GRÜNRUHELAGE MIT BAUGENEHMIGUNG

Bewertet wurde ein 546 m² großes Baugrundstück im Wohnbauland des 22. Bezirks. Besonders hervorzuheben ist, dass nicht nur eine Wohnbauwidmung vorliegt, sondern bereits eine gültige Baugenehmigung für ein vollunterkellertes Mehrparteienhaus mit 5 Wohneinheiten, Freiflächen und Stellplätzen vorhanden ist. Dadurch ist das Grundstück praktisch sofort bebaubar, was im Markt regelmäßig einen deutlichen Mehrwert gegenüber einem bloß „theoretisch“ bebaubaren Grundstück darstellt. Zusätzlich spricht die Ecklage für eine gute Nutzungsflexibilität; laut Beschreibung wären auch ein Doppelhaus oder zwei Einfamilienhäuser denkbar.

Die Lage ist als brauchbare bis ordentliche Wohnlage in einem aufstrebenden Teil von Donaustadt einzustufen. Die öffentliche Anbindung ist vorhanden, das GIS-Lageprofil fällt insgesamt aber eher unterdurchschnittlich aus, weshalb kein uneingeschränkter Lagezuschlag gerechtfertigt ist.

Ausgehend vom durchschnittlichen Bodenpreis vergleichbarer Transaktionen von 715 EUR/m² wurde wegen der konkreten Objektvorteile ein Zuschlag angesetzt, gleichzeitig aber die nur mäßige Mikrolage leicht abgezogen. Daraus ergibt sich ein geschätzter Bodenwert von rund 870 EUR/m². Der daraus abgeleitete Verkehrswert beträgt rund 475.000 EUR, mit einer plausiblen Wertspanne von etwa 380.000 EUR bis 570.000 EUR.