2 Zimmerwohnung in U4 Nähe mit Balkon | Top 19
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug im Bauträgersegment
- kleine Wohnungsgröße mit marktüblich höherem m²-Preis
- Balkon vorhanden
- über 3 Meter Raumhöhe
- hochwertige Ausstattung mit Fischgrätparkett und Feinsteinzeug
- Fußbodenheizung, Kühlung, Wohnraumlüftung und Photovoltaik
- Lift und barrierefreie Ausführung
- keine Vermietung, daher kein Abschlag
Lage
In der Eduard-Pötzl-Gasse 1, 1190 Wien, entsteht mit LUMA ein Wohnprojekt, das urbanen Komfort und naturnahe Lebensqualität in besonderer Harmonie vereint. LUMA steht für ein Wohnen mit Weitblick - in jeder Hinsicht. Ein Ort, an dem Stadt und Parkanlagen ineinandergreifen. Und wo das Licht zum täglichen Begleiter wird.
Zwischen gewachsenen Strukturen, grünem Vorgartencharme und urbaner Infrastruktur fügt sich LUMA an einem Ort ein, der Rückzug ermöglicht, ohne den Anschluss an das Stadtleben zu verlieren.
Mehrere Parkanlagen prägen das unmittelbare Umfeld: Der Wertheimsteinpark mit seinen jahrhundertealten Baumbeständen und geschwungenen Wegen lädt zum Verweilen ein, der nahe gelegene Setagayapark begeistert als Landschaftsgarten im japanischen Stil mit seinen typischen Teichen und im Frühling mit farbenfrohen Kirschblüten.
Wer es weitläufiger mag, erreicht mit dem Fahrrad in wenigen Minuten den Türkenschanzpark oder die Uferwege entlang des Donaukanals.
Auch die Nahversorgung ist hervorragend, Supermärkte wie Spar oder Billa sind bequem zu Fuß erreichbar. Der nahegelegene Obkirchermarkt bietet mit regionalen Produkten, Delikatessen und saisonalem Flair ein lebendiges Zentrum für Genießer. Ergänzt wird das Angebot durch charmante Cafés, Lokale und kleine Boutiquen, ein Grätzl, das entspannt und dennoch lebendig wirkt.
Ob U-Bahn (U4), Straßenbahn (D und 37), Bus (10A und 39A) oder S-Bahn (Oberdöbling), LUMA ist direkt an die Wiener Innenstadt und an wichtige Knotenpunkte angebunden. So bleibt man stets connected und genießt dennoch eine Qualität, die man jeden Tag spürt.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Die 2 Zimmerwohnung Top 19 befindet sich im zweiten Stock des Projektes. Die Räume verteilen sich auf rund 37 m² Wohnfläche. Die fast 20 m² große Wohnküche ist direkt an das Schlafzimmer angrenzend und wirkt durch bis zu 3 Meter Raumhöhe noch einladender. Die Wohnräume werden mit hochwertigem Fischgrätparkett veredelt. Im Badezimmer befindet sich eine Dusche, welche optional auch (je nach Baufortschritt) gegen eine Badewanne gesucht werden kann. Weiters werden in den Nassräumen Markenarmaturen verbaut und es wird Feinsteinzeug der Marke Mirage Ceramiche verlegt.
Die Wohnung verfügt über eine wohnungseigene Nano-Wärmepumpe sowie einen Warmwasserspeicher. Ergänzt wird das System durch eine aktive Wohnraumlüftung, eine zugluftfreie Fußbodenheizung, Split-Geräte zur Kühlung und einer Photovoltaik-Anlage am Dach.
Highlights auf einen Blick:
2-Zimmer-Wohnung im 2. Stock (36,99 m²)
Balkon als schöner Außenbezug
Großzügige Wohnküche mit direktem Zugang ins Freie
Sehr gut als Anlegerwohnung geeignet
Raumhöhen von über drei Metern
Flora-Ausstattungslinie mit ruhiger, natürlicher Materialwirkung
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 280.000 bis 315.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.700/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 38,6 Quadratmetern Wohnfläche im 2. Obergeschoss eines Neubauprojekts in 1190 Wien. Das Objekt ist als Erstbezug einzustufen und verfügt über einen Balkon, Lift, barrierefreie Ausführung sowie eine für diese Größenklasse überdurchschnittliche Ausstattung. Besonders wertrelevant sind die Raumhöhe von über drei Metern, Fischgrätparkett, Fußbodenheizung, Kühlung, kontrollierte Wohnraumlüftung und die moderne, energieeffiziente Haustechnik.
Die Lage in Döbling ist als sehr gut einzuschätzen. Das Umfeld bietet eine starke Nahversorgung, mehrere hochwertige Grünräume wie Wertheimsteinpark und Setagayapark sowie eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Damit ist die Wohnung sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger gut verwertbar.
Die Vergleichskaufverträge zeigen ein uneinheitliches Bild. Einzelne sehr niedrige Transaktionen am Standort erscheinen für einen hochwertigen Erstbezug nicht voll repräsentativ. Stärker gewichtet wurden daher jene Neubauverkäufe, die hinsichtlich Lage, Größe und Qualitätsniveau besser passen, ergänzt um die Bezirksdaten für das Erstbezugssegment. Daraus leite ich einen marktgerechten Quadratmeterpreis von rund 7.700 Euro ab.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 297.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 280.000 bis 315.000 Euro, entsprechend rund 7.700 Euro pro Quadratmeter.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.