Architektenwohnung in Gersthof – 3 Zimmer im 1. Stock mit eigenem Garten, Terrasse und Loggia, Lift, offener Kamin, hochwertigster Ausstattung
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Ruhige Sackgassenlage im Villenviertel Gersthof
- Überdurchschnittliche Architektenplanung mit hochwertigsten Materialien
- Loggia, überdachte Terrasse mit Pergola und eigener Garten als klarer Mehrwert
- Barrierefrei mit Lift
- Offener Kamin als seltenes Ausstattungsmerkmal
- Kellerabteil vorhanden
- Garagenplatz nicht inkludiert, nur optional verfügbar
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Liebe Wohnungssuchende!
Sofern Sie eine Besichtigung wünschen, bitte um Kontaktaufnahme mit konkreten Terminvorschläge.
Herzlichen Dank!
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Wallrißstraße 62, 1180 Wien
Ruhig gelegen in einer Sackgasse (Spielstraße, 30 km/h) im Villenviertel von Gersthof erwartet Sie eine vom Eigentümer – einem Architekten – bis ins Detail durchdachte und mit hochwertigsten Materialien ausgestattete Wohnung mit rund 106 m² Wohnfläche und drei privaten Freiflächen: Loggia, überdachte Terrasse mit Pergola und eigener Garten. Durch die Hanglage liegt die Wohnung straßenseitig im 1. Stock und öffnet sich hofseitig ebenerdig zu Terrasse und Garten – Gartenwohnen mit dem Komfort und der Privatsphäre einer Obergeschosswohnung. Über den Lift ist die Wohnung barrierefrei erreichbar.
Die Wohnung
Der Grundriss ist modern, klar und mit dem Blick des Architekten für den Alltag geplant. Man betritt die Wohnung über einen großzügigen Vorraum, dessen kobaltblaue Glasschiebewand die Garderobe verbirgt – dahinter findet sich zusätzlich ein versteckter Abstellraum, der Staubsauger, Koffer und Saisonales unsichtbar aufnimmt. Charakteristisch für die Planung sind die kleinen Vorzonen, die der Architekt jeweils vor dem Bad und vor dem Schlafzimmer angelegt hat: Sie schaffen Abstand zum Wohnbereich, Stauraum und Privatsphäre, ohne Fläche zu verschenken – im Alltag ein Detail, das man nicht mehr missen möchte.
Der 37,75 m² große Wohnraum mit offener Küche ist das Herz der Wohnung: Ein offener Kamin (Kaminofen) sorgt an kühlen Abenden für Atmosphäre, die große Fensterfront lässt viel Licht herein, und die Loggia schließt direkt an – ideal für das Frühstück in der Sonne. Zwei weitere Zimmer mit 26,30 m² und 15,10 m² liegen gartenseitig und führen beide direkt auf die überdachte Terrasse – als Schlafzimmer und Arbeits- oder Kinderzimmer flexibel nutzbar. Der Wohnbereich ist mit warmem Parkett ausgelegt, die übrigen Räume mit fugenlos gegossenem PU-Boden; die Wandvertäfelung aus Bambus-Schichtplatten setzt einen ruhigen, wohnlichen Akzent. Bad mit bodengleicher Regendusche, Bidet und Handtuchwärmer, separates WC, Abstellraum und Gang ergänzen den Grundriss. Raumhöhe 2,55 m.
Freiflächen
Die überdachte Terrasse (21 m²) mit Pergola und Kletterrosen ist der Sommerwohnraum der Wohnung: geschützt, uneinsehbar und mit Platz für Esstisch und Liegen. Daran schließt der eigene Garten (21,40 m²) an – die Gartenfläche ist als Zubehör-Wohnungseigentum grundbücherlich zugeordnet. Loggia und Garten verfügen über einen eigenen Gießwasseranschluss. Ergänzend steht der Gemeinschaftsgarten der Anlage mit Spielplatz zur Verfügung.
Ausstattung
Küche: Möbel von Eggersmann (D), Arbeitsfläche Nirosta 5 mm perlgestrahlt, Induktionskochfeld Gutmann (D) mit integriertem Umluftabzug, Backrohr Miele, Geschirrspüler Siemens Zeolith (Großraum), Kühl-/Gefrierkombination Liebherr mit Eiswürfelbereiter, dimmbare Lichtdecke.
Bad und WC: Boden und Wände in großformatigem Feinsteinzeug von Fiandre Graniti (Reggio Emilia), dimmbare Lichtdecken, Dusch-WC Geberit AquaClean.
Böden und Wände: fugenlos gegossener PU-Belag (soft, 3 mm) sowie Parkett im Wohnbereich, Wandvertäfelung aus 2 cm Bambus-Schichtplatten.
Weiters: Kunststofffenster, neue einbruchhemmende Aluminium-Sicherheitstüre zum Garten mit 3-fach-Verglasung, Antennensteckdosen in jedem Raum, abgenommener Kaminanschluss.
Das Haus
Gepflegte Wohnhausanlage mit Lift (100 % barrierefrei), Fahrradraum direkt von der Straße begehbar, Kinderwagenabstellraum, Waschküche mit professioneller Waschmaschine und Trockner (Miele) sowie Trockenraum, trockener Kellerraum (ca. 5 m²) und Gemeinschaftsgarten mit Spielplatz. E-Ladestationen befinden sich direkt vor dem Haus.
Lage
Gersthof ist eine der begehrtesten Wohngegenden Währings – ruhig, grün und dennoch mit allem, was man täglich braucht, in Gehweite. Der Türkenschanzpark, mit rund 15 Hektar einer der schönsten Landschaftsparks Wiens, liegt nur wenige Gehminuten entfernt; ebenso nah sind der Pötzleinsdorfer Schlosspark mit seinem historischen Baumbestand und der Gersthofer Sportplatz. Wer weiter hinaus möchte, erreicht in wenigen Minuten den Wienerwald mit Wanderwegen über Pötzleinsdorf und Neuwaldegg.
Die Versorgung ist ausgezeichnet: Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Ärzte und die Gastronomie rund um die Gersthofer Straße sind zu Fuß erreichbar. Kindergärten, Volks- und Mittelschulen sowie Gymnasien liegen in der näheren Umgebung, die Universität für Bodenkultur ist ebenfalls nur wenige Minuten entfernt.
Öffentlich ist die Wohnung über die Straßenbahnlinien 9, 40 und 41 sowie die S-Bahn-Station Gersthof (S45) angebunden; die Innenstadt erreicht man in rund 20 Minuten. Mit dem Auto sind Gürtel und A22 rasch zu erreichen.
Eckdaten
- Wohnfläche: 105,78 m²
- Zimmer: 3 (37,75 / 26,30 / 15,10 m²)
- Loggia: 7,50 m²
- Terrasse: 21,00 m² (überdacht, mit Pergola)
- Garten: 21,40 m² (Zubehör-Wohnungseigentum)
- Bad 6,25 m², WC 1,80 m², Vorraum 9,25 m², Gang 6,92 m², Abstellraum 2,41 m²
- Kellerabteil ca. 5 m²
- Lage: 1. Stock (straßenseitig), hofseitig ebenerdiger Zugang zu Terrasse und Garten, Lift
- Heizung: Zentralheizung
- Baujahr: ca. 1983
- Kaufpreis: € 899.000,–
- Verfügbar: nach Vereinbarung
Sollten Sie nach Durchsicht des Inserats eine Besichtigung wünschen, bitten wir um Kontaktaufnahme per Mail an [email protected] oder 06601991988 - vielen Dank!
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 730.000 bis 810.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.280/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Wohnung befindet sich in sehr guter Wohnlage in Wien-Gersthof und umfasst rund 105,78 Quadratmeter Wohnfläche. Es handelt sich um eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung in einer Wohnhausanlage aus den frühen 1980er-Jahren, die durch eine außergewöhnlich durchdachte Architektenplanung und eine klar überdurchschnittliche Ausstattung hervorsticht. Besonders wertprägend sind die private Loggia, die überdachte Terrasse mit Pergola, der eigene Garten, der Lift sowie die ruhige Lage in einer Sackgasse im Villenviertel.
Die Lage ist aus Marktsicht sehr attraktiv: Grünräume wie der Türkenschanzpark sind rasch erreichbar, ebenso Nahversorgung, Schulen und Straßenbahn. Im Vergleich zu üblichen Bestandswohnungen im 18. Bezirk bietet das Objekt damit sowohl eine bessere Wohnqualität als auch eine seltene Freiflächenkonstellation.
Für die Wertermittlung wurden die vorliegenden Kaufverträge im näheren Umfeld einzeln gewürdigt. Besonders relevant waren Vergleichswohnungen ähnlicher Größe und Lage, wobei für die hochwertige Ausstattung und die privaten Außenflächen ein Zuschlag gegenüber Standardobjekten gerechtfertigt ist. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 7.280 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 770.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 730.000 bis 810.000 Euro. Damit bewegt sich die Wohnung über dem Bezirksdurchschnitt, was durch Lage, Ausstattung und Freiflächen nachvollziehbar begründet ist.
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