3-Zimmer-Erstbezug mit 27 m² Wohnküche und Wellnessbereich im Haus, 1190 Wien
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Bauträger / Erstbezug mit Fertigstellung 2027
- sehr gute Döblinger Wohnlage zwischen Grünraum und Stadt
- Grünblick und ruhiger Wohncharakter
- Lift vorhanden
- zeitgemäße Haustechnik mit Fußbodenheizung und Luftwärmepumpe
- keine ausgewiesene Balkon-, Terrassen- oder Gartenfläche
- 1. Obergeschoss, damit kein nennenswerter Stockwerkszuschlag
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Die Kleine Reißzeugfabrik in der Zehenthofgasse 20 liegt im Herzen Döblings – eingebettet zwischen den Weinbergen von Kahlen- und Leopoldsberg und dem urbanen Komfort des 19. Bezirks und damit in einer der begehrtesten Wohnlagen Wiens.
Die Anbindung ist hervorragend: Mehrere Buslinien (10A, 39A, N38) sowie die Straßenbahnlinie 38 liegen in unmittelbarer Nähe, der Bahnhof Oberdöbling mit der Schnellbahn S45 ist in wenigen Gehminuten erreichbar. Auch U4 und U6 sind über kurze Wege angebunden und bringen Sie rasch ins Stadtzentrum – mit dem Auto erreichen Sie die Wiener Innenstadt in rund 20 Minuten.
Für die tägliche Versorgung ist bestens gesorgt – Geschäfte des täglichen Bedarfs, renommierte Schulen, Kindergärten, Ärzte und Apotheken liegen fußläufig im gewachsenen Grätzl. Ergänzt wird das Umfeld durch traditionsreiche Heurige und ausgezeichnete Restaurants in nächster Nähe.
Die Weingärten am Kahlen- und Leopoldsberg, der Wienerwald und die Döblinger Spazierwege bieten zudem einen hohen Freizeit- und Lebenswert – Erholung beginnt hier praktisch vor der Haustüre. Die Kleine Reißzeugfabrik verbindet so das gewachsene Wiener Lebensgefühl Döblings mit urbaner Erreichbarkeit – ein Standort, an dem Ruhe, Charakter und Anbindung ideal zusammenfinden.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Im ersten Obergeschoss der Kleinen Reißzeugfabrik in der Zehenthofgasse entsteht eine kompakt und durchdacht geschnittene Wohnung mit rund 70 m² Wohnfläche und drei Zimmern, die Neubauqualität mit einer der begehrtesten Wohnlagen Wiens verbindet.
Herzstück ist die Wohnküche mit rund 27,55 m², die Kochen, Essen und Wohnen in einem großzügigen, offenen Raum zusammenführt und über eine durchgehende Fensterfront viel Tageslicht erhält. Der Grünblick unterstreicht den ruhigen Charakter der Wohnung.
Das Hauptzimmer mit rund 20,32 m² bietet ausreichend Platz für ein großzügiges Schlafzimmer samt Ankleidebereich. Ein weiteres Zimmer mit rund 9,17 m² lässt sich flexibel als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer nutzen. Das Badezimmer mit rund 6,94 m² ist mit Dusche und Platz für die Waschmaschine ausgestattet, das separate WC sorgt im Alltag für zusätzlichen Komfort. Ein Vorraum mit rund 4,42 m² ergänzt den Grundriss. Technisch bewegt sich das Objekt auf aktuellem Neubaustandard. Geheizt wird über eine Fußbodenheizung in Verbindung mit einer Luftwärmepumpe. Massive Stahlbetonbauweise, Mehrfachverglasung, Parkett und Fliesen sowie ein Personenaufzug im Haus runden das Bild ab.
Ergänzt wird das Angebot durch einen hauseigenen Wellness- und Fitnessbereich in den Allgemeinflächen, der allen Bewohnern zur Verfügung steht.
Highlights auf einen Blick
- Ca. 70 m² Wohnfläche, 3 Zimmer, 1. Obergeschoss
- Offene Wohnküche mit ca. 27,55 m²
- Hauptzimmer mit ca. 20,32 m², weiteres Zimmer mit ca. 9,17 m²
- Badezimmer mit Dusche plus separates WC
- Fußbodenheizung mit Luftwärmepumpe
- Personenaufzug im Haus
- Massivbauweise in Stahlbeton, Doppel- bzw. Mehrfachverglasung
- Parkett und Fliesen
- Wohnungseigentum, Fertigstellung Ende 2027
Preisinformation
- Vorverkaufspreis in der Höhe von 597.550,- € nur bei einem schriftlichen Angebot bis 30.09.2026 gültig.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises
- Provision: 3 % des Kaufpreises zzgl. USt.
- Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
Ich freue mich auf Ihre Anfrage und stehe bei Fragen sowie zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen,
Amir Tarab, BA
Mail: [email protected]
Tel: +43 660 383 15 66
Wolf & Sohn Immobilien GmbH
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 536.000 bis 592.000
- Schätzwert pro m²
- € 8.060/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 70 Quadratmeter große 3-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss eines Neubauprojekts in der Zehenthofgasse in Wien-Döbling. Das Objekt ist dem Bauträger- beziehungsweise Erstbezugssegment zuzuordnen und verfügt über eine zeitgemäße Ausstattung mit Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, Lift, Parkett, Fliesen und offener Wohnküche. Positiv wirken außerdem der beschriebene Grünblick und der ruhige Wohncharakter. Eine private Freifläche wie Balkon oder Terrasse ist jedoch nicht ausgewiesen, was den Wert etwas begrenzt.
Die Lage ist innerhalb des 19. Bezirks als sehr gut einzustufen. Nahversorgung, Schulen, Ärzte, Parks sowie Straßenbahn, Bus und Schnellbahn sind gut erreichbar. Damit verbindet der Standort hohe Wohnqualität mit guter Alltagstauglichkeit.
Für die Wertermittlung wurden vor allem echte Kaufverträge aus dem nahen Umfeld herangezogen, die ebenfalls Neubau- und Erstbezugswohnungen betreffen. Daraus ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 8.060 Euro. Dieser liegt nachvollziehbar über dem allgemeinen Bezirksniveau, weil es sich um ein Neubauobjekt in guter Döblinger Lage handelt.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 564.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 536.000 bis 592.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 8.060 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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