Wienerwald statt Reihenhaus: Villa mit Parkgarten nahe Wien
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Ruhelage: +8% (begehrte Ruhelage nahe Wien mit hoher Privatsphäre laut Beschreibung)
- Grundstücksgröße/Außenflächen: +12% (außergewöhnlich großes, parkähnliches Grundstück mit 3.949 m², im lokalen Markt selten)
- Ausstattung/Außenanlagen: +8% (Saunahaus, Alarmanlage, Wallbox, Kachelöfen, hochwertige Parkettböden)
- Technische Ausstattung: +4% (Pelletheizung und Solaranlage als werterhöhende, nachhaltige Haustechnik)
- Zustand relativ zum Markt: +3% (gepflegter Gesamteindruck und charmante Altbauvilla, jedoch ohne Nachweis einer Kernsanierung)
- Energieeffizienz: -4% (Energieklasse F / hoher HWB mindert gegenüber markttypisch modernisierten Häusern)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
In begehrter Ruhelage nahe Wien erwartet Sie diese charmante Jahrhundertwende-Villa in St. Andrä-Wördern – ein Rückzugsort mit parkähnlichem Grundstück und besonderem Wohngefühl.
Das rund 4.000 m² große Grundstück wirkt wie ein privater Park: alter Baumbestand, weite Grünflächen und versteckte Rückzugsorte schenken Ruhe, Geborgenheit und ein Gefühl von Freiheit. In dieser Lage sind Grundstücke dieser Größe und Privatsphäre nur mehr selten verfügbar. Ob entspannte Sommerabende auf der Terrasse, spielende Kinder im Garten oder ruhige Stunden unter alten Bäumen – dieses Grundstück schafft Raum für ein Leben im Grünen, ohne auf die Nähe zur Stadt verzichten zu müssen.
Das Haus eröffnet auf drei Ebenen vielfältige Möglichkeiten:
Das Erdgeschoss – derzeit als Musik- und Gästebereich genutzt – lädt dazu ein, Wohnen und Arbeiten ideal zu verbinden – ob als Büro, Atelier oder ruhiger Rückzugsraum mit Blick ins Grüne. Der erste Stock mit direktem Ausgang auf die Terrasse besticht durch seine großzügigen Räume und schönen Sichtachsen in alle Himmelsrichtungen, während das Dachgeschoss Platz für Kinder, Gäste oder stille Rückzugsorte bietet.
Eichenparkettböden verleihen den Räumen natürliche Wärme, und die Kachelöfen im Erd- und Obergeschoss sorgen besonders an Winterabenden für eine behagliche, heimelige Atmosphäre.
Moderne Technik wie Pelletheizung und Solaranlage verbindet Komfort mit Nachhaltigkeit. Eine Alarmanlage sorgt für Sicherheit, während eine Wallbox für E-Mobilität bereits vorhanden ist und den Alltag zukunftsfit macht.
Ein besonderes Highlight ist das separate Saunahaus im Garten – perfekt, um nach einem langen Arbeitstag oder einem Tag in Wien zur Ruhe zu kommen.
Trotz der Ruhelage sind Sie öffentlich hervorragend angebunden: Die S-Bahn-Linie S40 bringt Sie in etwa 23 Minuten zum Wien Heiligenstadt Bahnhof (U4) oder in rund 14 Minuten nach Klosterneuburg. Auch das renommierte Institute of Science and Technology Austria ist schnell erreichbar. Kindergärten, Schulen, Ärzte, Apotheken sowie Nahversorger befinden sich direkt im Ort und sind in wenigen Minuten erreichbar.
Eine seltene Gelegenheit: eine Villa mit Geschichte, Raum und Seele – perfekt für Menschen, die Ruhe, Privatsphäre und Raum zur Entfaltung schätzen und dabei nicht auf die Nähe zu Wien und Klosterneuburg verzichten möchten.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.105.000 bis 1.351.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.150/m²
Gesamte Einschätzung
Bei diesem Objekt handelt es sich um eine großzügige Jahrhundertwende-Villa in St. Andrä-Wördern mit rund 390 m² Nutzfläche auf drei Ebenen und einem außergewöhnlich großen Grundstück von 3.949 m². Das Haus wirkt laut Unterlagen gepflegt und bietet mehrere werterhöhende Merkmale, darunter Eichenparkett, Kachelöfen, Pelletheizung, Solaranlage, Alarmanlage, Wallbox und ein separates Saunahaus. Besonders stark wertprägend ist das parkähnliche Grundstück mit altem Baumbestand und hoher Privatsphäre, was in dieser Lage selten ist.
Die Lage ist aus Marktsicht gut: ruhiges Wohnumfeld, gute Infrastruktur im Ort und brauchbare Anbindung Richtung Klosterneuburg und Wien. Der rechnerische Ausgangswert aus den Vergleichsverkäufen liegt bei 2.401 EUR/m², war hier aber nur eingeschränkt belastbar, weil die Vergleichsfälle stark streuen und die besonderen Qualitäten dieser Villa nur unzureichend erfassen.
Daher wurden nachvollziehbare Zuschläge für Ruhelage, Grundstücksqualität und Ausstattung angesetzt; ein kleiner Abschlag erfolgte wegen der schwachen Energiekennzahl. Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 1.228.000 EUR, entsprechend rund 3.150 EUR/m² Nutzfläche. Die plausible Wertspanne liegt bei etwa 1.105.000 EUR bis 1.351.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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