1100 Wien Wohnhausanteil mit 2 Wohnungseigentumseinheiten für Arbeiten und Wohnen Nähe U1 Neulaa
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Zwei verbundene bzw. getrennt nutzbare Einheiten mit flexibler Wohn-/Arbeitsnutzung
- Teilweise renovierungsbedürftiger Zustand im Erdgeschoß
- Erdgeschoß mit möglicher straßenseitiger Schaufensternutzung
- 1. Stock mit Loggia in den Innenhof
- Zugeordneter Kellerraum vorhanden
- Große Gesamtnutzfläche von 240 m² mit tendenziell niedrigerem m²-Preis als kleinere Wohnungen
- Altbestand um 1900 mit Aufstockung, aber ohne belegte hochwertige Sanierung
- Elektro- und Infrarotheizung als eher einfacher Ausstattungsstandard
Lage
Nähe U1 Neulaa
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
In einem um 1900 errichteten und ca. 1963 aufgestockten Wohnhaus gelangen zwei übereinanderliegende Wohnungen (Wohnhausteil) zum Verkauf. Die Einheiten befinden sich im Erdgeschoß sowie im 1. Stock und können sowohl gemeinsam genutzt als auch getrennt geführt werden.
Die Wohnung im Obergeschoß überzeugt durch ihre großzügigen Räume und verfügt über eine Loggia mit Blick in den charmanten, gemeinschaftlich genutzten Innenhof des Wohnhauses.
Das Erdgeschoß punktet mit der Möglichkeit, ein straßenseitiges Schaufenster zur Produkt- und Firmenpräsentation zu gestalten - ideal für ein Geschäftslokal, für ein Büro mit Lagerflächen oder Atelier.
Die beiden übereinanderliegenden Wohnungen eignen sich daher hervorragend für Wohnen und Arbeiten unter einem Dach.
Kurzbeschreibung Wohnungen
Die Nutzfläche der beiden Wohnungen inkl. Loggia und inkl. Raum mit Stiegenhaus (exkl. Keller) beträgt ca. 240 m², ohne Raum mit Stiegenhaus und ohne Loggia ca. 220 m².
Erdgeschoßwohnung
Die Wohnung mit knapp 100 m² wird über den Innenhof betreten und ist überwiegend hofseitig ausgerichtet. Derzeit ist die Wohnung in zwei Einheiten unterteilt (mit jeweils eigenen Subzählern). Die Wohnung befindet sich teilweise in renovierungsbedürftigem Zustand und bietet damit viel Gestaltungsspielraum für individuelle Lösungen.
Im vorderen, straßenseitigen Teil besteht die Möglichkeit zur Gestaltung eines Schaufensters.
Wohnung 1. Stock
Die Wohnung im 1. Stock ist sehr geräumig und verfügt über:
- Raum mit Stiegenaufgang
- 3 große Räume (teilweise Durchgangsräume)
- 2 kleine Räume
- Loggia in den Innenhof
- Küche
- Speis (Abstellraum)
- Bad
- WC
Keller
Ein zugeordneter Kellerraum befindet sich direkt unterhalb der beiden Wohnungen, dort sind die Warmwasserspeicher für beide Wohnungen installiert.
Infrastruktur
Die Umgebung bietet eine hervorragende Nahversorgung und eine familienfreundliche Infrastruktur:
- Kinderbetreuungseinrichtungen und Volksschulen in unmittelbarer Nähe
- Mittelschule und AHS ebenfalls schnell erreichbar
- Supermarkt, Apotheke sowie mehrere Ärzte nur wenige Gehminuten entfernt
Verkehrsanbindungen
- U1 Neulaa - ca. 5 Minuten zu Fuß
- Buslinien 16A, 17A, 67A, 67B - nur wenige Schritte entfernt
- Per Auto: S1 Rothneusiedl - ca. 3 Autominuten entfernt, A23 Knoten Favoriten - ca. 6 Autominuten entfernt
Kontakt
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Herr Baris Bölüktas, mob. 0699 19 53 14 20
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Hinweis zu den Bilddarstellungen: Einzelne Abbildungen dieses Exposés wurden digital nachbearbeitet oder unter Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI) bearbeitet (z.B. Farbkorrekturen, Anpassungen an Helligkeit und Kontrast, virtuelle Möblierung oder Visualisierungen). Die Bearbeitungen dienen ausschließlich der besseren Veranschaulichung der Immobilie und verändern weder den tatsächlichen baulichen Zustand noch wesentliche wertbildende Eigenschaften der Immobilie. Für die Beurteilung der Immobilie sind ausschließlich der tatsächliche Zustand bei der Besichtigung, die Vertragsunterlagen sowie die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen maßgeblich.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 400.000 bis 480.000
- Schätzwert pro m²
- € 1.850/m²
Gesamte Einschätzung
Gegenstand der Bewertung ist ein atypisches Wohnungseigentumsobjekt in 1100 Wien nahe der U1-Station Neulaa, bestehend aus zwei übereinanderliegenden Einheiten mit zusammen rund 240 m² Nutzfläche. Die Liegenschaft eignet sich sowohl für reines Wohnen als auch für die Kombination von Wohnen und Arbeiten. Positiv zu bewerten sind die flexible Nutzbarkeit, die hofseitige Loggia im Obergeschoß, der zugeordnete Kellerraum sowie die gute Erreichbarkeit von U-Bahn, Bus, Nahversorgung und Grünflächen. Wertmindernd wirken der teilweise renovierungsbedürftige Zustand der Erdgeschoßwohnung, der Erdgeschoßanteil selbst sowie die eher einfache Heizungs- und Ausstattungsqualität.
Die Vergleichswertableitung ist hier anspruchsvoll, weil die verfügbaren Kaufverträge im Nahbereich sehr uneinheitlich sind. Kleine Wohnungen erzielen deutlich höhere Quadratmeterpreise und sind für dieses Objekt nur eingeschränkt brauchbar. Aussagekräftiger sind die großflächigen Vergleichsverkäufe in der Umgebung, aus denen unter Berücksichtigung von Zustand, Lage und Nutzungsflexibilität ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 1.850 Euro abgeleitet wurde.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 444.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 400.000 bis 480.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis von rund 1.850 Euro liegt bewusst unter dem üblichen Bezirksniveau, weil es sich um ein großes, teilweise sanierungsbedürftiges Sonderobjekt mit gemischter Nutzungscharakteristik handelt.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.