3 Zimmer, zwei Bäder, Dachterrasse – Maisonette mit ca. 121,89 m² im Neubau
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Bauträger / Erstbezug mit Fertigstellung 2027
- Dachgeschoss-Maisonette über drei Ebenen
- Dachterrasse mit 11,57 m² und Südostausrichtung
- Grünblick und gefragte Döblinger Wohnlage
- Große Wohnküche mit rund 44,88 m²
- Zwei Badezimmer und zwei separate WCs
- Fußbodenheizung und Luftwärmepumpe
- Personenaufzug vorhanden
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
- Luxusnahes Preissegment mit begrenzt vergleichbarem KV-Pool
Lage
Die kleine Reißzeugfabrik in der Zehenthofgasse 20 liegt im Herzen Döblings – eingebettet zwischen den Weinbergen von Kahlen- und Leopoldsberg und dem urbanen Komfort des 19. Bezirks und damit in einer der begehrtesten Wohnlagen Wiens.
Die Anbindung ist hervorragend: Mehrere Buslinien (10A, 39A, N38) sowie die Straßenbahnlinie 38 liegen in unmittelbarer Nähe, der Bahnhof Oberdöbling mit der Schnellbahn S45 ist in wenigen Gehminuten erreichbar. Auch U4 und U6 sind über kurze Wege angebunden und bringen Sie rasch ins Stadtzentrum – mit dem Auto erreichen Sie die Wiener Innenstadt in rund 20 Minuten.
Für die tägliche Versorgung ist bestens gesorgt – Geschäfte des täglichen Bedarfs, renommierte Schulen, Kindergärten, Ärzte und Apotheken liegen fußläufig im gewachsenen Grätzl. Ergänzt wird das Umfeld durch traditionsreiche Heurige und ausgezeichnete Restaurants in nächster Nähe.
Die Weingärten am Kahlen- und Leopoldsberg, der Wienerwald und die Döblinger Spazierwege bieten zudem einen hohen Freizeit- und Lebenswert – Erholung beginnt hier praktisch vor der Haustüre. Die Kleine Reißzeugfabrik verbindet so das gewachsene Wiener Lebensgefühl Döblings mit urbaner Erreichbarkeit – ein Standort, an dem Ruhe, Charakter und Anbindung ideal zusammenfinden.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Im Dachgeschoss der Kleinen Reißzeugfabrik entsteht eine außergewöhnliche Maisonette über drei Ebenen: rund 121,89 m² Wohnfläche, drei Zimmer und eine Dachterrasse mit rund 11,57 m².
Auf der Eingangsebene liegen die drei Zimmer mit rund 15,59 m², 13,93 m² und 13,15 m², die sich flexibel als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitsräume nutzen lassen. Für den Wohnkomfort sorgen gleich zwei Badezimmer – ein großzügiges Bad mit rund 8,82 m² samt Badewanne und Dusche sowie ein zweites Bad mit rund 3,69 m² – ergänzt durch zwei separate WCs, darunter ein Gäste-WC. Ein Abstellraum, Vorraum und ein großzügiger Gang runden die Ebene ab.
Das Herzstück liegt eine Ebene höher: die Wohnküche mit rund 44,88 m², ein weitläufiger, lichtdurchfluteter Raum unter Dach, der Kochen, Essen und Wohnen großzügig zusammenführt. Über eine interne Treppe gelangt man auf die oberste Ebene mit der Dachterrasse mit rund 11,57 m² – ein privater Freiraum über den Dächern Döblings mit Südostausrichtung und Grünblick.
Technisch bewegt sich das Objekt auf aktuellem Neubaustandard. Geheizt wird über eine Fußbodenheizung in Verbindung mit einer Luftwärmepumpe. Massive Stahlbetonbauweise, Mehrfachverglasung, Parkett und Fliesen sowie ein Personenaufzug im Haus runden das Bild ab.
Ergänzt wird das Angebot durch einen hauseigenen Wellness- und Fitnessbereich in den Allgemeinflächen, der allen Bewohnern zur Verfügung steht.
Highlights auf einen Blick
- Ca. 121,89 m² Wohnfläche, 3 Zimmer, Maisonette über drei Ebenen im Dachgeschoss
- Dachterrasse mit ca. 11,57 m²
- Offene Wohnküche mit ca. 44,88 m² auf eigener Ebene
- Drei Zimmer mit ca. 15,59 m², 13,93 m² und 13,15 m²
- Zwei Badezimmer – Bad mit Badewanne und Dusche (ca. 8,82 m²) sowie zweites Bad (ca. 3,69 m²)
- Zwei separate WCs inkl. Gäste-WC
- Abstellraum
- Fertigstellung Ende 2027
- Fußbodenheizung mit Luftwärmepumpe
- Personenaufzug im Haus
Preisinformation
- Vorverkaufspreis in der Höhe von 1.510.500,- € nur bei einem schriftlichen Angebot bis 30.09.2026 gültig.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises
- Provision: 3 % des Kaufpreises zzgl. USt.
- Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
Ich freue mich auf Ihre Anfrage und stehe bei Fragen sowie zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen,
Amir Tarab, BA
Mail: [email protected]
Tel: +43 660 383 15 66
Wolf & Sohn Immobilien GmbH
www.wolfundsohn.com
Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.170.000 bis 1.295.000
- Schätzwert pro m²
- € 10.110/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine außergewöhnliche Eigentumswohnung im 19. Wiener Gemeindebezirk mit 121,89 m² Wohnfläche. Es handelt sich um eine Dachgeschoss-Maisonette über drei Ebenen in einem historischen Projekt mit geplanter Fertigstellung Ende 2027. Besonders wertrelevant sind die südostseitige Dachterrasse mit 11,57 m², der Grünblick, die große Wohnküche, zwei Badezimmer, zwei separate WCs sowie die hochwertige technische Ausstattung mit Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe und Aufzug.
Die Lage in Döbling ist als sehr gut einzustufen. Das Umfeld verbindet ruhiges, gehobenes Wohnen mit guter Nahversorgung, Schulen, medizinischer Infrastruktur und einer soliden Anbindung an Straßenbahn, Bus und Schnellbahn. Zusätzlich wirkt die Nähe zu Parks, Weinbergen und dem Wienerwald klar wertsteigernd.
Für die Wertermittlung wurden vor allem jene Kaufverträge herangezogen, die hinsichtlich Größe, Neubaucharakter und Lage am ehesten vergleichbar sind. Niedrige Vergleichspreise im Datenpool wurden nur eingeschränkt berücksichtigt, da sie das besondere Dachgeschoss- und Terrassenprofil dieses Objekts nicht ausreichend abbilden. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 10.110 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 1.232.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 1.170.000 bis 1.295.000 Euro. Diese Einschätzung liegt bewusst über dem algorithmischen Referenzwert, weil das Objekt innerhalb des Bezirks klar im gehobenen Erstbezugssegment einzuordnen ist.
Ausstattung und Eigenschaften
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