MB Mischbaugebiet Thalheim bei Wels neben der B138

Bewertet wurde ein Grundstück in Thalheim bei Wels mit rund 4.000 m² bebaubarer Fläche. Laut Beschreibung handelt es sich um ein gemischt nutzbares Bauland mit GRZ 0,5 und zulässiger Gebäudehöhe von 10 m, jedoch nicht um uneingeschränktes klassisches Wohnbauland. Zusätzlich ist ein Teil der Gesamtfläche als Straßentrenngrün ausgewiesen, wodurch die tatsächliche Nutzbarkeit eingeschränkt wird. Die Erschließung mit Wasser und Kanal ist laut Text technisch möglich, aber nicht als bereits gesichert dargestellt.

Die Lage ist aus betrieblicher Sicht sichtbar und werbewirksam, aus Sicht des Bodenwerts aber durch die direkte Situierung an der B138 belastet. Diese Hauptstraßenlage bringt Immissionen und mindert die Qualität gegenüber ruhigerem Bauland. Das GIS-Lageprofil bestätigt insgesamt keine überdurchschnittliche Wohnlage.

Der algorithmische Durchschnittswert von 401 EUR/m² wurde hier bewusst nur niedrig gewichtet, weil die Vergleichsdaten sehr uneinheitlich sind und deutlich über dem allgemeinen Bezirksniveau liegen. Ausgehend vom regionalen Markt und unter Berücksichtigung der konkreten Zu- und Abschläge ergibt sich ein sachgerechter Bodenwert von rund 150 EUR/m². Daraus leite ich einen Schätzwert von 600.000 EUR ab. Die angemessene Wertspanne liegt bei 480.000 EUR bis 720.000 EUR.