Absolute Top-Lage in Hietzing: Historisches Jugendstil-Juwel im exklusiven Cottage-Viertel
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Premiumadresse: +15% (exklusive ruhige Villennachbarschaft im Hietzinger Cottage-Umfeld, Schönbrunn-Nähe, sehr hoher GIS-Score)
- Grundstücksgröße/Garten: +8% (für die Lage großzügiger Grund mit ca. 983 m² und großem Garten, hohe Privatsphäre)
- Gebäudecharakter/Altbauvilla: +6% (repräsentative historische Jugendstilsubstanz mit Seltenheitswert im Villensegment)
- Garage/Stellplätze: +3% (Garage für 2 Autos in innerstädtischer Premiumlage)
- Nutzungs- und Ausbaupotenzial: +5% (Souterrain vielseitig nutzbar, Dachgeschoss ausbaufähig)
- Zustand relativ zum Premiumsegment: -8% (nur gepflegt, keine Kernsanierung belegt; eine Einheit mit Gestaltungs-/Adaptierungsbedarf, hoher HWB spricht gegen neuwertigen Standard)
Lage
Absolute Top-Lage: Villenflair und Schönbrunn-Nähe
Der noble 13. Bezirk zählt zu Wiens begehrtesten Wohnadressen. In absolut ruhiger Bestlage von Unter St. Veit, eingebettet in eine exklusive Villennachbarschaft, vereint diese Immobilie höchste Lebensqualität mit imperialem Flair. Die unmittelbare Nähe zum weltberühmten Schlosspark Schönbrunn und zur charmanten Hietzinger Hauptstraße macht diesen Standort absolut unverwechselbar.
Die Umgebung besticht durch eine exzellente, fußläufig erreichbare Infrastruktur: Lebensmittelgeschäfte, Apotheken, Banken, ein Ärztezentrum sowie Bäckereien und Restaurants – darunter das legendäre Café Dommayer – befinden sich im direkten Umfeld. Familien profitieren zudem von einem herausragenden Bildungsangebot in der Nachbarschaft. Renommierte Einrichtungen wie das BG Fichtnergasse, das Gymnasium Wenzgasse, die Dominikanerinnen oder die Rudolf Steiner/Waldorfschule sind ebenso rasch erreicht wie exzellente Kindergärten und Volksschulen rund um den Hügelpark und die Auhofstraße.
Trotz der idyllischen Ruhelage ist die Verkehrsanbindung perfekt. Über die nahegelegenen U4-Stationen Braunschweiggasse oder Hietzing sowie mehrere Bus- und Straßenbahnlinien gelangen Sie direkt und schnell in die Innenstadt und zur Oper. Autofahrer schätzen die ideale Anbindung an das Wiental und die rasche Erreichbarkeit der Westautobahn (A1) über die Hadikgasse sowie den Flughafen (ca. 30 Minuten).
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Getrennte Sanitäranlagen, Einbauküche, Blick ins Grüne
Beschreibung
Eine seltene Gelegenheit im Herzen des begehrten Hietzinger Cottage-Viertels: Diese prachtvolle Jugendstilvilla vereint historische Formensprache mit höchster Lebensqualität. Das Anwesen befindet sich auf einem knapp 1.000 m² großen Grundstück, das sich harmonisch in die idyllische, grüne Umgebung einbettet und ein hohes Maß an Privatsphäre bietet.
Die Liegenschaft verfügt über eine großzügige Nutzfläche von ca. 609 m², die sich elegant auf zwei herrschaftliche Eigentumswohnungen sowie ein Souterrain verteilt. Letzteres bietet durch seine Raumaufteilung optimale Bedingungen für einen repräsentativen Arbeits- oder auch Wellnessbereich. Das zweite Geschoss präsentiert sich bereits in einem hervorragenden, einzugsbereiten Zustand und lädt zum sofortigen Wohnen ein. Die Wohnung im ersten Stock bietet hingegen noch Raum für eine individuelle Gestaltung ganz nach Ihren eigenen Vorstellungen.
Zusätzlichen architektonischen Freiraum und vielversprechendes Wertsteigerungspotenzial eröffnet das ausbaufähige Dachgeschoss. Diese Immobilie bietet die außergewöhnliche Chance, ein historisches Architekturjuwel in absoluter Premiumlage zu erwerben und weiterzuentwickeln.
- Grundstücksgröße: ca. 983 m²
- zwei parifizierte Eigentumswohnungen mit jeweils rund 190 m²
- Souterrain mit der Möglichkeit für Firmensitze/Arbeitsbereiche oder auch als Fitness-/Wellnessbereich
- Potential für einen Dachgeschossausbau
- Garage für 2 Autos
- absolute Premiumlage
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 3.900.000 bis 4.500.000
- Schätzwert pro m²
- € 11.200/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine außergewöhnliche historische Villa im 13. Bezirk mit rund 375 m² Wohnfläche, insgesamt rund 610 m² Nutzfläche und einem knapp 1.000 m² großen Grundstück. Das Haus hebt sich durch seinen repräsentativen Jugendstilcharakter, die seltene Villenausprägung, den großen Garten, eine Garage für zwei Autos sowie das zusätzliche Potenzial im Souterrain und im ausbaufähigen Dachgeschoss klar vom Durchschnitt ab. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass laut Beschreibung nicht das gesamte Objekt auf einheitlich modernem Niveau ist: Ein Teil ist sofort beziehbar, ein anderer Teil bietet noch Adaptierungsbedarf; auch der ausgewiesene Energiekennwert spricht nicht für einen neuwertigen technischen Standard.
Die Lage ist als klar überdurchschnittlich bis erstklassig einzustufen: ruhige Villengegend, sehr gute Nahversorgung, gute öffentliche Anbindung und hohe Grünraumqualität. Der rechnerische Durchschnittswert aus den Vergleichsverkäufen liegt hier erkennbar zu niedrig, weil solche Daten die besondere Qualität dieser Villa nur teilweise erfassen. Daher wurde der Wert stärker an der tatsächlichen Mikrolage, dem Bezirksniveau und den objektbezogenen Merkmalen ausgerichtet.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 4.200.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 3.900.000 EUR bis 4.500.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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