Miete vs. Pacht

Miete vs. Pacht

Miete vs. Pacht in Österreich – Unterschiede & rechtliche Anwendungsbereiche

Die Begriffe Miete und Pacht haben wesentliche rechtliche Unterschiede und können nicht synonym verwendet werden. Beide Vertragsarten gehören zu den Bestandverträgen gemäß § 1090 ABGB und beinhalten die entgeltliche Überlassung einer unverbrauchbaren Sache. Dennoch gibt es klare Unterschiede, insbesondere in Bezug auf die Nutzungsart und die rechtlichen Konsequenzen.

Gemeinsamkeiten zwischen Miete und Pacht

• Bestandverträge gemäß § 1090 ABGB – Beide regeln die entgeltliche Überlassung einer Sache.
• Gültig für bewegliche und unbewegliche Sachen – Sowohl Immobilien als auch Maschinen oder Fahrzeuge können vermietet oder verpachtet werden.
• Vertragliche Willenseinigung – Die Rechte und Pflichten ergeben sich aus der Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien.

Die wesentlichen Unterschiede in Österreich

Der entscheidende Unterschied zwischen Miete und Pacht liegt in der Art der Nutzung. Während die Miete dem Mieter ausschließlich das Gebrauchsrecht an einer Sache einräumt, erlaubt die Pacht zusätzlich die wirtschaftliche Nutzung des Objekts. Das bedeutet, dass der Pächter durch die sogenannte Fruchtziehung das Recht hat, mit der gepachteten Immobilie oder Fläche Erträge zu erwirtschaften.

Ein klassisches Beispiel für Miete sind Wohnungen, Geschäftsräume oder Lagerflächen. Hier steht ausschließlich die Nutzung der Immobilie im Vordergrund, ohne dass eine direkte wirtschaftliche Verwertung durch den Mieter erfolgt. Im Gegensatz dazu ist die Pacht besonders relevant für landwirtschaftliche Betriebe, Gaststätten oder Unternehmensbestandteile, da der Pächter das Objekt geschäftlich nutzen kann.

Ein weiteres Kriterium, das auf eine Pacht hindeutet, ist das Vorhandensein von betrieblichen Strukturen, die eine wirtschaftliche Nutzung ermöglichen. So gilt ein verpachtetes Objekt als „lebendes Unternehmen“, wenn nicht nur die räumliche Hülle, sondern auch eine organisierte Erwerbsgelegenheit überlassen wird. Dies kann sich beispielsweise in einer bestehenden Geschäftseinrichtung, Betriebsmitteln, einem Kundenstock oder einer Gewerbeberechtigung zeigen. Auch eine Betriebspflicht oder ein umsatzabhängiger Bestandzins deuten darauf hin, dass ein Pachtverhältnis vorliegt.

Indikatoren für eine Pacht:

• Vorhandensein von Betriebsmitteln, Kundenstock oder Gewerbeberechtigung.
• Betriebspflicht oder umsatzabhängiger Bestandzins.

In der Praxis kann die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht jedoch schwierig sein, insbesondere wenn ein Vertrag Elemente beider Vertragsarten enthält. In solchen Fällen wird nach der Überwiegenstheorie entschieden: Überwiegt der Aspekt der wirtschaftlichen Nutzung, wird der Vertrag als Pacht gewertet. Ist hingegen nur der reine Gebrauch des Objekts vorgesehen, handelt es sich um eine Miete.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) – Vollanwendung, Teilanwendung & Vollausnahme

Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) schützt Mieter in unterschiedlichem Ausmaß, je nach Anwendungsbereich. Es gibt drei Stufen der Anwendung: Vollanwendung, Teilanwendung und Vollausnahme.

1. Vollanwendung des MRG

Hier gelten alle mieterschützenden Bestimmungen, darunter:

• Preisschutz – Begrenzung des Mietzinses.
• Kündigungsschutz – Vermieter können den Vertrag nicht ohne gesetzliche Gründe kündigen.
• Befristungsregelungen – Schutz vor unbefristeten Mietverhältnissen mit zu kurzen Laufzeiten.
• Erhaltungspflichten – Verpflichtung zur Instandhaltung.
• Mietrechtlicher Eintritt – Schutz für Erben oder Mitbewohner nach dem Tod des Mieters.

Beispiele für Immobilien mit Vollanwendung:

• Wohnungen in Mehrparteienhäusern mit Baubewilligung vor 1945.

2. Teilanwendung des MRG (Teilausnahme)

Hier gelten nur einzelne Bestimmungen des MRG, insbesondere:

• Kündigungsschutz – Schutz vor willkürlicher Kündigung durch den Vermieter.
• Mietrechtlicher Eintritt im Todesfall – Erben oder Angehörige dürfen das Mietverhältnis übernehmen.
• Kautionsbestimmungen – Regelung zur Kautionserstattung.

Kein Preisschutz – Der Mietzins kann frei vereinbart werden!

Beispiele für Immobilien mit Teilanwendung:

• Freifinanzierte Neubauten (Wohnungen mit Baubewilligung nach 1945).
• Dachbodenausbauten nach 2001.

3. Vollausnahme vom MRG

Hier gilt das MRG überhaupt nicht. Das bedeutet:

• Kein Preisschutz – Mietpreise sind komplett frei vereinbar.
• Kein Kündigungsschutz – Der Vermieter kann den Vertrag frei beenden.
• Kein Befristungsschutz – Verträge können flexibel gestaltet werden.

Beispiele für Immobilien mit Vollausnahme:

• Pachtverhältnisse.
• Ferienwohnungen und Dienstwohnungen.