Eine Wohnung, viele Möglichkeiten - 2 in 1 mit 90m2 im Herzen Tullns
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- flexible Nutzung als zwei getrennte Wohneinheiten
- 4. Stock mit Lift
- südseitige Loggia mit ca. 5,44 m²
- fixer Parkplatz inkludiert
- Lagerraum im Erdgeschoss mit ca. 5,60 m²
- freier Ausblick ohne direktes Gegenüber
- modernisiert, aber kein Erstbezug
- ruhige 30-km/h-Zone
- außenliegender Sonnenschutz an allen Fenstern
Lage
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Die modernisierte Wohnung befindet sich im 4. Stock einer gepflegten Wohnanlage und ist bequem mit dem Lift erreichbar. Alle drei großzügig geschnittenen Zimmer mit jeweils über 19 m² bieten einen freien Ausblick ohne direkte Gegenüber.
Im Zuge eines Umbaus im Jahr 1997 wurde die Wohnung so gestaltet, dass sie flexibel als zwei voneinander getrennte Wohneinheiten genutzt werden kann. Beide Einheiten sind über einen gemeinsamen Vorraum erreichbar und verfügen jeweils über eine eigene Klingel sowie einen separaten Briefkasten. Dadurch ergeben sich vielfältige Nutzungsmöglichkeiten: Eigennutzung der gesamten rund 90 m² großen Wohnung inklusive Loggia, Vermietung beider Einheiten oder Kombination aus Wohnen und Vermieten. Diese Immobilie bietet ein Höchstmaß an Flexibilität. Besichtigungen sind kurzfristig möglich.
Die größere Einheit verfügt über zwei Zimmer, eine Wohnküche mit vorhandenem Küchenblock, Badezimmer, separates WC, Abstellraum sowie Vorraum.
Die kleinere Wohneinheit besteht aus einem großzügigen, südseitig ausgerichteten Zimmer mit Loggia sowie einem Badezimmer mit WC. Die Anschlüsse für eine Küche sind bereits vorbereitet, wodurch sich der Raum mit geringem Aufwand in eine komfortable Wohnküche umgestalten lässt.
Sämtliche Fenster sind mit außenliegendem Sonnenschutz (Rollläden) ausgestattet.
Zur Wohnung gehören außerdem ein Lagerraum im Erdgeschoss mit ca. 5,60 m² sowie ein fixer Parkplatz.
Die Einrichtung auf dem Titelbild dient ausschließlich als Beispiel zur möglichen Gestaltung. Die weiteren Fotos zeigen den aktuellen Zustand der Wohnung. Bei den großen Zimmern wurde zunächst der Ausblick und anschließend der Innenbereich fotografiert.
Lage
Tulln zählt zu den besonders lebenswerten Bezirksstädten Niederösterreichs und überzeugt durch hohe Wohnqualität. Die Stadt bietet zahlreiche Arbeitsmöglichkeiten, ein umfangreiches Bildungsangebot von Kindergarten bis Universität sowie vielfältige Freizeit-, Sport- und Kulturangebote. Wien ist sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln in weniger als 30 Minuten erreichbar.
Die Wohnhausanlage liegt in einem ruhigen Wohngebiet mit verkehrsberuhigter 30-km/h-Zone. Der Bahnhof ist bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar. Über die Franz-Josefs-Bahn gelangt man in weniger als einer halben Stunde nach Wien. Eine Bushaltestelle befindet sich direkt vor dem Gebäude.
Sonstiges
Die Wohnanlage wird über eine zentrale Gasheizung mit Wärme und Warmwasser versorgt. Die jährliche Abrechnung erfolgt durch ein externes Unternehmen. Für beide Wohneinheiten werden die Heiz- und Warmwasserkosten getrennt abgerechnet.
Zusätzlich stehen den Bewohnern ein Fahrradraum sowie eine gemeinschaftliche Waschküche zur Verfügung.
Aktuell fallen monatlich folgende Kosten an:
€ 111,81 Instandhaltungsrücklage
€ 377,46 Betriebs- und Verwaltungskosten
€ 90,55 Heizung und Warmwasser (jährliche Abrechnung)
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Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 295.000 bis 329.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.470/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine modernisierte Eigentumswohnung mit rund 90 m² Wohnfläche in Tulln an der Donau, gelegen im 4. Stock einer gepflegten Wohnanlage mit Lift. Besonders wertrelevant sind die flexible Nutzbarkeit als zwei getrennte Einheiten, die südseitige Loggia, der freie Ausblick, ein fixer Parkplatz sowie ein zusätzlicher Lagerraum im Erdgeschoss. Die Wohnung ist damit sowohl für Eigennutzer als auch für eine kombinierte Wohn- und Vermietungsnutzung interessant.
Die Lage ist als ruhige, gut nutzbare Wohnlage einzustufen. Positiv sind die verkehrsberuhigte Umgebung, die Busanbindung direkt vor dem Gebäude sowie die gute Erreichbarkeit des Bahnhofs und von Wien. Tulln selbst bietet eine solide Infrastruktur und eine insgesamt gute Wohnqualität.
Für die Wertermittlung wurden mehrere echte Kaufverträge aus dem nahen Umfeld herangezogen. Die am besten vergleichbaren Wohnungen liegen überwiegend in einer Bandbreite von etwa 3.150 bis 3.660 Euro je Quadratmeter. Aufgrund der konkreten Zusatzmerkmale des Bewertungsobjekts ist ein Ansatz im oberen Mittelfeld dieser Spanne sachgerecht.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 312.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 295.000 bis 329.000 Euro. Daraus ergibt sich ein angesetzter Quadratmeterpreis von rund 3.470 Euro.
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