*Erstbezug* 4-Zimmer Familienwohnung mit exklusiver Ausstattung!
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug im Neubau-Bauträgersegment
- hochwertige Ausstattung mit Fußbodenheizung und Kühlung, Klimaanlage, Eichenparkett und Raffstores
- Dachgeschoßwohnung mit Lift
- Terrasse/Balkonfläche von 10,56 m²
- familientauglicher 4-Zimmer-Grundriss mit Schrankraum
- Kellerabteil vorhanden
- Stellplatz nicht inkludiert, nur optional erwerbbar
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Tulln, Klosterneuburg, Wien Speckgürtel
Objektinformationen
Beschreibung
In St. Andrä Wördern wurden 4 Häuser mit insgesamt 16 lichtdurchfluteten Wohnungen inkl. Außenflächen errichtet.
Besondere Highlights:
- Schlüsselfertig (exkl. Küche)
- Fußbodenheizung + Kühlung
- Langdiele Eiche Natur Parkett
- Ziegel-Massiv inkl. Vollwärmeschutz
- 3 fach Verglasung
- elektrische Rollläden / Raffstores
- flächenbündige Innentüren 2,20 m
- Klimaanlage
- großformatige Fliesen im modernen Design
Erfüllen Sie sich Ihren eigenen Wohn(T)raum am Speckgürtel Wiens in unmittelbarer Nähe zur Wiener Stadtgrenze, Klosterneuburg und der Stadtgemeinde Tulln.
Das Projekt Tannengasse 4-6 & Buchengasse 18-20 wurde in sorgfältiger Planung im Interesse der zukünftigen Bewohner und Eigentümer optimal geplant. Zusätzlich besteht auch die Möglichkeit einen KFZ – Stellplatz optional zu erwerben.
Selbstverständlich wurde die Liegenschaft mit einem Personenlift ausgestattet, sodass sie zur Gänze barrierefrei ist. Die zu den Wohnungen zugehörigen Kellerabteile befinden sich im Erdgeschoss.
Der Neubau umfasst Wohneinheiten von drei bis fünf Zimmern und fügen sich perfekt in das Ortsbild ein.
Details Wohnung: (Top 4 / Tannengasse 4)
Nach Eintritt in die Wohnung gelangen Sie in einen großzügigen Vorraum mit Platz für Ihre Garderobe. Sämtliche Räumlichkeiten bis auf das Master-Schlafzimmer sind vom Vorraum aus, separat begehbar. Das modern und großformatig verflieste Badezimmer und das WC mit Waschbecken sind separat begehbar. Die beiden Kinderzimmer umfassen eine Fläche von ca. 13,50 m² und bieten zahlreiche Stellmöglichkeiten für Ihre Möbel. Die Wohnküche mit einer Fläche von ca. 39 m² bietet direkten Zugang auf den nordwestlich ausgerichteten Balkon.
Das Elternschlafzimmer ist östlich ausgerichtet, sodass Sie auf Wunsch, mit geöffnetem Sonnenschutz, von der Sonne geweckt werden. Selbstverständlich gibt es zusätzlich zu den ca. 15 m² Schlafzimmer, einen eigenen Schrankraum. Sämtliche Wohn- & Schlafräume wurden mit einem hochwertigen Eichenparkett „Langdiele Eiche Natur“ veredelt.
Nahversorger
• Billa „Königstetter Straße 7“
• Penny „Gewerbestraße 1“
• ENI Tankstelle „Tullnerstraße 151“
• ADEG Binder „Tullernstraße 30a“
• Apotheke „Tullnerstraße 32“
• Post „Greifensteiner Straße 16“
• Gartencenter „Greifensteiner Straße 47“
Freizeitaktivitäten:
• Fitnessstudio „Gewerbestraße 11“
• Hundezone „Kirchenweg 35“
• Wandern am Kumenberg
• Sportplatz „Doktor-Karl-Renner-Allee 14“ • Wasserskischule „Am Hafen 1“
Kindergärten/Schulen & Bildung:
• Kindergarten Wördern „Altgasse 28“
• NÖ Landeskindergarten „Greifensteiner Straße 24“
• Volksschule St. Andrä-Wördern „Greifensteiner Straße 22“ • Privatschule Kreamont St. Andrä-Wördern“
• Musikschule „Greifensteiner Straße 22“
• Informatik-Mittelschule „Greifensteiner Straße 33“
Ansehen zahlt sich aus, Sie erreichen mich unter 0676 - 342 77 18 oder per mail unter [email protected]
Kosten:
- Grunderwerbssteuer: 3,5%
- Eintragungsgebühr: 1,1%
- Maklerhonorar: 3% zzgl. MwSt.
- Vertragserrichtung: ca. 2% zzgl. MwSt.
Es wird auf ein wirtschaftliches Nahverhältnis zwischen Abgeber und Immobilienmakler hingewiesen.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 465.000 bis 495.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.920/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine 4-Zimmer-Dachgeschoßwohnung mit rund 97,5 Quadratmetern Wohnfläche in St. Andrä-Wördern. Es handelt sich um einen Erstbezug aus dem Jahr 2022 in einem kleinen Neubauprojekt. Wertrelevant sind vor allem die nachweislich hochwertige Ausstattung mit Fußbodenheizung und Kühlung, Klimaanlage, Eichenparkett, 3-fach-Verglasung, elektrischen Rollläden, Lift, Kellerabteil sowie die rund 10,6 Quadratmeter große Terrasse beziehungsweise der Balkon. Der Grundriss ist klar auf Familien ausgerichtet und durch Schrankraum und getrennt begehbare Räume gut nutzbar.
Die Lage ist als gute Wohnlage im Wiener Umland zu beurteilen. Die Nähe zu Wien, Klosterneuburg und Tulln, die vorhandene Nahversorgung sowie Schulen und Freizeitangebote sprechen für eine solide Nachfrage. Der sehr niedrige GIS-Wert erscheint aufgrund fehlender Datenerfassung nur eingeschränkt aussagekräftig und wurde daher nicht voll als Abschlag übernommen.
Die Wertermittlung stützt sich auf mehrere sehr gut vergleichbare Kaufverträge aus demselben Neubausegment im unmittelbaren Umfeld. Diese zeigen ein enges Preisband knapp unter und um 5.000 Euro pro Quadratmeter. Unter Berücksichtigung der hochwertigen Ausstattung und des fehlenden inkludierten Stellplatzes ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 4.920 Euro. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 480.000 Euro ab, mit einer realistischen Wertspanne von 465.000 bis 495.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.