Döbling, 19. Bezirk: Bungalow mit Entwicklungspotenzial
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Renovierungsbedürftiger Zustand: -12% (explizit angegeben; deutlicher Investitionsbedarf relativ zum markttypischen Vergleichshaus)
- Großzügiges Grundstück/Garten: +8% (1.356 m² Grund, davon rund 1.100 m² Garten; in Wien 19 deutlich überdurchschnittlich)
- Außen- und Wellnessausstattung: +6% (Swimmingpool, Indoor-Pool, Sauna, Kamin als belegte Sonderausstattung)
- Privatsphäre/Mikrolage im Grünen: +4% (nahezu uneinsehbar, Blick ins Grüne, Nähe Wienerwald)
- GIS-Lageprofil: -2% (nur mäßige Nahversorgung/ÖV im Datenbild; daher leichte Korrektur trotz guter Grünlage)
Lage
Döbling zählt neben der Inneren Stadt zu den teuersten Bezirken Wiens. Bereits im 18. Jahrhundert ließ sich der Adel in den sanften, vom Weinbau geprägten Hügeln nieder und prägte damit den besonderen Charakter des Bezirks.
Dieses außergewöhnliche Wohnviertel bietet gleichzeitig städtische Infrastruktur sowie naturnahe Erholungsgebiete wie kaum ein anderes. Insbesondere Heiligenstadt mit dem neuen Stadtquartier rund um die U4-Endstation sowie zahlreichen Premium-Bauten unterstreicht die hohe Wohn- und Standortqualität.
Trotz der grünen Umgebung profitieren Bewohner von einer ausgezeichneten Infrastruktur mit Geschäften des täglichen Bedarfs, Heurigen, Kindergärten und Schulen in unmittelbarer Nähe. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist hervorragend, die Wiener Innenstadt ist mit dem Auto in etwa 20 Minuten erreichbar.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Rückzugsort am Wienerwald – außergewöhnliches Grundstück mit Entwicklungspotenzial
In unmittelbarer Nähe zum Wienerwald und im begehrten 19. Bezirk gelegen, zeichnet sich diese nahezu uneinsehbare Liegenschaft durch ihre Grundstücksgröße mit 1.356 m² in Wien als eine seltene Ausnahme aus. Die Privatsphäre und naturnaher Umgebung bei zugleich zentrumsnaher Lage verleiht diesem Ort seinen besonderen Charakter.
Das charmante Bestandshaus mit rund 147 m² Wohnnutzfläche gliedert sich in das Erdgeschoss, das Kellergeschoss sowie einen Dachstuhl (derzeit nicht ausgebaut).
Im Erdgeschoss befinden sich ein Wohnzimmer mit Kamin, eine separate Küche, drei Schlafzimmer, zwei Nebenräume, ein Badezimmer sowie ein Gäste-WC. Balkon und Loggia erweitern den Wohnraum nach außen.
Der terrassiert angelegte Garten mit rund 1.100 m² bietet vielfältige Aufenthaltsbereiche in ruhiger, grüner Umgebung. Das harmonisch integrierte Outdoor-Pool bietet mit seinem Blick ins Grüne einen Rückzugsort fernab des städtischen Trubels. Ergänzt wird der besondere Freizeitwert dieser Liegenschaft durch eine vorhandene Natur-Kegelbahn, einen Indoor-Pool und eine Sauna.
Eine Doppelgarage rundet dieses Immobilienangebot ab.
Eine Planstudie sieht eine Erweiterung des Bestands vor, die sowohl eine barrierefreie Ausführung als auch eine substanzielle Erhöhung der Wohnnutzfläche auf etwa 380 m² inklusive Dachgeschossausbau umfasst. Sämtliche Maßnahmen beruhen auf sorgfältig entwickelten, architektonisch anspruchsvollen Konzepten.
Die vorliegende Studie versteht sich als Umbau-/Erweiterungsvorschlag und setzt die baurechtlich einzuhaltenden Bestimmungen voraus und kann auf Anfrage gerne übermittelt werden.
Dieses außergewöhnliche Grundstück mit attraktivem Entwicklungspotenzial, in unmittelbarer Nähe zum Wienerwald, bietet eine seltene Gelegenheit zur Verwirklichung individueller Wohnträume. Gleichzeitig eröffnet es Investoren mit Weitblick vielfältige Perspektiven für eine zukunftsorientierte Projektentwicklung.
Wir haben Ihr Interesse geweckt? Für weitere Fragen bzw. zur Vereinbarung von Besichtigungsterminen steht Ihnen Herr Lukas Heim gerne unter der Mobilnummer +43 676 930 80 40 zur Verfügung.
Der Energieausweis befindet sich in Arbeit.
Nebenkosten bis zu 10 % abhängig vom Kaufpreis, von der Vertragserrichtung, der grundbücherlichen Sicherstellung des Kaufpreises und dem Verwandtschaftsverhältnis.
Alle angeführten Daten wurden mit Sorgfalt erhoben. Zahlenangaben können gerundet oder geschätzt sein. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit ist der Auftraggeber verantwortlich.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei einigen der dargestellten Fotos um Visualisierungen (Planstudie) handelt.
Für Fehler auf diversen Websites/Portalen, die ggf. aus mangelhafter Datenübertragung resultieren, übernehmen wir keine Haftung.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.605.000 bis 1.775.000
- Schätzwert pro m²
- € 11.520/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein Einfamilienhaus in Bungalowform mit rund 146,6 m² Wohn-/Nutzfläche auf einem für Wien außergewöhnlich großen Grundstück von 1.356 m² in 1190 Wien. Das Objekt hebt sich vor allem durch den sehr großzügigen, nahezu uneinsehbaren Garten, die grüne Lage nahe dem Wienerwald sowie durch Ausstattungsmerkmale wie Kamin, Sauna, Outdoor-Pool und laut Beschreibung auch Indoor-Pool ab. Gleichzeitig ist der Bestand ausdrücklich als renovierungsbedürftig einzustufen, was einen spürbaren Investitionsabschlag rechtfertigt.
Die Lage ist im Bezirksvergleich gut bis sehr gut: naturnah, ruhig und mit hoher Privatsphäre. Im GIS-Profil zeigt sich jedoch keine absolute Spitzenlage bei Nahversorgung und öffentlicher Anbindung, weshalb ich trotz des begehrten Döblinger Umfelds keinen vollen Premiumzuschlag angesetzt habe.
Ausgangspunkt der Bewertung ist der belastbare Durchschnittswert aus realen Hausverkäufen in unmittelbarer Umgebung von rund 12.000 EUR/m² Wohn-/Nutzfläche. Dieser wurde wegen des Sanierungsbedarfs nach unten korrigiert, zugleich aber durch das große Grundstück, die besondere Außen- und Wellnessausstattung sowie die grüne Mikrolage teilweise wieder angehoben. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 1.690.000 EUR, entsprechend rund 11.520 EUR/m². Die plausible Wertspanne liegt bei etwa 1.605.000 EUR bis 1.775.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.