Kompakte 2-Zimmer-Stadtwohnung in Margareten — top angebunden, mit Zukunftslage
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- vollrenovierter Zustand
- sehr gute innerstädtische Mikrolage nahe Wieden/Naschmarkt-Grätzel
- 1. Stock mit Lift
- keine Freifläche
- kein Stellplatz
- kleine Wohnungsgröße mit marktüblich leicht höherem m²-Preis
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
- solide Bauperiode um 1980 mit Fernwärme
Lage
U4 Pilgramgasse fußläufig — in wenigen Minuten am Karlsplatz, Schwedenplatz und in Schönbrunn.
Zukunfts-Asset U2xU5: Mit dem größten Öffi-Ausbau Wiens wird Pilgramgasse zum neuen U2/U4-Knoten, und die Reinprechtsdorfer Straße erhält erstmals eine eigene U-Bahn-Station (U2) — direkt im Grätzel. Das wertet die Mikrolage nachhaltig auf (Inbetriebnahme rund um 2030).
Grenze zum 4. Bezirk (Wieden) und zum Naschmarkt — Wiens berühmtester Markt, Kettenbrückengasse und die Wienzeile-Szene sind schnell erreicht.
1. Bezirk / Innenstadt in wenigen Minuten.
Nahversorgung pur: Margaretenstraße und Reinprechtsdorfer Straße als Einkaufsstraßen, dazu Supermärkte, Cafés, Bars und Restaurants in Gehweite.
Grünraum: Bruno-Kreisky-Park und Einsiedlerpark für die Pause zwischendurch.
Dichtes Straßenbahn- und Busnetz ergänzt die U-Bahn perfekt.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Kompakte 2-Zimmer-Wohnung mit rund 45 m² in einer der zentralsten und lebendigsten Lagen Wiens: Margareten (1050), an der Nahtstelle zum 4. Bezirk (Wieden) und zum Naschmarkt-Grätzel. Wer innerstädtisches Leben mit kurzen Wegen und bester Öffi-Anbindung sucht — heute wie in Zukunft — ist hier goldrichtig. Ideal als Erstwohnsitz für Singles und Paare oder als wertbeständiges Anlegerobjekt in einem Bezirk mit stabiler Nachfrage.
Raumaufteilung (ca. 45 m², 1. Stock)
- Offener Wohn-, Koch- und Essbereich ca. 21 m² — hell und großzügig, der lichtdurchflutete Mittelpunkt der Wohnung
- Zimmer ca. 14,0 m² — ideal als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer
- Vorraum/Gang ca. 3 m²
- Badezimmer ca. 6,5 m²
Eckdaten
- Objektart: 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Wohnungseigentum)
- Wohnnutzfläche: ca. 45 m²
- Zimmer: 2 (Wohnbereich mit Küche + 1 Zimmer)
- Stockwerk: 1. Stock · Freifläche: keine
- Heizung: Fernwärme
- Stellplatz: kein eigener Stellplatz bei dieser Einheit
- Zustand: saniert
- Gebäude: Mehrfamilienhaus, errichtet ca. 1980
- Betriebskosten inkl. Heizung: ca. 190 €/Monat (zzgl. Rücklage ca. 57 €/Monat)
- Energieausweis: HWB 71 kWh/m²a (Klasse C) · Ausweis wird erneuert, fGEE folgt
- Anbindung Wien-Zentrum: wenige Minuten mit U4 (Pilgramgasse)
- Kaufpreis: € 295.000,–
Aufgrund der Lage außerhalb einer Wohnzone ist eine touristische Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb) im Einzelfall – mit behördlicher Ausnahmebewilligung und Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Gerne berate ich Sie auf Deutsch, Englisch und Serbisch.
David Babić – Ihr Immobilienberater in Wien
+43 670 4002677
MOO Immobilien GmbH – Ihr Ansprechpartner in Wien
Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 230.000 bis 260.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.450/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 45 Quadratmeter große 2-Zimmer-Eigentumswohnung im 5. Wiener Gemeindebezirk, gelegen im 1. Stock eines Hauses aus etwa 1980. Die Wohnung ist laut Inserat saniert beziehungsweise vollrenoviert und verfügt über Lift, Fernwärme, Einbauküche, Parkettböden sowie ein Badezimmer mit Fenster. Positiv ist die kompakte, gut verwertbare Grundrisslösung. Abschläge ergeben sich daraus, dass weder Balkon noch Terrasse vorhanden sind und auch kein eigener Stellplatz zur Einheit gehört.
Die Lage ist für eine kleine Stadtwohnung klar überdurchschnittlich. Die Nähe zur Wieden, zum Naschmarkt-Grätzel und zur U4 macht die Wohnung sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger attraktiv. Zusätzlich ist die angekündigte Aufwertung durch den Ausbau von U2 und U5 ein nachvollziehbarer Lagevorteil. Nahversorgung, Grünflächen und städtische Infrastruktur sind sehr gut.
Die Vergleichskaufverträge im unmittelbaren Umfeld zeigen eine breite Spanne, wobei für dieses Objekt vor allem die mittleren bis guten Bestandswerte maßgeblich sind. Unter Berücksichtigung von Zustand, Lage, Stockwerk und fehlender Freifläche ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 5.450 Euro. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 245.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 230.000 bis 260.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Tilgungsplan
Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.