Wohnjuwel in Nußdorf: Charmante Wohnung in ruhiger Innenhoflage!
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Ruhige und geschützte Innenhoflage trotz Adresse an der Heiligenstädter Straße
- Kleines Wohnhaus mit nur sechs Einheiten
- Neu installierte Luftwärmepumpe
- Fußbodenheizung
- Großer Abstellraum mit Fenster als Homeoffice nutzbar
- Keine private Freifläche wie Balkon oder Terrasse
- Erdgeschoßlage
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Die Wohnung befindet sich in einer gefragten und zugleich ruhigen Lage im beliebten Nußdorf im 19. Wiener Gemeindebezirk.
Ein besonderes Plus ist die ausgezeichnete öffentliche Verkehrsanbindung: Der Bahnhof Nußdorf liegt nur rund 350m (5 Gehminuten) entfernt. Von hier bietet die Schnellbahnlinie S40 direkte Verbindungen nach Heiligenstadt und Spittelau sowie in Richtung Klosterneuburg, Tulln und St. Pölten. Die Straßenbahnlinie D verbindet Nußdorf bequem mit der Wiener Innenstadt. Auch der Hauptbahnhof und der Flughafen Wien sind mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar.
Gleichzeitig bietet die Umgebung einen hohen Freizeit- und Erholungswert: Die Nußdorfer Weinberge, zahlreiche Heurige und beliebte Stadtwanderwege liegen praktisch direkt vor der Haustüre.
Sämtliche Geschäfte des täglichen Bedarfs, Arztpraxen, Kindergärten und Schulen sind ebenfalls bequem erreichbar
Autofahrer profitieren zudem von der raschen Erreichbarkeit der A22 und der guten Anbindung an das Wiener Umland. Damit vereint die Lage urbanen Komfort, naturnahes Wohnen und eine hervorragende Verkehrsanbindung auf besonders attraktive Weise.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese rund 46 m² große Wohnung befindet sich in angenehm ruhiger und geschützter Innenhoflage eines idyllischen Wohnhauses in der Heiligenstädter Straße im wunderschönen Nußdorf.
Der durchdachte Grundriss umfasst eine großzügige Wohnküche, einen Vorraum, ein Badezimmer, ein separates WC und zusätzliche Nebenräume.
Die geräumige Wohnküche verfügt über drei Fenster, die für angenehmes Tageslicht sorgen und zugleich flexible Gestaltungsmöglichkeiten bieten. Darüber hinaus steht eine versperrbare Garderobe mit bereits eingebauten Regalen zur Verfügung, die wertvollen zusätzlichen Stauraum schafft.
Die vorhandene Küche ist mit Elektroherd, Backofen, Umluftfilter, Kühlschrank sowie einem kleinen Geschirrspüler ausgestattet. Das Badezimmer verfügt über eine verglaste Dusche, ein Handwaschbecken und praktische Ablageflächen. Das separate WC ist mit einer Lüftung ausgestattet.
Ein besonderes Plus ist der zusätzliche große Abstellraum mit Fenster im Eingangsbereich.
Bei Bedarf besteht zudem die Möglichkeit, im Wohnraum durch eine Regalwand oder das Einziehen einer Zwischenwand zwischen dem zweiten und dritten Fenster ein separates Schlafzimmer zu schaffen.
Für zeitgemäßen Wohnkomfort sorgt eine kürzlich neu installierte Luftwärmepumpe. Die Beheizung erfolgt über eine angenehme Fußbodenheizung inkl. Kühlfunktion im Sommer. Für Strom und Wärme bestehen eigene, verbrauchsabhängige Zähler.
Das charmante, um die Jahrtausendwende errichtete Gebäude umfasst lediglich sechs Wohneinheiten, die sich auf zwei Geschoße verteilen. Diese überschaubare Größe ist eine echte Seltenheit und sorgt für eine besonders persönliche und ruhige Wohnatmosphäre. Ein entzückender Innenhof steht den BewohnerInnen zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung.
Besonders attraktiv sind darüber hinaus die ausgesprochen niedrigen Betriebskosten.
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 202.000 bis 230.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.700/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 46 m² große Wohnung in Nußdorf im 19. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt befindet sich im Erdgeschoß eines kleinen, um die Jahrtausendwende errichteten Wohnhauses mit nur sechs Einheiten. Positiv hervorzuheben sind die ruhige Innenhoflage, der gut nutzbare Grundriss, die vorhandene Einbauküche, ein großer Abstellraum mit Fenster sowie die kürzlich erneuerte Luftwärmepumpe in Verbindung mit Fußbodenheizung. Nicht werterhöhend ist hingegen, dass keine private Freifläche wie Balkon oder Terrasse vorhanden ist und die Wohnung im Erdgeschoß liegt.
Die Lage ist insgesamt als gut einzustufen. Nußdorf bietet eine gefragte Wohnumgebung mit guter öffentlicher Anbindung durch S-Bahn und Straßenbahn, solider Nahversorgung und hohem Erholungswert durch Weinberge, Heurige und Grünräume. Diese Kombination stützt die Nachfrage nachhaltig.
Für die Wertermittlung wurden vor allem vergleichbare Kaufverträge von bestandsfreien Wohnungen ähnlicher Größe im näheren Umfeld herangezogen. Der rechnerische Vergleichswert wurde wegen der ruhigen Innenhofsituation und der zeitgemäßen Haustechnik leicht nach oben angepasst. Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 216.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 202.000 bis 230.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 4.700 Euro.
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