2 Zimmer Wohnung mit Balkon und viel Gestaltungspotenzial in absoluter Ruhelage
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Absolute Ruhelage im Hofgebäude
- Kleiner Balkon mit ca. 3 m²
- Lift vorhanden
- Leicht sanierungsbedürftiger Zustand
- Bestandsfreie Wohnung
- Energieklasse D
- Kellerabteil vorhanden
Lage
Einkaufszentrum Simmering, Bahnhof Simmering
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese ca. 58 m² große 2-Zimmer-Wohnung überzeugt vor allem durch ihre außergewöhnlich ruhige Lage und bietet gleichzeitig viel Potenzial für eine individuelle Neugestaltung.
Die Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines gepflegten Hofgebäudes. Durch die Lage des Gebäudes im Innenhof ist die Wohnung angenehm vom Straßenverkehr abgeschirmt und bietet dadurch eine absolute Ruhelage – ideal für alle, die Wert auf Ruhe, Privatsphäre und entspanntes Wohnen legen.
Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 58 m² sowie einen ca. 3 m² großen Balkon, der zusätzlichen Freiraum im Grünen bzw. im geschützten Innenhof bietet.
Der derzeitige Zustand der Wohnung ist leicht sanierungsbedürftig. Dies eröffnet jedoch die Möglichkeit, die Räumlichkeiten nach den eigenen Vorstellungen zu modernisieren und individuell zu gestalten. Ob moderne Raumgestaltung, hochwertige Materialien oder ein persönlicher Wohnstil – hier lässt sich mit überschaubarem Aufwand ein schönes Zuhause schaffen.
Die Wohnung befindet sich im 1. Stock und ist bequem über den vorhandenen Personenlift erreichbar, wodurch auch ein komfortabler Zugang gewährleistet ist.
Die Highlights auf einen Blick
- ca. 58 m² Wohnfläche
- 2 Zimmer
- ca. 3 m² Balkon
- 1. Obergeschoss
- Personenlift vorhanden
- Hofgebäude – dadurch absolute Ruhelage
- angenehm vom Straßenverkehr abgeschirmt
- leicht sanierungsbedürftiger Zustand mit attraktivem Gestaltungspotenzial
- ideal für Singles, Paare oder als Anlageobjekt
Öffentliche Verkehrsanbindung
- U-Bahn U3 – Station Simmering: direkte Verbindung Richtung Stephansplatz, Wien Mitte und Ottakring. VVienna U-Bahn+1
- S-Bahn S80: Anschluss am Bahnhof Wien Simmering, wodurch eine schnelleAnbindung an weitere Wiener Bezirke und das regionale Bahnnetz gegeben ist. ÖÖBB-Bahnhöfe
- Straßenbahnlinien 11 und 71: entlang der Simmeringer Hauptstraße mit Verbindungen Richtung Innenstadt bzw. Zentralfriedhof/Kaiserebersdorf. MMoovit
- Buslinien 69A, 72A und 73A sowie weitere regionale bzw. Nachtverbindungen sorgen für zusätzliche Flexibilität. MMoovit
- Nachtbus N71: bietet auch in den Nachtstunden eine Verbindung zwischen Kaiserebersdorf und dem Zentrum. MMoovit
- Der Bahnhof Wien Simmering ist eine wichtige Umsteigestelle zwischen U-Bahn, S-Bahn, Straßenbahn und Bus. ÖÖBB-Bahnhöfe
Ansehen zahlt sich aus, Sie erreichen mich unter 0676 - 342 77 18 oder per Mail unter [email protected]
Ihr Immobilienberater
Herr Manuel Daniloglu
MAST Immo GmbH
Kosten:
- Grunderwerbsteuer: 3,5%
- Eintragungsgebühr: 1,1%
- Maklerhonorar: 3% zzgl. MwSt.
- KV & Notar: Käuferabhängig (ca. 1,5% zzgl. MwSt.)
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 220.000 bis 243.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.980/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 58 Quadratmeter große 2-Zimmer-Wohnung in Wien-Simmering mit kleinem Balkon, Lift und Kellerabteil. Positiv hervorzuheben ist vor allem die Lage im Hofgebäude, die eine für den Markt sehr attraktive Ruhelage bietet. Solche Innenhofsituationen sind im städtischen Bereich regelmäßig wertstabilisierend. Ebenfalls positiv sind der vorhandene Lift sowie der Balkon als zusätzliche Freifläche. Demgegenüber ist der in der Beschreibung ausdrücklich genannte leichte Sanierungsbedarf wertmindernd zu berücksichtigen. Die Wohnung ist daher nicht als modernisiert, sondern als gepflegter Bestand mit Adaptierungsbedarf einzuordnen.
Für die Wertermittlung wurden mehrere echte Kaufverträge aus dem näheren Umfeld herangezogen. Besonders relevant waren Wohnungen ähnlicher Größe und Nutzungsart, deren Preise überwiegend zwischen etwa 3.740 und 4.100 Euro pro Quadratmeter lagen. Der Bezirk weist insgesamt ein niedrigeres Durchschnittsniveau auf, das gegenständliche Objekt rechtfertigt aber durch Balkon, Lift und Ruhelage einen Wert im oberen Bereich des üblichen Spektrums. Wegen des Sanierungsbedarfs wurde dennoch ein leichter Abschlag vorgenommen.
Der geschätzte Marktwert beträgt 231.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 220.000 bis 243.000 Euro. Daraus ergibt sich ein angesetzter Quadratmeterpreis von rund 3.980 Euro.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.