2.702m² sonniges Grundstück in St. Gallenkirch in ruhiger Bestlage oberhalb der Schattengrenze
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Sonnenlage/Ausrichtung: +8% (oberhalb der Schattengrenze, außergewöhnlich hohe ganzjährige Sonneneinstrahlung laut Beschreibung)
- Ruhige Mikrolage: +5% (laut Maklertext ruhige Bestlage am Sonnenhang)
- Entwicklungsperspektive/Baurecht: +6% (Vorentwurf liegt vor, Gemeinde signalisiert Bereitschaft zur Umwidmung in BW und keine besonderen zusätzlichen Auflagen)
- Topografie/Hanglage: -6% (Sonnenhang spricht zugleich für Hanglage mit potenziell erhöhtem Bauaufwand)
- Lageprofil/GIS: -3% (GIS-Preisanpassung -2,9%, insgesamt schwacher Gesamtscore trotz vorhandener Nahversorgung und Busanbindung)
Lage
ruhig
sonnig (365 Tage)
ins Zentrum ca. 8 Min. Fußweg
Bludenz / A14 ca. 30 Fahrmin.
Öffentlicher Verkehr
Nahversorgung
Objektinformationen
Der Baugrund in St. Gallenkirch befindet sich an der Sonnenseite unweit vom Ortszentrum entfernt.
Auf dieser sehr sonnigen Baufläche können Eigentumswohnungen eventuell auch, gemeinnützige Wohnungen errichtet werden! Wichtig für die Gemeinde zur Umwidmung in BW ist, ein Vorentwurf.
Beschreibung
Das gegenständliche Baugrundstück befindet sich in einer ausgesprochen privilegierten Lage am Sonnenhang von St. Gallenkirch. Die Erschließung erfolgt über den Montielweg. Aufgrund der topografisch begünstigten Position oberhalb der Schattengrenze zeichnet sich der Standort durch eine außergewöhnlich hohe ganzjährige Sonneneinstrahlung aus.
Für das Grundstück liegt bereits ein Vorentwurf vor. Auf Basis des vorgelegten Planungskonzepts, wurde seitens der Gemeinde die Bereitschaft signalisiert, einer entsprechenden Umwidmung in Bau-Wohngebiet (BW) nach Einhaltung der örtlichen Bauvorschriften, zuzustimmen.
Hinsichtlich einer künftigen Bebauung wurden seitens der Gemeinde St. Gallenkirch bislang keine besonderen, über die allgemeinen rechtlichen und raumplanerischen Rahmenbedingungen hinausgehenden Auflagen formuliert. Damit bestehen grundsätzlich günstige Voraussetzungen für eine standortgerechte und qualitätsvolle Projektentwicklung.
Vor dem Hintergrund, der hohen Nachfrage nach Wohnraum, steht die Gemeinde nach bisherigem Kenntnisstand auch der Entwicklung eines Projekts im Bereich des sozialen bzw. leistbaren Wohnbaus positiv gegenüber. Das Grundstück bietet somit interessante Entwicklungsperspektiven sowohl für einen klassischen Wohnbau (Eigentumswohnungen), als auch für ein sozial orientiertes Wohnbaukonzept.
Eine Besichtigung des Grundstücks vor Ort ist nach Vereinbarung jederzeit möglich.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 630.000 bis 940.000
- Schätzwert pro m²
- € 290/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 2.702 m² großes Grundstück in St. Gallenkirch/Gortipohl mit Wohnbauperspektive. Nach den vorliegenden Angaben handelt es sich um eine sehr sonnige Hanglage am Montielweg, oberhalb der Schattengrenze, mit ruhigem Wohnumfeld und fußläufiger Erreichbarkeit des Zentrums. Zusätzlich liegt bereits ein planerischer Vorentwurf vor, und die Gemeinde hat grundsätzlich Bereitschaft für eine Umwidmung in Bauland-Wohngebiet signalisiert. Das ist für die Verwertbarkeit positiv, auch wenn die konkrete Erschließung und die endgültige baurechtliche Ausnutzbarkeit noch nicht vollständig dokumentiert sind.
Als Ausgangsbasis wurde der durchschnittliche Bodenpreis vergleichbarer Transaktionen von 275 EUR/m² herangezogen. Darauf wurden Zuschläge für die außergewöhnlich gute Besonnung, die ruhige Mikrolage und die positive Entwicklungsperspektive angesetzt. Abschläge waren wegen der Hanglage mit potenziell erhöhtem Bauaufwand sowie wegen des insgesamt nur mäßigen GIS-Lageprofils vorzunehmen. In Summe ergibt sich daraus ein sachverständig geschätzter Bodenpreis von rund 290 EUR/m².
Der daraus abgeleitete Verkehrswert beträgt rund 783.000 EUR. Aufgrund der begrenzten Zahl an Vergleichsfällen und der objekttypisch hohen Streuung erscheint eine Wertspanne von etwa 630.000 EUR bis 940.000 EUR angemessen. Der angesetzte Bodenwert liegt damit bei rund 290 EUR/m² Grundfläche.
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