66 m² Dachgeschoss mit Südbalkon – 2 Zimmer in der Kleinen Reißzeugfabrik
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Bauträger / Erstbezug mit Fertigstellung 2027
- Dachgeschosslage im 2. Obergeschoss mit Lift
- Südbalkon mit 5,74 m²
- Grünblick und laut Beschreibung ruhige Situierung
- Überdurchschnittliche Neubauausstattung mit Fußbodenheizung und Luftwärmepumpe
- Gute Grundrissqualität mit großer Wohnküche, Schrankraum und Abstellraum
- Keine Vermietung, daher kein Abschlag
Lage
Die Kleine Reißzeugfabrik in der Zehenthofgasse 20 liegt im Herzen Döblings – eingebettet zwischen den Weinbergen von Kahlen- und Leopoldsberg und dem urbanen Komfort des 19. Bezirks und damit in einer der begehrtesten Wohnlagen Wiens.
Die Anbindung ist hervorragend: Mehrere Buslinien (10A, 39A, N38) sowie die Straßenbahnlinie 38 liegen in unmittelbarer Nähe, der Bahnhof Oberdöbling mit der Schnellbahn S45 ist in wenigen Gehminuten erreichbar. Auch U4 und U6 sind über kurze Wege angebunden und bringen Sie rasch ins Stadtzentrum – mit dem Auto erreichen Sie die Wiener Innenstadt in rund 20 Minuten.
Für die tägliche Versorgung ist bestens gesorgt – Geschäfte des täglichen Bedarfs, renommierte Schulen, Kindergärten, Ärzte und Apotheken liegen fußläufig im gewachsenen Grätzl. Ergänzt wird das Umfeld durch traditionsreiche Heurige und ausgezeichnete Restaurants in nächster Nähe.
Die Weingärten am Kahlen- und Leopoldsberg, der Wienerwald und die Döblinger Spazierwege bieten zudem einen hohen Freizeit- und Lebenswert – Erholung beginnt hier praktisch vor der Haustüre. Die Kleine Reißzeugfabrik verbindet so das gewachsene Wiener Lebensgefühl Döblings mit urbaner Erreichbarkeit – ein Standort, an dem Ruhe, Charakter und Anbindung ideal zusammenfinden.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Im Dachgeschoss der Kleinen Reißzeugfabrik entsteht eine großzügig geschnittene Zwei-Zimmer-Wohnung mit klarem, durchdachtem Grundriss: rund 66,77 m² Wohnfläche und ein Südbalkon mit rund 5,74 m².
Herzstück ist die Wohnküche mit rund 31,37 m², die Kochen, Essen und Wohnen in einem lichtdurchfluteten Raum vereint und direkt auf den nach Süden ausgerichteten Balkon öffnet – der ideale Platz für den Sonnenplatz im Freien. Das Schlafzimmer mit rund 11,15 m² liegt ruhig abseits des Wohnbereichs. Das Badezimmer mit rund 5,81 m² ist mit Dusche ausgestattet, das separate WC sorgt im Alltag für zusätzlichen Komfort. Besonders praktisch: ein eigener Schrankraum mit rund 4,86 m² sowie ein zusätzlicher Abstellraum, ergänzt durch Vorraum und Flur. Der Grünblick unterstreicht den ruhigen Charakter der Wohnung.
Technisch bewegt sich das Objekt auf aktuellem Neubaustandard. Geheizt wird über eine Fußbodenheizung in Verbindung mit einer Luftwärmepumpe. Massive Stahlbetonbauweise, Mehrfachverglasung, Parkett und Fliesen sowie ein Personenaufzug im Haus runden das Bild ab.
Ergänzt wird das Angebot durch einen hauseigenen Wellness- und Fitnessbereich in den Allgemeinflächen, der allen Bewohnern zur Verfügung steht.
Highlights auf einen Blick
- Ca. 66,77 m² Wohnfläche, 2 Zimmer, Dachgeschoss
- Südbalkon mit ca. 5,74 m²
- Offene Wohnküche mit ca. 31,37 m²
- Schlafzimmer mit ca. 11,15 m²
- Badezimmer mit Dusche plus separates WC
- Schrankraum mit ca. 4,86 m² und zusätzlicher Abstellraum
- Fertigstellung Ende 2027
- Fußbodenheizung mit Luftwärmepumpe
- Personenaufzug im Haus
Preisinformation
- Vorverkaufspreis in der Höhe von 718.200,- € nur bei einem schriftlichen Angebot bis 30.09.2026 gültig.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises
- Provision: 3 % des Kaufpreises zzgl. USt.
- Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
Ich freue mich auf Ihre Anfrage und stehe bei Fragen sowie zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen,
Amir Tarab, BA
Mail: [email protected]
Tel: +43 660 383 15 66
Wolf & Sohn Immobilien GmbH
www.wolfundsohn.com
Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 550.000 bis 605.000
- Schätzwert pro m²
- € 8.650/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 66,77 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss eines Neubauprojekts in Wien-Döbling. Das Objekt verfügt über einen Südbalkon mit etwa 5,74 Quadratmetern, eine große offene Wohnküche, einen Schrankraum, einen zusätzlichen Abstellraum sowie einen Lift im Haus. Positiv ins Gewicht fallen außerdem die zeitgemäße Ausstattung mit Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, Parkett und die laut Beschreibung ruhige Ausrichtung mit Grünblick.
Die Lage ist innerhalb des 19. Bezirks als sehr gut einzustufen. Die Nahversorgung ist ausgezeichnet, Grünflächen liegen praktisch vor der Haustür, und die Anbindung über Straßenbahn, Bus und Schnellbahn ist für Döbling überdurchschnittlich gut. Diese Kombination aus Wohnruhe, Grünbezug und urbaner Erreichbarkeit ist im Markt klar wertrelevant.
Für die Wertermittlung wurden vor allem vergleichbare Neubau- und Erstbezugsverkäufe im näheren Umfeld herangezogen. Dabei zeigen die besser passenden Vergleichsobjekte ein Preisniveau im oberen Bereich des vorhandenen Datenpools. Unter Berücksichtigung von Balkon, Lift, Dachgeschosscharakter, guter Ausstattung und der gefragten Mikrolage ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 8.650 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 578.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 550.000 bis 605.000 Euro, entsprechend rund 8.650 Euro pro Quadratmeter.
Ausstattung und Eigenschaften
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