Rarität

Bewertet wurde ein 1.500 m² großes Baugrundstück in Hornsburg mit bestehendem Altbestand. Positiv ist, dass es sich um gewidmetes Bauland handelt und laut Beschreibung eine Bebauung mit 2 Doppelhaushälften oder 4 Reihenhäusern grundsätzlich in Betracht kommt. Das spricht für eine ordentliche bauliche Ausnutzbarkeit und hebt das Grundstück gegenüber einem reinen Einfamilienhausgrundstück etwas an. Wertmindernd ist jedoch, dass der Altbestand vor einer Neubebauung abgerissen werden muss, was zusätzliche Kosten und Aufwand verursacht.

Die Lage ist als ruhige, naturnahe Wohnlage einzustufen. Gleichzeitig zeigt das Lageprofil eine eher schwache Infrastruktur mit begrenzter Nahversorgung und insgesamt unterdurchschnittlicher Standortqualität. Daher ist die Lage zwar für ruhiges Wohnen attraktiv, aber nicht als besonders nachfragestarke Zentrumslage zu bewerten.

Ausgangspunkt der Bewertung war der durchschnittliche Bodenpreis der Vergleichstransaktionen. Dieser wurde hier nur eingeschränkt übernommen, weil der Datenpool klein und uneinheitlich ist und laut Steuerungshinweis eher zu niedrige Werte liefert. Nach Anpassung um das Entwicklungspotenzial, die ruhige Wohnlage, die schwächere Infrastruktur und den erforderlichen Abriss ergibt sich ein geschätzter Bodenpreis von rund 135 EUR/m². Daraus leite ich einen Verkehrswert von rund 203.000 EUR ab, mit einer plausiblen Wertspanne von etwa 162.000 EUR bis 243.000 EUR.