Sofort einziehen & wohlfühlen: Helle 85 m² Wohnung mit Balkon in sehr guter Döblinger Lage
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- sehr gute Döblinger Mikrolage nahe Heiligenstadt
- Balkon mit Südwest-Ausrichtung und Grünblick
- gepflegter, sofort beziehbarer Zustand
- solide Ausstattung mit Eichenparkett und Einbauküche
- 3. Obergeschoss in Bestandsgebäude
- kein Stellplatz ausgewiesen
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Helle Neubauwohnung mit Balkon in sehr gutem Zustand - ideal für Pärchen oder kleine Familien!
Die Highlights:
- Top-Zustand: Eichenparkettböden, zeitlose Fliesen und eine voll ausgestattete Einbauküche bieten sofortigen Wohnkomfort.
- Perfekte Raumaufteilung: Rund 85 m² Wohnfläche mit 3 Zimmern, großem Schlafzimmer und getrenntem Bad/WC.
- Balkon mit Grünblick: Gemütlicher Außenbereich zum Entspannen.
- Erstklassige Verkehrsanbindung: Nur 5 Gehminuten zum Bahnhof Heiligenstadt (U4, S-Bahn) und 3 Minuten zur Straßenbahn D für schnelle Wege in die City.
- Natur und City vereint: Einkaufsmöglichkeiten (Q19) direkt ums Eck sowie Donauinsel, Döblinger Bad und die Wiener Weinberge in nächster Nähe.
Lage und Umgebung:
Das ca. 1960 errichtete Gebäude befindet sich in der Nähe zur Hohen Warte und des Bahnhofs Heiligenstadt. In der nahen Umgebung finden Sie alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Fußläufig erreichen Sie eine Apotheke, einen BILLA- oder PENNY-Supermarkt sowie das Q19-Einkaufsquartier Döbling,mit vielen Geschäften und Freizeitmöglichkeiten. Die Verkehrsanbindung ist mit dem Bahnhof Heiligenstadt (U4 und S-Bahnen, ca. 5 Gehminuten), der Straßenbahnlinie D (ca. 3 Gehminuten) und den Buslinien 10A und 38A hervorragend gegeben.
Perfekt auch für Familien: Kindergärten, Volksschulen, eine Musikschule, die BOKU, WU und Uni Wien, sowie viele weitere Bildungseinrichtungen sind fußläufig oder mit geringem Aufwand erreichbar. Die nahegelegenen Grünoasen wie der Heiligenstädter Park und der Wertheimsteinpark bieten tolle Spielplätze zum Toben.
Für die Freizeit kann das Angebot reichhaltiger nicht sein: Die Wiener Donauinsel erreichen Sie mit dem Fahrrad in ca. 10 Minuten, das Döblinger Bad ebenfalls. Wer lange Läufe oder Wanderungen unternehmen möchte, kann damit in ca. 2 km Entfernung starten: Die Wiener Weinberge und der westliche Wienerwald bieten fast endlose Wege und Trails. Auch das öffentliche Verkehrsnetz verspricht rasche Anbindung an diese Ausflugsziele.
Ausstattung und Raumaufteilung:
Die Neubauwohnung befindet sich im 3. Stock. Über den geräumigen und gut nutzbaren Eingangsbereich/Flur, gelangt man in die einzelnen Räume. Zudem bietet das Vorzimmer genügend Platz für eine Garderobe oder tiefen Schrank. Ursprünglich gab es ein Schlafzimmer und ein Kabinett, welches in ein großes, hofseitige Schlafzimmer zusammengelegt wurde und nun auch Raum für einen begehbaren Kleiderschrank oder Arbeitsplatz bieten würde.
Die Küche ist separat gelegen und ist voll ausgestattet. Das Badezimmer (mit Wanne und Waschmaschinenanschluss) und die Toilette (mit Handwaschbecken) sind getrennt von einander begehbar. Das Wohnzimmer und ein weiteres Zimmer (aktuell Speisezimmer) sind straßenseitig, in eine ruhige Einbahnstraße ausgerichtet. Über das Wohnzimmer kommt man auf den Balkon mit Grünblick in Richtung Hohe Warte. Insgesamt blickt man von fast jedem Fenster auch in einen begrünten Bereich, was die Wohnung äußerst sympathisch und naturnah macht.
Die Oberflächen sind zeitlos gehalten: Eichenparkettböden in den Wohn -und Schlafräumen, Fliesen in den Nassräumen. Weiße Türen, inkl. einer Doppelflügeltüre im Wohnzimmer, geben der Wohnung einen modernen Touch.
Der Grundriss im Detail:
- Eingangsbereich/Flur/Garderobe, ca. 10,40 m²
- Schlafzimmer, ca. 21,63 m²
- Küche, ca. 8,85 m²
- WC, ca. 1,56 m²
- Bad, ca. 4,77 m²
- Wohnzimmer, ca. 18,94 m²
- Zimmer, ca. 18,74 m²
- GESAMT: ca. 84,89 m² zzgl. Balkon, ca. 5,47 m²
Der Wohnung ist ein Kellerabteil, ca. 2,5 m², zugeordnet.
Das Objekt ist mit einer vollwertigen Küche (Kühl-/Gefrierkombination, Geschirrspüler, E-Herd, Spüle und Schränken) ausgestattet. Die Möblierung kann nach Rücksprache ganz oder teilweise übernommen werden.
Energieklasse: C; HWB: 97,11 kWh/m2.a fGEE: D; 2,008
Sie haben Interesse an dieser Immobilie? Wir freuen uns auf Ihre Anfragen und stehen für Auskünfte gerne zur Verfügung.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 505.000 bis 555.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.250/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine gepflegte Eigentumswohnung mit rund 84,7 Quadratmetern Wohnfläche und drei Zimmern in sehr guter Lage des 19. Wiener Gemeindebezirks. Die Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines Bestandsgebäudes aus den 1960er-Jahren und bietet eine für den Markt gut verwertbare Raumaufteilung mit separater Küche, getrenntem Bad und Toilette sowie einem Balkon mit Grünblick. Positiv zu berücksichtigen sind der sofort nutzbare Zustand, Eichenparkett, die vorhandene Einbauküche und die Südwest-Ausrichtung des Balkons. Ein Stellplatz ist nicht ausgewiesen, was den Wert etwas begrenzt.
Die Lage nahe Heiligenstadt ist als überdurchschnittlich gut einzustufen. U-Bahn, S-Bahn, Straßenbahn, Einkaufsmöglichkeiten und Grünräume sind in kurzer Distanz erreichbar. Gerade diese Kombination aus urbaner Anbindung und Freizeitwert ist in Döbling stark nachgefragt.
Für die Wertermittlung wurden mehrere reale Kaufverträge aus dem nahen Umfeld herangezogen. Der relevante Marktbereich liegt hier bei vergleichbaren Wohnungen überwiegend im mittleren bis oberen Segment des Bezirks. Unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und Balkon ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 6.250 Euro. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 529.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 505.000 bis 555.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.