Mieten

October 21, 2026

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Mietpreisbremse 2026 in Wien: Was sich für Mieter ändert

Whitney Chaibane

Ab 1. Jänner 2026 gilt in Österreich die umfassendste Mietrechtsreform seit Jahrzehnten. Das neue Mietenpaket (5. MILG + MieWeG) deckelt Mieterhöhungen im geregelten Bereich 2026 auf maximal 1 %, verlängert die Mindestbefristung auf 5 Jahre und begrenzt erstmals auch freie Mieten. Betroffen sind rund 1,1 Millionen Haushalte österreichweit.

Mietpreisbremse 2026 in Wien: Was sich für Mieter ändert

Kurz zusammengefasst

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Richtwert- und Kategoriemieten (Altbau, Gemeindebau): 2026 max. +1 %, 2027 max. +2 %
Wiener Richtwert ab 1. April 2026: 6,74 €/m² (vorher 6,67 €/m²)
Freie Mieten erstmals gedeckelt: über 3 % Inflation gilt die Halbierungsregel (3 % + ½ des Überschusses)
Erhöhungen nur einmal jährlich, frühestens am 1. April — mehrmalige Jahreserhöhungen sind verboten
Neue Mindestbefristung bei Unternehmervermietung: 5 Jahre (vorher 3 Jahre)
Rechtsgrundlage: 5. MILG und MieWeG in Kraft seit 1.1.2026
Streitigkeiten über unzulässige Erhöhungen → Schlichtungsstelle Wien zuständig

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Was ist das Mietenpaket 2026?

Das Mietenpaket 2026 umfasst zwei Gesetze: das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) und das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Beide gelten seit 1. Jänner 2026.

Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) ändert das Mietrechtsgesetz (MRG) und das Richtwertgesetz (RichtWG). Es deckelt Richtwert- und Kategoriemieten 2026 auf maximal +1 % und 2027 auf maximal +2 %. Außerdem verlängert es die Mindestbefristung bei Unternehmervermietung auf 5 Jahre. In Kraft seit 1. Jänner 2026.

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) schafft einheitliche Regeln für Wertsicherungsklauseln — erstmals auch für freie Mieten außerhalb des Vollanwendungsbereichs. Es verbietet mehr als eine Erhöhung pro Kalenderjahr und legt den 1. April als einzig möglichen Erhöhungstermin fest. Ebenfalls in Kraft seit 1. Jänner 2026.

Ziel des Pakets ist die Entkoppelung der Mieten von der vollen Inflation. Rund 1,1 Millionen Haushalte in Österreich profitieren laut AK Wien. Für Mieter in Wien bedeutet das: kleinere, seltenere und besser planbare Mieterhöhungen.

Quellen: RIS Bundesrecht (ris.bka.gv.at) · AK Wien Mietrecht (arbeiterkammer.at)

Welche Mieten fallen unter die Mietpreisbremse 2026?

Die Mietpreisbremse gilt für alle Wohnungsmietverträge, die unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen — und seit 1. Jänner 2026 erstmals auch für freie Mieten mit Wertsicherungsklausel.

Richtwertmietzins (Vollanwendung MRG, Altbauten vor 1945): max. +1 % am 1. April 2026
Kategoriemietzins (Vollanwendung MRG, Kategorie A–D): max. +1 % am 1. April 2026
Angemessener Mietzins (Vollanwendung MRG, bestimmte Neubauten): max. +1 % am 1. April 2026
Freier Hauptmietzins (Teilanwendung oder außerhalb MRG, Neubau, Ein-/Zweifamilienhaus): Halbierungsregel bei Inflation > 3 %
Gemeindewohnungen (WGG): ebenfalls gedeckelt

Nicht erfasst sind Mietverhältnisse ohne vertragliche Wertsicherungsklausel. Auch Geschäftsraummieten fallen nur eingeschränkt unter das MieWeG.

Wie erkenne ich, welche Miete ich zahle? Die Einordnung steht im Mietvertrag unter "Mietzins" oder "Wertsicherung". Im Zweifel hilft die Schlichtungsstelle Wien (zustandig für alle Bezirke der Stadt) kostenlos weiter.

Wie viel darf die Miete 2026 maximal steigen?

Im geregelten Bereich (Richtwert- und Kategoriemieten) ist die Erhöhung 2026 auf maximal 1 % begrenzt — und das fruhestens am 1. April 2026.

Richtwerte nach Bundesland (ab 1. April 2026)

Wien: 6,74 €/m² (vorher 6,67 €)
Vorarlberg: 10,35 €/m² (vorher 10,24 €)
Salzburg: 9,31 €/m² (vorher 9,22 €)
Steiermark: 9,30 €/m² (vorher 9,21 €)
Tirol: 8,22 €/m² (vorher 8,13 €)
Kärnten: 7,89 €/m² (vorher 7,80 €)
Oberösterreich: 7,30 €/m² (vorher 7,22 €)
Niederösterreich: 6,92 €/m² (vorher 6,84 €)
Burgenland: 6,15 €/m² (vorher 6,08 €)

Quelle: Mietervereinigung Osterreichs und Statistik Austria, Stand 1. April 2026.

Rechenbeispiel Wien Altbau

Eine Altbauwohnung mit Richtwertmietzins kostet 780 € Nettomiete (Richtwert + Zu- und Abschläge). Ohne Mietpreisbremse hätte eine Inflation von 4 % eine Erhöhung von rund 31 € erlaubt. Mit der Mietpreisbremse 2026 sind es maximal 1 % = 7,80 € — und das frühestens ab 1. April, nicht möglich vorher.

Was gilt fuer 2027?

Fuer 2027 ist die Obergrenze fuer Richtwert- und Kategoriemieten auf maximal +2 % angehoben. Danach läuft die Ubergangsbremse aus; was dann gilt, hängt von der Inflation und einer politischen Weichenstellung ab.

Dieser Abschnitt zeigt: Der Wiener Richtwert steigt 2026 um nur sieben Cent — statt der rund 93 Cent, die bei voller Inflationsweitergabe (ca. 7 % VPI) angefallen wären. Das entspricht einer Ersparnis von rund 86 Cent pro m² und Monat fur Altbaumieter in Wien.

Was ändert sich bei Befristungen ab 2026?

Ab 1. Jänner 2026 gilt bei Unternehmervermietung eine Mindestbefristung von 5 Jahren statt bisher 3 Jahren. Das betrifft alle neu abgeschlossenen oder verlängerten Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG.

Unternehmervermietung (gewerbliche Vermieter, Immobilienfirmen im Sinne des KSchG): Mindestbefristung seit 1. Jänner 2026 5 Jahre — vorher 3 Jahre.

Privatpersonen als Vermieter (kein Unternehmer im Sinne des KSchG, z. B. Einzelpersonen): Mindestbefristung weiterhin 3 Jahre.

Was bedeutet das fur Mieter?

Langere Planungssicherheit: Mieter konnen bis zu 5 Jahre ohne Kundigungsangst wohnen.
Das Fruhkundigungsrecht des Mieters bleibt bestehen: Mieter können bei befristeten Vertragen (ab 1 Jahr) mit 3-monatiger Kunstigung zum Monatsende ausziehen.
Vermieter können innerhalb der Befristung nicht einseitig kündigen.

Ausnahmen von der 5-Jahres-Regel:

Kurzzeitmieten (Ferienwohnungen) fallen nicht unter das MRG und damit auch nicht unter die neue Befristungsregel.
Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser (bei Eigentümerbewohnung) sind vom Vollanwendungsbereich ausgenommen.

Die verlängerte Mindestbefristung ist ein direktes Plus für Mieter: weniger Stress durch erzwungene Umzüge und mehr Zeit, die nächste Wohnung in Ruhe zu suchen. Mehr Informationen zu aktuellen Mietwohnungen in Wien finden Sie in unserem Guide zu Wiener Mietwohnungen.

Was gilt für freie Mieten (Neubau und Privatvermietung)?

Freie Mieten — also Wohnungen außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG, etwa Neubauten nach 1945, Einfamilienhäuser und bestimmte Privatvermietungen — sind seit 1. Jänner 2026 erstmals ebenfalls gedeckelt. Das ist eine historische Neuerung.

Wie funktioniert die Halbierungsregel?

Das MieWeG regelt freie Mieten mit Wertsicherungsklausel so:

Liegt die Jahresinflation (VPI) bei 3 % oder darunter: volle Weitergabe erlaubt.
Liegt die Inflation uber 3 %: Es gelten 3 % plus die Hälfte des darüber liegenden Anteils.

Formel: Maximale Erhöhung = 3 % + ½ × (Inflation − 3 %)

Rechenbeispiel: Bei einer Inflation von 4,5 % = 3 % + ½ × 1,5 % = 3,75 % maximale Erhöhung (statt der vertraglichen 4,5 %).

Am 1. April 2026 waren bei freien Mieten laut MieWeG hochstens rund 3,28 % zulässig (basierend auf dem VPI-Wert zum relevanten Stichtag).

Was gilt NICHT fur freie Mieten?

Keine 5-Jahres-Mindestbefristung (die gilt nur im MRG-Bereich).
Keine Mietpreisbremse, wenn keine Wertsicherungsklausel im Vertrag steht.
Ferienwohnungen und gewerbliche Vermietungen sind ausgenommen.

Fur Mieter in Neubauwohnungen in Wien — einem der am starksten nachgefragten Segmente am Wiener Wohnungsmarkt — bedeutet die neue Regel: Vermieter können höhere Inflationswellen nicht mehr vollstandig weitergeben. Das dampft den Kostendruck, hält aber die Mieten im freien Markt weiterhin uber dem Altbauniveau.

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Häufig gestellte Fragen

Was ist die Mietpreisbremse 2026 in Österreich?

Die Mietpreisbremse 2026 ist der Volksname fur das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) und das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), die seit 1. Jänner 2026 gelten. Richtwert- und Kategoriemieten (Altbau, Gemeindebau) dürfen 2026 maximal um 1 % erhöht werden, freie Mieten erstmals nur mit Halbierungsregel bei Inflation uber 3 %.

Wie hoch ist der Wiener Richtwert 2026?

Der Wiener Richtwert beträgt seit 1. April 2026 6,74 € pro m² (vorher 6,67 €/m²). Das ist eine Erhöhung um sieben Cent. Ohne Mietpreisbremse wäre der Richtwert laut AK Wien auf rund 7,67 €/m² gestiegen. Die Mietpreisbremse spart Altbaumietern damit rund 93 Cent pro m² und Monat.

Darf mein Vermieter die Miete 2026 mehrmals erhöhen?

Nein. Das MieWeG verbietet seit 1. Jänner 2026 ausdrucklich mehr als eine Erhöhung pro Kalenderjahr. Jede Anpassung ist zudem nur am 1. April wirksam. Frühere Erhöhungstermine (z. B. jährlich zum Mietbeginn) sind für Wohnungsmietverträge im MRG-Bereich nicht mehr zulässig.

Gilt die Mietpreisbremse auch fur meinen Neubauvertrag?

Ja, wenn Ihr Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel enthält. Das MieWeG gilt seit 1. Jänner 2026 auch fur freie Mieten im Teilanwendungsbereich des MRG. Bei Inflation uber 3 % greift die Halbierungsregel: Erlaubt sind maximal 3 % plus die Hälfte des darüber liegenden Inflationsanteils. Am 1. April 2026 waren das hochstens rund 3,28 %.

Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Miete unzulässig erhöht?

In Wien ist die Schlichtungsstelle der Stadt Wien (Magistratsabteilung 50) zuständig. Das Verfahren ist kostenlos und kann Ruückforderungen unzulässig bezahlter Mietzinse ermoglichen. Alternativ hilft die Mietervereinigung Österreich oder die Arbeiterkammer Wien mit kostenloser Erstberatung weiter.

Verlangert sich mein Mietvertrag automatisch auf 5 Jahre?

Nein. Die neue 5-Jahres-Mindestbefristung gilt nur für Verträge, die ab 1. Jänner 2026 neu abgeschlossen oder verlängert wurden, und nur bei Unternehmervermietung im Sinne des KSchG. Laufende Verträge bleiben unverandert.

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