, Essen und Wohnen in einem lichtdurchfluteten Raum. Die beiden Schlaf- bzw. Kinderzimmer verfügen jeweils über einen eigenen Terrassenzugang: Wohnen und Garteln gehen hier nahtlos ineinander über. Ein Badezimmer mit Dusche, WC und Waschmaschinenanschluss, ein praktischer Abstellraum sowie der Vorraum komplettieren das Raumangebot.
Der Eigengarten umschließt die Wohnung auf zwei Seiten und schafft dadurch getrennte Freibereiche – etwa einen Essplatz bei der Wohnküche und eine ruhige Rückzugszone bei den Zimmern. So lässt sich der Außenraum flexibel nutzen, ohne dass man auf Privatsphäre verzichten muss.
Eckdaten
Lage | Hofgrabengasse 2, 2490 Ebenfurth · Stiege 1, Top 01 |
Geschoß / Typ | Erdgeschoß · 3 Zimmer |
Wohnfläche | ca. 71,18 m² |
Terrassen (3) | ca. 27,50 m² gesamt |
Eigengarten | ca. 84,45 m² |
Gesamtfläche | ca. 183,13 m² |
Ausrichtung | Nord / Ost / Süd |
Räume | Wohnküche, 2 Zimmer, Bad mit Dusche und WC, Abstellraum, Vorraum |
Ausstattung
- Fußbodenheizung mit raumweiser Zonenregelung, gespeist über Luftwärmepumpe
- Kontrollierte Grundlastlüftung für angenehmes Raumklima
- Hochwertiger Eichen-Parkettboden in den Wohnräumen, Feinsteinzeugfliesen in Bad und Nassbereichen
- Kunststofffenster mit 3-fach Verglasung / Schallschutzfenster mit Außenjalousien
- Sicherheits-Wohnungseingangstür (Sicherheitsklasse 2)
- Massivbauweise (Ziegelmauerwerk) mit Wärmedämmverbundsystem
- Tiefgarage im Haus
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
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Option für Anleger: Nettokaufpreis € 287.973,56,– (die 20 % USt wird überrechnet und ist kein Kostenfaktor). Zu erwartende Nettomiete ca. € 1.064,–/Monat (€ 12.773,– p.a.), das entspricht einer Bruttoanfangsrendite von ca. 4,44%.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 285.000 bis 320.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.250/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine bestandsfreie 3-Zimmer-Eigentumswohnung im Erdgeschoß eines 2023 errichteten Neubauprojekts in Ebenfurth. Die Wohnung verfügt über 71,18 Quadratmeter Wohnfläche und hebt sich durch drei Terrassen mit zusammen 27,5 Quadratmetern sowie einen Eigengarten mit rund 84 Quadratmetern deutlich vom Standardangebot ab. Die Ausstattung ist für den regionalen Markt überdurchschnittlich: Fußbodenheizung mit Luftwärmepumpe, Parkett, hochwertige Fliesen, 3-fach verglaste Fenster, Außenjalousien, Lift und barrierefreie Ausführung sprechen für ein modernes, gut verwertbares Wohnprodukt.
Die Lage ist innerhalb von Ebenfurth als gut einzustufen. Bahnhof, Bus, Supermärkte, Schule, Kindergarten, Arzt und Apotheke sind in kurzer Distanz erreichbar. Damit ist sowohl die Eigennutzung als auch die Vermietbarkeit grundsätzlich positiv zu beurteilen.
Für die Wertermittlung wurden vor allem die nahegelegenen Neubau-Kaufverträge herangezogen. Dabei waren insbesondere die direkt benachbarten Erstbezugswohnungen aussagekräftig. Gegenüber dem rechnerischen Referenzwert war ein Zuschlag gerechtfertigt, weil die konkrete Wohnung durch Garten, mehrere Terrassen und die dreiseitige Belichtung besser als der Durchschnitt des Vergleichspools einzuschätzen ist.
Der geschätzte Marktwert beträgt 303.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt zwischen 285.000 und 320.000 Euro. Daraus ergibt sich ein angesetzter Quadratmeterpreis von rund 4.250 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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