Raum für Familie. Natur vor der Tür. Wien um die Ecke.
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Rechte Haushälfte eines Doppelhauses mit rund 151 m² Wohnfläche
- Schrittweise modernisiert mit erneuerten Böden und jüngerer Einbauküche
- Fußbodenheizung auf allen drei Ebenen und zusätzlich Klimaanlage
- Elektrisch beheizter Wintergarten als ganzjährig nutzbarer Zusatzraum
- Keller mit Fitnessbereich, Dusche, Waschküche und direktem Gartenzugang
- Carport für 2 PKW sowie zwei weitere Außenstellplätze
- Mit 296 m² eher kleines Grundstück für ein Familienhaus
- Schule, Nahversorgung, Ärzte und Bus in kurzer Distanz erreichbar
Lage
Alland verfügt über eine sehr gute öffentliche Anbindung in Richtung Wien. Eine Bushaltestelle befindet sich nur etwa fünf Gehminuten vom Haus entfernt direkt an der Straße.
Von dort aus bestehen regelmäßige Busverbindungen nach Baden oder Mödling. In Baden oder Mödling besteht Anschluss an das Bahnnetz, von wo aus Sie bequem mit der S-Bahn oder Regionalzügen nach Wien Meidling, zum Wiener Hauptbahnhof oder Richtung Wien Liesing gelangen.
Im Ort selbst sowie in der näheren Umgebung stehen Ihnen alle wichtigen Nahversorger zur Verfügung. In Alland befinden sich unter anderem ein SPAR Supermarkt in der Mayerlinger Straße 4 sowie ein BILLA in der Heiligenkreuzer Straße 584. Beide bieten ein umfassendes Sortiment für den täglichen Bedarf sowie frische und regionale Produkte.
Ergänzend gibt es in der Umgebung kleinere Bäckereien und Nahversorger, beispielsweise in den Nachbarorten Heiligenkreuz oder Baden. In der gesamten Region Wienerwald finden sich zudem zahlreiche Bauernhöfe, die regionale und saisonale Produkte direkt anbieten.
Damit ist eine sehr gute Grundversorgung im Alltag ebenso gegeben wie eine solide öffentliche Anbindung in die Stadt.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
Beschreibung
Schönes Familienhaus in ruhiger Lage – nur ca. 25 Minuten von Wien entfernt
Ein Zuhause, in dem Ihre Familie ankommt, durchatmet und das Leben in Ruhe genießen kann – umgeben von Grün und Natur, dennoch nur rund 25 Minuten von Wien entfernt.
Das Haus wurde 1995 errichtet und ca. 2009 von der jetzigen Eigentümerfamilie übernommen. Seither wurde es mit Sorgfalt gepflegt und schrittweise modernisiert: Böden in Keller und Erdgeschoss wurden vor rund vier Jahren erneuert, eine Fußbodenheizung sorgt in allen drei Ebenen für angenehme Wärme.
Raumaufteilung
Im Erdgeschoss (ca. 85,97 m² Wohnfläche) empfängt Sie ein freundliches Vorzimmer (9,67 m²), von dem aus Sie direkt in das separate WC (2,79 m²), das Gästezimmer (11,11 m²) – ideal als Homeoffice nutzbar – sowie in den großzügigen Wohn-Essbereich (43,10 m²) gelangen. Dieser öffnet sich zum elektrisch beheizten Wintergarten (17,26 m²), dem lichtdurchfluteten Herzstück des Familienlebens. Die ca. sechs Jahre alte Küche ist im Kaufpreis enthalten; Kachelofen und weitere Einbauten können nach Absprache übernommen werden.
Im Obergeschoss (ca. 64,92 m²) befinden sich drei Zimmer (13,38 m², 14,54 m², 18,98 m²), ein Badezimmer mit Badewanne und Dusche (8,43 m²), ein Gang mit Ankleide (9,59 m²) sowie zwei verglaste Balkone (6,90 m² und 5,91 m²).
Der Keller bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten auf insgesamt ca. 82,44 m²: Fitnessbereich, Schrankraum, Dusche, Waschküche, Abstellräume sowie die Haustechnik mit Ölheizung. Von hier gelangt man direkt in den Garten.
Flächenaufteilung (rechte Haushälfte)
Die Flächenangaben beziehen sich ausschließlich auf die rechte Haushälfte des Doppelhauses.
Wohnfläche: ca. 150,89 m² · Nutzfläche (Keller & Lager): ca. 125,58 m² · Terrasse & Balkone: ca. 39,01 m² · Carport (überdacht, 2 PKW): ca. 27,00 m²
Ausstattung & Highlights
Fliesen in Keller und Erdgeschoss, Parkett im Obergeschoss, zweifach verglaste Fenster. Im hinteren Grundstücksbereich befindet sich ein separater Lagerraum (ca. 40,45 m²), der aus dem ehemaligen Gartenschuppen und der oberen Terrasse hervorgegangen ist. Zwei Außenstellplätze sowie der Carport runden das Angebot ab. Der liebevoll angelegte Garten bietet Blick ins Grüne und viel Platz zum Entspannen.
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Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Rechtliche Hinweise:
Bitte beachten Sie, dass wir in dieser Angelegenheit als Doppelmakler tätig sind.
Nebenkosten beim Immobilienkauf:
Beim Erwerb einer Immobilie fallen folgende Nebenkosten an:
• Grundbucheintragung: 1,1 % des Kaufpreises
• Grunderwerbssteuer: 3,5 % des Kaufpreises
• Kaufvertragskosten: 1,3- 1,5 vom Vertragserrichter abhängig
• Maklerprovision: 3 % zzgl. 20 % MwSt.
Kontakt und weitere Informationen:
Weitere Informationen sowie ein Kurzvideo der Immobilie finden Sie auf unserer Website:
www.klasanimmobilien.at
Ebenfalls weisen wir darauf hin, dass zwischen der Firma KLASAN & Partner Immobilien und dem Verkäufer ein wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 535.000 bis 620.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.830/m²
Gesamte Einschätzung
Das bewertete Objekt ist die rechte Haushälfte eines 1995 errichteten Hauses mit rund 150 m² Wohnfläche, fünf Zimmern, zwei Bädern und einem gut nutzbaren Keller. Der Zustand ist für das Baujahr ordentlich bis gut, weil laut Beschreibung laufend modernisiert wurde. Besonders positiv wirken die Fußbodenheizung auf allen drei Ebenen, der elektrisch beheizte Wintergarten, die Klimaanlage, die Einbauküche, der Kachelofen sowie das Carport mit weiteren Stellplätzen. Auch der Keller mit zusätzlichen Nutzmöglichkeiten und direktem Gartenzugang ist für Familien attraktiv.
Die Lage in Alland ist insgesamt solide bis gut: Einkauf, Schule, Kindergarten, Ärzte und Grünflächen sind in kurzer Distanz vorhanden. Die Anbindung nach Wien ist für den Standort brauchbar, auch wenn sie vor allem über Bus und anschließende Bahnverbindungen erfolgt.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Preisniveau vergleichbarer Häuser in der Umgebung abgeleitet und anschließend um die konkret erkennbaren Objektmerkmale angepasst. Positiv berücksichtigt wurden die Modernisierung und die überdurchschnittliche Ausstattung. Dämpfend wirkt vor allem die mit 296 m² eher kleine Grundfläche sowie der Umstand, dass die Vergleichsdaten aus ähnlichen, aber nicht identen Haustypen stammen.
Daraus ergibt sich ein Schätzwert von 578.000 EUR. Die plausible Wertspanne liegt bei 535.000 EUR bis 620.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Katharina KLASAN
KLASAN & Partner Immobilien GmbH & Co KG
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