Großzügige 118 m² Maisonette | € 3.800/m² | 5,5 Zimmer | 2 Loggien | Sonnige Ruhelage | PROVISIONSFREI
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Absolute Innenhoflage mit sehr geringer Lärmbelastung
- Südseitige Ausrichtung aller Wohnräume
- Zwei geschlossene Loggien/Wintergärten
- Große Familienwohnung mit 5,5 Zimmern und 2 Bädern
- Lift vorhanden
- Großes Kellerabteil
- Modernisierter Zustand mit 3-fach verglasten Fenstern
- Rückführung in zwei Wohnungen grundsätzlich möglich
- Gasetagenheizung als leichter Abschlag gegenüber zentralen modernen Heizsystemen
Lage
Die Liegenschaft befindet sich in der Bertlgasse 3 im 21. Wiener Gemeindebezirk Floridsdorf, einer der gefragtesten Wohnlagen im Norden Wiens. Die Kombination aus hervorragender Infrastruktur, ausgezeichneter öffentlicher Verkehrsanbindung und der Nähe zu weitläufigen Erholungsgebieten macht diesen Standort sowohl für Familien als auch für Berufstätige und Anleger besonders attraktiv.
Ausgezeichnete Infrastruktur:
In unmittelbarer Umgebung befinden sich zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Banken, Ärzte sowie vielfältige Gastronomiebetriebe. Sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind bequem fußläufig erreichbar und sorgen für einen hohen Wohnkomfort. Auch mehrere Kindergärten, Volks- und Mittelschulen sowie weiterführende Schulen befinden sich in der näheren Umgebung, wodurch sich die Lage ideal für Familien eignet.
Perfekte öffentliche Verkehrsanbindung:
Der Bahnhof Wien Floridsdorf – einer der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte Wiens – ist in wenigen Minuten erreichbar. Von hier bestehen Anschlüsse an die U-Bahn-Linie U6, zahlreiche S-Bahn-Linien, Regionalzüge, Straßenbahn- sowie Buslinien. Dadurch gelangen Sie sowohl in die Wiener Innenstadt als auch in das Umland schnell und bequem. Auch mit dem Auto profitieren Sie von der raschen Erreichbarkeit der A22 Donauufer Autobahn sowie der Nordbrücke.
Naherholung direkt vor der Haustüre:
Ein besonderes Highlight ist die Nähe zur Donauinsel, zur Neuen Donau sowie zur Alten Donau. Diese zählen zu den beliebtesten Freizeit- und Erholungsgebieten Wiens und bieten zahlreiche Möglichkeiten zum Radfahren, Laufen, Schwimmen oder einfach zum Entspannen in der Natur. Ergänzt wird das Freizeitangebot durch den nahegelegenen Floridsdorfer Wasserpark, zahlreiche Grünanlagen sowie den beliebten Floridsdorfer Markt mit seinem vielfältigen kulinarischen Angebot.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Maisonette-Wohnung mit 118 m² Wohnfläche | 5,5 Zimmer | 2 Loggien | Südseitig | Perfekt für Familien oder Anleger
Zwei Wohnungen – zahlreiche Möglichkeiten
In ausgezeichneter Lage des 21. Wiener Gemeindebezirks gelangt diese außergewöhnliche Wohnimmobilie provisionsfrei zum Verkauf.
Ursprünglich handelt es sich um zwei übereinanderliegende Eigentumswohnungen, welche mittels behördlich bewilligtem Deckendurchbruch zu einer großzügigen Maisonette-Wohnung zusammengelegt wurden. Der große Vorteil: Eine Rückführung in zwei eigenständige Wohnungen ist jederzeit wieder möglich.
Dadurch eröffnet sich eine Vielzahl an Nutzungsmöglichkeiten – als großzügiges Familienzuhause, Mehrgenerationenwohnen, Wohnen & Arbeiten unter einem Dach oder als attraktive Anlageimmobilie.
Sonnige Innenhoflage – außergewöhnlich ruhig und hell
Ein besonderes Highlight dieser Wohnung ist ihre vollständige Ausrichtung in den sonnigen Innenhof. Kein einziges Fenster ist zur Straße hin orientiert. Sämtliche Wohn- und Schlafräume liegen hofseitig und profitieren von der südseitigen Ausrichtung. Dadurch ist die Wohnung trotz ihrer zentralen Lage außergewöhnlich ruhig und gleichzeitig angenehm hell. Straßenlärm ist in den Wohnräumen praktisch nicht wahrnehmbar – ein Wohngefühl, das man in dieser Lage nur selten findet.
Wohnkomfort auf zwei Ebenen
Mit einer gesamten Wohnnutzfläche von 118,14 m² bietet diese Immobilie außergewöhnlich viel Platz.
Das Raumkonzept überzeugt durch eine perfekte Trennung von Wohn- und Schlafbereichen.
Raumaufteilung
großzügiges Wohnzimmer
separate, voll ausgestattete Küche
insgesamt 4 Schlafzimmer
2 Badezimmer
eines mit Dusche
eines mit Badewanne2 getrennte WCs
zwei geschlossene Loggien/Wintergärten
Besonders hervorzuheben sind die beiden Loggien, welche hochwertig mit 3-fach verglasten Aluminium-Aluminium-Fenstern ausgestattet wurden. Die Fenster lassen sich vollständig öffnen und schaffen dadurch je nach Jahreszeit entweder einen gemütlichen Wintergarten oder eine klassische Loggia mit Freiluftgefühl.
Über die obere Loggia gelangt man über eine innenliegende Treppe in das Obergeschoss – ein architektonisches Detail mit besonderem Charme.
Ausstattung:
Die Wohnung präsentiert sich in einem gepflegten Zustand und bietet zahlreiche Ausstattungsmerkmale:
3-fach verglaste Aluminium-Aluminium-Fenster
südseitige Ausrichtung sämtlicher Wohnräume
absolute Innenhoflage
dadurch außergewöhnlich ruhig
Raumhöhe ca. 2,50 m
Laminatböden in den Wohnräumen
Feinsteinzeug in den Nassräumen
voll ausgestattete Küche mit Markengeräten
Gaskochfeld
Gasetagenheizung
zusätzlicher Holzkamin im oberen Wohnzimmer
Lift im Haus vorhanden
großes, trockenes Kellerabteil
Dank der reinen Südausrichtung wird die Wohnung den ganzen Tag über mit natürlichem Licht durchflutet. Trotz der zentralen Lage hört man von der Straße praktisch nichts, da sämtliche Fenster ausschließlich in den ruhigen Innenhof ausgerichtet sind.
Auf einen Blick
Adresse: 1210 Wien, Bertlgasse 3
Wohnnutzfläche:118,14 m²
Zimmer: 5,5 Zimmer
Schlafzimmer: 4
Wohnzimmer: 1
Küche: separate Küche
Sanitär: 2 Badezimmer (Dusche & Badewanne), 2 separate WCs
Loggien: 2 geschlossene Loggien/Wintergärten
Stockwerke: Hochparterre & 1. Obergeschoss
Heizung: Gasetagenheizung + Holzkamin
Fenster: 3-fach verglaste Aluminium-Aluminium-Fenster
Raumhöhe: ca. 2,50 m
Lift: vorhanden
Keller: großes trockenes Kellerabteil
Baujahr: 1964
Reparaturrücklage (Stand Dezember 2025): 64.083,85 €
Küchenablöse: 15.000,00 € (VB)
Verkauf: PROVISIONSFREI
Hinweis zu den Nebenkosten
Der guten Ordnung halber dürfen wir Sie auf folgende Nebenkosten beim Ankauf hinweisen:
3,5 % Grunderwerbsteuer
1,1 % Eintragungsgebühr
Kosten der Vertragserrichtung, treuhänderischen Abwicklung und grundbücherlichen Durchführung
Kontakt & Besichtigung
Überzeugen Sie sich selbst von den zahlreichen Möglichkeiten dieser außergewöhnlichen Immobilie.
Gerne stehen wir Ihnen für weitere Informationen oder die Vereinbarung eines persönlichen Besichtigungstermins jederzeit zur Verfügung.
Tim Rauter, MBA
Internationaler Immobilienökonom
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 410.000 bis 465.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.700/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Immobilie ist eine großzügige Maisonettewohnung mit 118,14 Quadratmetern Wohnfläche, 5,5 Zimmern, zwei Badezimmern und zwei geschlossenen Loggien in 1210 Wien. Besonders positiv wirken die vollständige Ausrichtung in den ruhigen Innenhof, die reine Südlage aller Wohnräume, der gepflegt modernisierte Zustand, der Lift im Haus sowie das große Kellerabteil. Für Familien ist die Raumaufteilung sehr gut nutzbar; zusätzlich ist die Möglichkeit einer späteren Rückführung in zwei getrennte Wohnungen wertrelevant.
Die Lage in der Bertlgasse nahe Floridsdorf ist im Bezirksvergleich als sehr gut einzustufen. Öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Grünräume sind in kurzer Distanz vorhanden. Die Kombination aus zentraler Erreichbarkeit und ungewöhnlich ruhiger Hoflage ist ein klarer Mehrwert.
Die Vergleichskaufverträge im Nahbereich zeigen eine breite Streuung, weshalb einzelne Ausreißer nicht maßgeblich sind. Nach Bereinigung dieser Heterogenität und unter Berücksichtigung der konkreten Objektmerkmale erscheint ein Quadratmeterpreis von rund 3.700 Euro sachgerecht. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 437.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 410.000 bis 465.000 Euro. Damit liegt die Wohnung über dem algorithmischen Basiswert, was durch die überdurchschnittliche Mikrolage und die ruhige, sonnige Ausrichtung gut begründet ist.
Ausstattung und Eigenschaften
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.