3 Zimmer Gartenwohnung mit Wohlfühlfaktor · Stiege 1 Top 4
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug / Bauträger-Neubau 2023
- Terrasse ca. 13,5 m² und Eigengarten ca. 40 m²
- Barrierefrei mit Lift
- Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, 3-fach verglaste Fenster, Außenjalousien
- Erdgeschoßlage
- Tiefgarage im Haus erwähnt, aber kein eindeutig zugeordneter Stellplatz im Datensatz ausgewiesen
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Ebenfurth liegt im Bezirk Wiener Neustadt-Land an der Grenze zum Burgenland und überzeugt durch die Nähe zur Natur bei gleichzeitig sehr guter Verkehrsanbindung. Der Bahnhof Ebenfurth verbindet den Ort direkt mit Wiener Neustadt und Wien; über die B-Straßen und die nahe A3/A2 ist auch das überregionale Straßennetz rasch erreichbar. Nahversorgung, Schulen, Kindergärten und Ärzte befinden sich im Ort.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Wohnung Top 04 – Stiege 1
3-Zimmer-Gartenwohnung im Erdgeschoß · Hofgrabengasse 2, 2490 Ebenfurth
Mit knapp 81 m² Wohnfläche zählt diese 3-Zimmer-Gartenwohnung zu den großzügigsten Erdgeschoßwohnungen des Projekts. Die zweiseitige Orientierung nach Norden und Süden sorgt für angenehme Querlüftung und ausgewogene Belichtung; Terrasse (12 m²) und Eigengarten (40 m²) erweitern den Wohnraum ins Freie.
Anders als die meisten Wohnungen des Hauses bietet diese Einheit ein separates Wohnzimmer und eine eigene Küche – wer getrenntes Kochen und Wohnen schätzt, findet hier die passende Aufteilung. Zwei weitere Zimmer, ein Badezimmer mit Waschmaschinenanschluss, ein separates WC, ein Abstellraum und der Vorraum vervollständigen das Raumprogramm.
Die gedeckte Terrasse schließt direkt an den Wohnbereich an, während sich der Eigengarten an der gegenüberliegenden Gebäudeseite erstreckt – zwei Freibereiche mit ganz unterschiedlichem Charakter.
Eckdaten
Lage | Hofgrabengasse 2, 2490 Ebenfurth · Stiege 1, Top 04 |
Geschoß / Typ | Erdgeschoß · 3 Zimmer |
Wohnfläche | ca. 80,68 m² |
Terrasse | ca. 12,00 m² |
Eigengarten | ca. 40,00 m² |
Gesamtfläche | ca. 132,68 m² |
Ausrichtung | Nord / Süd |
Räume | Wohnzimmer, Küche, 2 Zimmer, Bad, separates WC, Abstellraum, Vorraum |
Ausstattung
- Fußbodenheizung mit raumweiser Zonenregelung, gespeist über Luftwärmepumpe
- Kontrollierte Grundlastlüftung für angenehmes Raumklima
- Hochwertiger Eichen-Parkettboden in den Wohnräumen, Feinsteinzeugfliesen in Bad und Nassbereichen
- Kunststofffenster mit 3-fach Verglasung / Schallschutzfenster mit Außenjalousien
- Sicherheits-Wohnungseingangstür (Sicherheitsklasse 2)
- Massivbauweise (Ziegelmauerwerk) mit Wärmedämmverbundsystem
- Tiefgarage im Haus
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
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Option für Anleger: Nettokaufpreis € 280.210,79,– (die 20 % USt wird überrechnet und ist kein Kostenfaktor). Zu erwartende Nettomiete ca. € 1.064,–/Monat (€ 12.764,– p.a.), das entspricht einer Bruttoanfangsrendite von ca. 4,56%.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 292.000 bis 332.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.870/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 80,68 Quadratmetern Wohnfläche in der Hofgrabengasse 2 in 2490 Ebenfurth. Es handelt sich um einen Erstbezug aus dem Jahr 2023 in einer modernen Wohnhausanlage. Die Wohnung liegt im Erdgeschoß und verfügt über eine Terrasse mit rund 13,5 Quadratmetern, einen Eigengarten mit etwa 40 Quadratmetern sowie ein Kellerabteil. Positiv zu werten sind die zeitgemäße Neubauausstattung mit Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, Parkett, 3-fach verglasten Fenstern, Außenjalousien, Lift und barrierefreier Ausführung. Die Erdgeschoßlage wirkt im Markt üblicherweise leicht dämpfend, wird hier aber durch Garten und gute Nutzbarkeit teilweise kompensiert.
Die Lage ist für Ebenfurth als gut einzustufen: Bahnhof, Bus, Nahversorgung, Schule und medizinische Versorgung sind in kurzer Entfernung vorhanden. Für die Wertermittlung wurden vor allem die tatsächlich verkauften Neubauwohnungen im unmittelbaren Umfeld herangezogen. Besonders aussagekräftig ist ein nahezu identisches Vergleichsobjekt direkt am Standort. Aus den Vergleichsdaten ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 3.870 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 312.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 292.000 bis 332.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 3.870 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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