2-Zimmer-Wohnung mit 31 m² Wohnküche und Südbalkon in 1190 Wien
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Bauträger / Erstbezug mit Fertigstellung 2027
- Sehr gute Döblinger Wohnlage mit Grünbezug
- Südbalkon mit 5,74 m²
- Grünblick und ruhiger Wohncharakter
- Lift vorhanden
- Fußbodenheizung und Luftwärmepumpe
- Großzügige Wohnküche, Schrankraum und Abstellraum
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Die Kleine Reißzeugfabrik in der Zehenthofgasse 20 liegt im Herzen Döblings – eingebettet zwischen den Weinbergen von Kahlen- und Leopoldsberg und dem urbanen Komfort des 19. Bezirks und damit in einer der begehrtesten Wohnlagen Wiens.
Die Anbindung ist hervorragend: Mehrere Buslinien (10A, 39A, N38) sowie die Straßenbahnlinie 38 liegen in unmittelbarer Nähe, der Bahnhof Oberdöbling mit der Schnellbahn S45 ist in wenigen Gehminuten erreichbar. Auch U4 und U6 sind über kurze Wege angebunden und bringen Sie rasch ins Stadtzentrum – mit dem Auto erreichen Sie die Wiener Innenstadt in rund 20 Minuten.
Für die tägliche Versorgung ist bestens gesorgt – Geschäfte des täglichen Bedarfs, renommierte Schulen, Kindergärten, Ärzte und Apotheken liegen fußläufig im gewachsenen Grätzl. Ergänzt wird das Umfeld durch traditionsreiche Heurige und ausgezeichnete Restaurants in nächster Nähe.
Die Weingärten am Kahlen- und Leopoldsberg, der Wienerwald und die Döblinger Spazierwege bieten zudem einen hohen Freizeit- und Lebenswert – Erholung beginnt hier praktisch vor der Haustüre. Die Kleine Reißzeugfabrik verbindet so das gewachsene Wiener Lebensgefühl Döblings mit urbaner Erreichbarkeit – ein Standort, an dem Ruhe, Charakter und Anbindung ideal zusammenfinden.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Im ersten Obergeschoss der Kleinen Reißzeugfabrik entsteht eine Wohnung, die auf rund 69,66 m² außergewöhnlich großzügig geschnitten ist: zwei Zimmer, ein Südbalkon mit rund 5,74 m² und ein Grundriss, der viel Raum zum Leben lässt.
Herzstück ist die Wohnküche mit rund 31,39 m² – Kochen, Essen und Wohnen fließen hier in einem einzigen, weitläufigen Raum zusammen, der über eine großzügige Fensterfront viel Tageslicht erhält und direkt auf den südseitigen Balkon führt. Das Zimmer mit rund 11,06 m² eignet sich als Schlaf- oder Arbeitsraum, das Badezimmer mit rund 7,19 m² ist mit Fenster, Badewanne und Dusche ausgestattet, das separate WC sorgt im Alltag für zusätzlichen Komfort. Ein Schrankraum, ein Abstellraum sowie Vorraum und Gang runden den durchdachten Grundriss ab. Der Grünblick unterstreicht den ruhigen Charakter der Wohnung.
Technisch bewegt sich das Objekt auf aktuellem Neubaustandard. Geheizt wird über eine Fußbodenheizung in Verbindung mit einer Luftwärmepumpe. Massive Stahlbetonbauweise, Mehrfachverglasung, Parkett und Fliesen sowie ein Personenaufzug im Haus runden das Bild ab.
Ergänzt wird das Angebot durch einen hauseigenen Wellness- und Fitnessbereich in den Allgemeinflächen, der allen Bewohnern zur Verfügung steht.
Highlights auf einen Blick
- Ca. 69,66 m² Wohnfläche, 2 Zimmer
- Südbalkon mit ca. 5,74 m²
- Offene Wohnküche mit ca. 31,39 m²
- Badezimmer mit Fenster, Badewanne und Dusche plus separates WC
- Schrankraum und Abstellraum
- Fertigstellung Ende 2027
- Fußbodenheizung mit Luftwärmepumpe
- Personenaufzug im Haus
Preisinformation
- Vorverkaufspreis in der Höhe von 679.250,- € nur bei einem schriftlichen Angebot bis 30.09.2026 gültig.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises
- Provision: 3 % des Kaufpreises zzgl. USt.
- Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
Ich freue mich auf Ihre Anfrage und stehe bei Fragen sowie zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen,
Amir Tarab, BA
Mail: [email protected]
Tel: +43 660 383 15 66
Wolf & Sohn Immobilien GmbH
www.wolfundsohn.com
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 550.000 bis 615.000
- Schätzwert pro m²
- € 8.350/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 69,66 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss eines Neubauprojekts in Wien-Döbling. Das Objekt ist als Erstbezug einzustufen und weist mehrere klar wertsteigernde Merkmale auf: einen südseitigen Balkon mit 5,74 Quadratmetern, Grünblick, Lift, Fußbodenheizung mit Luftwärmepumpe, eine großzügige Wohnküche sowie zusätzlichen Stauraum durch Schrankraum und Abstellraum. Das Badezimmer mit Fenster, Badewanne und Dusche ist ebenfalls überdurchschnittlich attraktiv.
Die Lage ist im Bezirksvergleich sehr gut. Das Umfeld verbindet die hohe Wohnqualität Döblings mit guter öffentlicher Anbindung, ausgezeichneter Nahversorgung und unmittelbarer Nähe zu Grünräumen und Weinbergen. Diese Kombination ist am Markt besonders gefragt.
Für die Wertermittlung wurden vor allem aktuelle Kaufverträge von bestandsfreien Neubauwohnungen im näheren Umfeld herangezogen. Der Vergleichspool zeigt zwar eine gewisse Streuung, die besser passenden Objekte stützen jedoch ein Preisniveau oberhalb des allgemeinen Bezirksdurchschnitts. Unter Berücksichtigung von Erstbezugscharakter, Mikrolage und Ausstattung ergibt sich ein geschätzter Quadratmeterpreis von rund 8.350 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 582.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt zwischen 550.000 Euro und 615.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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