Modernes Familienheim: 4 Zimmer mit Garten
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug/Neubauzustand: +8% (klar über markttypischem Durchschnitt, da bezugsfertiger Neubau ohne Sanierungsbedarf)
- Großer Garten für Reihenhaus: +5% (rund 100 m² Garten laut Beschreibung, im Segment überdurchschnittlich)
- Gute Mikrolage innerhalb des Ortes: +3% (sehr gute Nahversorgung, Bildung und Gesundheit, GIS-Preisanpassung positiv)
- Zeitgemäße Ausstattung: +2% (Fußbodenheizung, Parkett, 2 Bäder, Gäste-WC, Terrasse; jedoch kein Luxusstandard)
Lage
Die Wohnanlage im Herzen von Leopoldsdorf verbindet naturnahes Wohnen mit urbaner Umgebung. In der unmittelbaren Umgebung stehen Nahversorger, Schulen, Kindergärten sowie gastronomische Angebote zur Verfügung. Die gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz macht den Standort besonders attraktiv: Die Wiener Innenstadt ist sowohl mit dem Auto als auch mit den öffentlichen Verkehrsmitteln in rund 30 Minuten erreichbar. Die Buslinien 226, 227 und 266 verbinden Leopoldsdorf direkt mit Wien-Oberlaa, Wien-Siebenhirten, Schwechat und Ebreichsdorf, wodurch eine flexible regionale und städtische Mobilität gewährleistet ist. Für Erholung im Freien laden der nahegelegene Badeteich Leopoldsdorf sowie der Petersbach ein - perfekt für Badespaß, Spaziergänge, Freizeitaktivitäten oder gemeinsames Verweilen im Grünen. Auch die liebevoll gestaltete Grünfläche innerhalb der Wohnanlage bietet einen zusätzlichen Spielbereich für Kinder sowie Platz für nachbarschaftliches Miteinander.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Dieses charmante Reihenhaus ist das ideale Zuhause für Familien, die Wert auf ein großzügiges Wohnzimmer und einen großen, sonnigen Garten legen. Auf rund 119 m² Wohnfläche verteilt über zwei Ebenen überzeugt das Haus mit durchdachter Raumaufteilung und gemütlicher Wohnatmosphäre. Bereits im Eingangsbereich erwartet Sie ein heller Vorraum mit ausreichend Platz für die Garderobe. Der Küchenbereich mit 14m² grenzt direkt an den offene Wohn- und Essbereich mit rund 29m² an. Gemeinsam bilden sie das Herzstück des Hauses. Durch die großen Fensterflächen öffnet sich der Raum zur Terrasse und in den rund 100 m² großen Garten, der sich deutlich von anderen Reihenhäusern abhebt. Er bietet Kindern viel Platz zum Spielen und lädt Erwachsene gleichermaßen zum Entspannen oder geselligen Beisammensein ein. Die separate Küche ist praktisch angeordnet und lässt sich individuell mit modernen Einbauten gestalten. Ein Badezimmer mit Dusche, Handwaschbecken und WC ergänzt das Raumangebot im Erdgeschoss. Im Obergeschoss befinden sich die privaten Rückzugsorte: ein großzügiges Elternschlafzimmer mit Platz für einen Arbeits- oder Schminkbereich sowie zwei helle Kinderzimmer, die dank ihrer freundlichen Atmosphäre perfekte Wohlfühlräume für den Nachwuchs sind. Das stilvolle Tageslichtbad verfügt über eine Badewanne, Handwaschbecken und Waschmaschinenanschluss, das WC ist separat begehbar. Ein rund 4,5 m² großer Abstellraum sorgt zusätzlich für praktischen Stauraum.
Zustand: Erstbezug
Garten: Ja
Terrasse: Ja
Heizungsträger: Fernwärme
Heizungsart: Fußbodenheizung
Die Liegenschaft ist barrierefrei erschlossen.
Information und Nebenkosten:
Provisionsfrei für den Käufer
Grunderwerbssteuer: 3,5%
Grundbuchseintragungsgebühr: 1,1%
Vertragserrichtung- und Treuhandskosten: 1,5%
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Im vorliegenden Geschäftsfall ist die Pluskota Immobilien GmbH als Doppelmakler tätig und steht mit dem Verkäufer in einem wirtschaftlichen Nahverhältnis. Im Falle einer positiven Vermittlung wird dem Käufer keine Provision gestellt. Sämtliche Angaben erfolgen aufgrund von Informationen und Unterlagen, die vom Eigentümer bzw. vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt werden und sind ohne Gewähr.
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 598.000 bis 661.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.270/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein modernes Reihenhaus in Leopoldsdorf mit 119,38 m² Wohnfläche, 4 Zimmern, zwei Bädern, Terrasse und einem für diese Objektkategorie überdurchschnittlich großen Garten von knapp 100 m². Das Haus ist ein Erstbezug aus dem Jahr 2024 und bietet einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard mit Fußbodenheizung, Fernwärme, Parkett, Gäste-WC und barrierefreier Erschließung. Hinweise auf eine luxuriöse Sonderausstattung liegen jedoch nicht vor, daher wurde kein Hochwertigkeitszuschlag angesetzt.
Die Lage ist für Familien als gut einzustufen: Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Kindergarten und medizinische Versorgung sind in kurzer Distanz vorhanden. Die Anbindung an Wien ist ordentlich, wenn auch überwiegend busbasiert; damit liegt keine absolute Premiumlage, aber eine klar brauchbare und leicht überdurchschnittliche Wohnlage vor.
Ausgangspunkt der Bewertung war der durchschnittliche Marktwert vergleichbarer Reihenhäuser von rund 4.530 EUR/m² Wohnfläche. Darauf wurden nachvollziehbare Zuschläge für den Erstbezug, den überdurchschnittlichen Garten sowie die gute familienorientierte Mikrolage angewandt. So ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 629.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 598.000 EUR bis 661.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.