Gestaltungsfreiraum - 3 Zimmer mit Balkon im Obergeschoß · Stiege 1 Top 8
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug / Bauträger-Neubau 2023
- 12 m² gedeckter Balkon
- Lift vorhanden
- Kellerabteil vorhanden
- hochwertige Ausstattung mit Eichenparkett, Fußbodenheizung und 3-fach Verglasung
- Nord-Süd-Ausrichtung mit Querlüftung
- ruhige, uneinsehbare Freifläche
- Tiefgarage im Haus erwähnt, aber kein gesicherter Stellplatz für diese Einheit ausgewiesen
Lage
Ebenfurth liegt im Bezirk Wiener Neustadt-Land an der Grenze zum Burgenland und überzeugt durch die Nähe zur Natur bei gleichzeitig sehr guter Verkehrsanbindung. Der Bahnhof Ebenfurth verbindet den Ort direkt mit Wiener Neustadt und Wien; über die B-Straßen und die nahe A3/A2 ist auch das überregionale Straßennetz rasch erreichbar. Nahversorgung, Schulen, Kindergärten und Ärzte befinden sich im Ort.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Wohnung Top 08 – Stiege 1
3-Zimmer-Wohnung mit Balkon im Obergeschoß · Hofgrabengasse 2, 2490 Ebenfurth
Mit knapp 81 m² Wohnfläche, separatem Wohnzimmer und eigener Küche bietet diese 3-Zimmer-Wohnung im Obergeschoß eine klassische, großzügige Raumaufteilung. Die Nord-Süd-Orientierung sorgt für Querlüftung und gleichmäßige Belichtung, der 12 m² große Balkon für den Freiraum darüber hinaus.
Wohnzimmer und Küche sind hier als eigenständige Räume ausgeführt – eine Seltenheit im Neubau und ideal für alle, die Kochen und Wohnen trennen möchten. Zwei weitere Zimmer, ein Badezimmer mit Waschmaschinenanschluss, ein separates WC, ein Abstellraum und der Vorraum runden das Angebot ab.
Der gedeckte Balkon schließt an den Wohnbereich an und ist dank seiner Lage im Obergeschoß ein ruhiger, uneinsehbarer Rückzugsort.
Eckdaten
Lage | Hofgrabengasse 2, 2490 Ebenfurth · Stiege 1, Top 08 |
Geschoß / Typ | Obergeschoß · 3 Zimmer |
Wohnfläche | ca. 80,68 m² |
Balkon | ca. 12,00 m² |
Gesamtfläche | ca. 92,68 m² |
Ausrichtung | Nord / Süd |
Räume | Wohnzimmer, Küche, 2 Zimmer, Bad, separates WC, Abstellraum, Vorraum |
Ausstattung
- Fußbodenheizung mit raumweiser Zonenregelung, gespeist über Luftwärmepumpe
- Kontrollierte Grundlastlüftung für angenehmes Raumklima
- Hochwertiger Eichen-Parkettboden in den Wohnräumen, Feinsteinzeugfliesen in Bad und Nassbereichen
- Kunststofffenster mit 3-fach Verglasung / Schallschutzfenster mit Außenjalousien
- Sicherheits-Wohnungseingangstür (Sicherheitsklasse 2)
- Massivbauweise (Ziegelmauerwerk) mit Wärmedämmverbundsystem
- Tiefgarage im Haus
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
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Option für Anleger: Nettokaufpreis € 274.776,85,– (die 20 % USt wird überrechnet und ist kein Kostenfaktor). Zu erwartende Nettomiete ca. € 1.016,–/Monat (€ 12.188,– p.a.), das entspricht einer Bruttoanfangsrendite von ca. 4,44%.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 292.000 bis 329.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.850/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit 80,68 Quadratmetern Wohnfläche im 1. Obergeschoss eines 2023 errichteten Neubaus in der Hofgrabengasse 2 in Ebenfurth. Es handelt sich um einen Erstbezug mit zeitgemäßer Ausstattung, darunter Fußbodenheizung über Luftwärmepumpe, Eichenparkett, Lift, Schallschutzfenster, Außenjalousien sowie ein Kellerabteil. Wertrelevant positiv sind außerdem der 12 Quadratmeter große gedeckte Balkon, die Nord-Süd-Ausrichtung und die funktionale Raumaufteilung mit separater Küche. Die Wohnung ist bestandsfrei und daher ohne Vermietungsabschlag zu bewerten.
Die Lage ist für Ebenfurth als gut einzustufen. Bahnhof, Bus, Supermärkte, Schule, Kindergarten, Arzt und Apotheke sind in kurzer Entfernung erreichbar. Damit verbindet das Objekt ruhiges Wohnen mit guter Alltagstauglichkeit und solider regionaler Anbindung.
Für die Wertermittlung wurden vor allem echte Kaufverträge von Neubauwohnungen im unmittelbaren Umfeld herangezogen. Besonders aussagekräftig sind die sehr nahen Vergleichsobjekte im selben Marktsegment. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 3.850 Euro. Dieser liegt über dem Bezirksmedian, ist für einen Erstbezug im Bauträgersegment jedoch nachvollziehbar.
Der geschätzte Marktwert beträgt 311.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt zwischen 292.000 Euro und 329.000 Euro. Das entspricht rund 3.850 Euro pro Quadratmeter.
Ausstattung und Eigenschaften
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