Wohnhaus mit drei Wohneinheiten auf großem Grundstück in Baden
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Renovierungsbedürftiger Zustand / uneinheitlicher Ausbauzustand: -12% (laut Beschreibung teils ursprünglicher Altbestand und Dachgeschoss weitgehend unsaniert, nur teilweise modernisiert)
- Großes Grundstück: +7% (1.283 m² sind für die Lage überdurchschnittlich und bieten deutliche Außenraumqualität)
- Pool: +4% (laut Beschreibung vorhanden)
- Holzblockhaus / Nebengebäude: +3% (zusätzlicher Nutzwert im Garten)
- Mehrere PKW-Abstellplätze: +2% (praktischer Mehrwert, aber kein Garagenstandard)
- Mikrolage-Immissionen: -4% (Südbahn und angrenzendes Fachmarktzentrum, trotz Abschirmung nicht völlig neutral)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Objektbeschreibung
Zum Verkauf gelangt ein Wohnhaus mit drei selbständig nutzbaren Wohneinheiten auf einem Grundstück mit einer Fläche von rund 1.283 m². Das Wohnhaus wurde ursprünglich um 1904 errichtet und in den Jahren 1974/1975 wesentlich erweitert und umgebaut. Die gesamte Wohnnutzfläche beträgt rund 185 m². Die Wohneinheiten sind bestandsfrei.
Die Liegenschaft ist mit einem teilweise unterkellerten Wohngebäude in Massivbauweise bebaut. Das Gebäude verfügt über Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss.
Auf dem Grundstück befinden sich darüber hinaus ein freistehendes Holzblockhaus, mehrere PKW-Abstellplätze sowie ein Pool im rückwärtigen Gartenbereich.
Der Ausbauzustand der einzelnen Gebäudeteile ist unterschiedlich. Teile des Gebäudes wurden im Zuge mehrerer Modernisierungsmaßnahmen saniert. Einzelne Bereiche des ursprünglichen Altbestandes sowie das Dachgeschoss befinden sich hingegen weitgehend im ursprünglichen Ausbauzustand.
Grundstück
Grundstücksfläche: ca. 1.283 m²
Grundstücksbreite: ca. 10 m
Grundstückstiefe: ca. 120 m
Widmung:
- Bauland Wohngebiet
- offene oder gekuppelte Bebauungsweise
- Bauklasse I und II
- maximal 30 % Bebauungsdichte
- rückwärtiger Grundstücksteil mit Beschränkung auf höchstens zwei Wohneinheiten
Bauweise und Ausstattung
Bauweise
- Massivbauweise
- Teilunterkellerung
- Sattel- und Pultdach
- Ziegel- bzw. Betondacheindeckung
- Kunststofffenster
Ausstattung
- Gas-Zentralheizung
- Parkett-, Laminat-, Fliesen- und PVC-Bodenbeläge
- teilweise modernisierte Sanitärbereiche
- befestigte Terrassen- und Wegeflächen
- Pool
- Holzblockhaus
- mehrere PKW-Abstellplätze
Anschlüsse:
- Strom
- Wasser
- Kanal
- Gas
- Telefon/Internet
Lage
Die Liegenschaft befindet sich im Ortsteil Leesdorf der Stadt Baden.
Das Umfeld ist überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Wohnhausanlagen geprägt. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten, Ärzte, Apotheken sowie öffentliche Verkehrsmittel befinden sich im näheren Umfeld.
Die Anbindung an das überregionale Straßennetz erfolgt über die B17 und die A2 Südautobahn. Der Bahnhof Baden ist innerhalb weniger Fahrminuten erreichbar.
Westlich der Liegenschaft verläuft die Südbahn. Südöstlich grenzt ein Fachmarktzentrum an das Grundstück. Nach den Feststellungen des Verkehrswertgutachtens bestehen aufgrund der vorhandenen Einfriedung, des Baumbestandes und der Grundstückstiefe lediglich geringfügige Auswirkungen auf die Wohnqualität.
Verkaufsverfahren
Die Veräußerung der Liegenschaft erfolgt im Rahmen eines Schuldenregulierungsverfahrens im Wege eines Bieterverfahrens.
Nach Besichtigung der Liegenschaft können Kaufinteressenten innerhalb der bekannt gegebenen Frist ein schriftliches Kaufangebot abgeben.
Die Annahme eines Angebotes erfolgt vorbehaltlich der Zustimmung der Verfahrensbeteiligten sowie der erforderlichen gerichtlichen Genehmigungen.
Hinweise
Die Angaben in diesem Exposé beruhen auf dem Verkehrswertgutachten zum Bewertungsstichtag.
Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 617.000 bis 754.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.700/m²
Gesamte Einschätzung
Das bewertete Objekt ist ein älteres Wohnhaus in Baden-Leesdorf mit rund 185 m² Wohnfläche auf einem für die Lage sehr großen Grundstück von 1.283 m². Besonders ist, dass das Haus drei selbständig nutzbare Wohneinheiten umfasst. Positiv zu berücksichtigen sind der Pool, ein freistehendes Holzblockhaus sowie mehrere PKW-Abstellplätze. Gleichzeitig ist der Zustand nicht einheitlich: Laut Beschreibung wurden nur Teile modernisiert, während Bereiche des Altbestands und das Dachgeschoss weitgehend im ursprünglichen Ausbauzustand geblieben sind. Dieser Renovierungsbedarf wirkt klar wertmindernd.
Die Lage ist für den Alltag gut brauchbar, mit sehr guter Nahversorgung und guter Erreichbarkeit von Schulen, Ärzten und Verkehrsmitteln. Die Mikrolage ist aber nicht als klassische Premiumlage einzustufen, weil die Südbahn und ein angrenzendes Fachmarktzentrum gewisse, wenn auch laut Beschreibung nur begrenzte, Immissionen verursachen.
Für die Wertermittlung wurde der durchschnittliche Marktansatz vergleichbarer Häuser von rund 3.705 EUR/m² herangezogen. Die Abschläge für Zustand und Mikrolage werden durch Zuschläge für das große Grundstück und die vorhandenen Außenanlagen weitgehend ausgeglichen. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 685.000 EUR. Eine angemessene Wertspanne liegt bei etwa 617.000 EUR bis 754.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Tilgungsplan
Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.