Share Deal vs. Asset Deal
Im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen gibt es für eine juristische Person des Privatrechts, die eine oder mehrere Liegenschaften in ihrem Vermögen hält, grundsätzlich zwei Varianten, diese in das (wirtschaftliche) Eigentum eines Dritten zu übertragen: Den Share Deal und den Asset Deal.
Einschränkung auf Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien
In der Folge wird auf Share Deals bzw. Asset Deals eingegangen, durch die eine Immobilie erworben werden soll. Die Begriffe können allerdings auch für Vorgänge verwendet werden, die nicht mit dem Erwerb von Liegenschaften in Zusammenhang stehen.
Asset Deal
Beim Asset Deal handelt es sich um einen Liegenschaftskaufvertrag durch eine Gesellschaft. Es wird eine Liegenschaft als Vermögenswert („Asset“) von einer anderen Gesellschaft erworben. Die Veränderung findet daher auf Ebene der zivilrechtlichen EigentümerInnen statt. Die Liegenschaft scheidet aus dem Vermögen des verkaufenden Unternehmens aus. Gleichzeitig erwerben die KäuferInnen das Eigentumsrecht. Dementsprechend müssen auf beiden Seiten die Voraussetzungen eines Liegenschaftskaufvertrags erfüllt sein. Zudem werden die entsprechenden Rechtsfolgen (steuer-, schuld- und sachenrechtlich) ausgelöst. Die kaufende Partei wird in der Folge als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Im Zuge der Einzelrechtsnachfolge finden unternehmensseitig ausschließlich Veränderungen hinsichtlich des Vermögenswertes (der Liegenschaft) statt. Darüber hinaus bleiben die Eigentumsverhältnisse des verkaufenden beziehungsweise kaufenden Unternehmens unberührt. Es werden daher auch nur Rechte, Schulden und Belastungen von der kaufenden Partei übernommen, die der Liegenschaft unmittelbar anhaften oder mit dem Liegenschaftsankauf in Zusammenhang stehen.
Share Deal
Beim Share Deal werden Gesellschaftsanteile („Shares“) von Personen- oder Kapitalgesellschaften gekauft, die eine Liegenschaft in ihrem Vermögen (Eigentum) haben. Der Eigentümerwechsel findet nur auf Ebene des Unternehmens statt. Durch den Kauf eines solchen Anteils bleibt die Stellung der Gesellschaft als grundbücherliche und zivilrechtliche Eigentümerin der Immobilie unverändert bestehen.
Im Gegensatz zum Asset Deal werden die Gesellschafts(anteils)käuferInnen GesamtrechtsnachfolgerInnen in Bezug auf die Gesellschaft. Das bedeutet, dass sämtliche Vermögenswerte sowie Schulden und Belastungen, die die Gesellschaft betreffen, grundsätzlich mitübernommen werden – unabhängig davon, ob diese mit dem Liegenschaftserwerb in Zusammenhang stehen oder nicht.
Je nachdem, warum eine Liegenschaft erworben wird, sollten unter anderem folgende Überlegungen angestellt werden:
Steuerliche Optimierung
- 1Es ist möglich, sich durch den Ankauf als Share Deal die Grunderwerbsteuer zu ersparen.
- 2
Es fallen keine Umsatzsteuer und keine Eintragungsgebühr an, da sich die EigentümerInnen im Grundbuch nicht verändern und umsatzsteuerrechtlich keine steuerbare Lieferung oder Leistung erfolgt.
- 3Darüber hinaus gibt es weitere steuerliche Optimierungsmöglichkeiten, aber auch Nachteile (Aufdeckung stiller Reserven, Gruppenbesteuerung, Auslandstransaktionen, etc.).
Haftungsrisiko
- 1Beim Asset Deal ist das Haftungsrisiko grundsätzlich auf die Mängel und Schäden beschränkt, die unmittelbar mit der Liegenschaft bzw. dem Liegenschaftskauf in Zusammenhang stehen.
- 2Beim Share Deal werden die Verpflichtungen des Unternehmens (anteilig) mit dem Gesellschaftsanteil mitgetragen. Es gibt hierbei allerdings Unterschiede je nach Unternehmensform sowie Möglichkeiten, diese Haftung weiter zu beschränken.
Im Produkt IMMOdeveloper werden Anteilsveränderungen von Unternehmen dargestellt, die mindestens eine Liegenschaft im Gesellschaftsvermögen haben. Die Veränderungen werden nach dem folgenden Schema dargestellt:
Beispiel 1: Ein/e GesellschafterIn mit einem Firmenanteil im Umfang von 50 % scheidet aus dem Unternehmen aus, ein/e neue/r GesellschafterIn tritt hinzu.
Beispiel 2: Die / Der bisherige GesellschafterIn mit einem Gesellschaftsanteil von 20 % erwirbt die übrigen 80 % der Gesellschaft und wird nun alleinige/r GesellschafterIn des Unternehmens.
Verwendungszweck von Share Deals in IMMOdeveloper
Die Information, dass Share Deals im Zusammenhang mit Liegenschaftstransaktionen stattgefunden haben, kann aus den folgenden Gründen interessant sein:
Abhängig davon, wer die kaufende Partei ist (Privatperson, Unternehmen) und welche Motive mit dem Liegenschaftserwerb verfolgt werden, kann ein Share Deal sinnvoll sein. Die wesentlichen Unterschiede sind: