Verträumtes Winzerhaus mit weitläufigem, ruhigem Garten und Wienblick!
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Ruhelage am Nußberg: +8% (ruhige Lage in 1190 mit guter Grünraumnähe und guter Erreichbarkeit)
- Wienblick/Ausblick: +6% (laut Titel und Beschreibung schöner Ausblick/Wienblick aus dem Dachgeschoß)
- Großzügiges Grundstück: +10% (1.488 m² sind für 1190 deutlich überdurchschnittlich und wertrelevant)
- Renovierungsbedarf: -18% (Zustand ausdrücklich renovierungsbedürftig, Haus wartet auf Wiederbelebung, kein moderner Standard erkennbar)
- Schutzzone: -4% (erschwerte Adaptierbarkeit und potenziell höhere Sanierungs-/Umbaukosten)
- Fehlende zeitgemäße Ausstattung: -5% (keine Hinweise auf hochwertige Sanierung, Wärmepumpe, PV, Garage, Pool oder neuwertige Haustechnik)
Lage
Nähe Endstation Linie D
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Lage:
Die Richtung Norden orientierte ruhige Liegenschaft liegt am Fuße des Nußbergs, gleich in der Nähe der Endstation der Linie D, in einer Ruhelage in Nußdorf.
An Einkaufsmöglichkeiten gibt es u.a. eine Billa Filiale am Nußdorfer Platz, sowie zahlreiche Shops im nicht weit entfernten Einkaufszentrum Q19.
Die nächste Volksschule befindet sich in nur 700m Gehnähe in der Oskar Spielgasse, sowie in der Grinzinger Straße.
Objekt
Das verträumt wirkende Winzerhaus wurde ca.1900 erbaut und liegt in einer Schutzzone. Es besteht aus einem EG und einem in den 90er Jahren ausgebauten DG, das einen schönen Ausblick in die Umgebung ermöglicht. Das Haus liegt in einem sehr weitläufigen und ruhigen Garten und wartet auf nette Besitzer, die sich die Mühe machen, ihm wieder das nötige Leben einzuhauchen.
Insgesamt bietet es 8 Zimmer und 226,98m² an Wohnnutzfläche, sowie einen schönen und trockenen Weinkeller mit ca. 90m².
Das EG besteht dabei aus zwei schönen straßenseitigen Zimmern und besitzt das größere davon noch einen gut funktionierenden Kachelofen, der Abends angenehm-wohlige Wärme verbreitet. Ein weiteres Zimmer im Mittelbereich des Hauses, würde sich unter Umständen als Essbereich und Ergänzung zur derzeitigen Küche eignen und ließe sich darüber hinaus der gartenseitige Wohnraum, zusammen mit einem Vorraum zu einem großen Wohnessbereich integrieren.
Das DG bietet drei größere Zimmer, sowie einen ehemaligen Küchenbereich und eine ca. 25m² große Terrasse mit Blick in den schönen Garten.
Durch einen Zubau statt der alten Garage, könnte man bei Bedarf sogar im EG und im OG insgesamt noch ca. 57m² an Wohnnutzfläche dazu gewinnen.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 2.300.000 bis 2.680.000
- Schätzwert pro m²
- € 11.000/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein historisches Einfamilienhaus in Form eines Winzerhauses in Wien-Nußdorf mit rund 226,5 m² Wohnfläche, 8 Zimmern, etwa 90 m² trockenem Weinkeller und einem für den 19. Bezirk außergewöhnlich großen Grundstück von 1.488 m². Positiv hervorzuheben sind die ruhige Lage am Fuß des Nußbergs, der weitläufige Garten sowie der in der Beschreibung genannte Wienblick bzw. Ausblick aus dem Dachgeschoß. Die öffentliche Anbindung und Nahversorgung sind gut, die Grünraumnähe ist sehr attraktiv.
Wertmindernd wirkt jedoch der ausdrücklich angegebene renovierungsbedürftige Zustand. Das Haus stammt um 1900, das Dachgeschoß wurde in den 1990er Jahren ausgebaut; eine zeitgemäße hochwertige Sanierung oder moderne Haustechnik ist nicht erkennbar. Zusätzlich ist die Lage in einer Schutzzone zu berücksichtigen, was Umbauten und Sanierungen typischerweise aufwendiger macht.
Ausgehend vom durchschnittlichen Marktwert vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung von rund 11.340 EUR/m² wurde daher einerseits ein Zuschlag für Ruhelage, Blick und Grundstücksgröße, andererseits ein deutlicher Abschlag für den Sanierungsbedarf angesetzt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 2.492.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 2.300.000 EUR bis 2.680.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.