Ein Zuhause mit Hauscharakter – Ganze Etage & Eigengarten!
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/ruhiges Wohnumfeld: +4% (laut Beschreibung besonders ruhige Wohngegend, GIS insgesamt gut)
- Eigengarten 75 m²: +5% (privater Garten ist in Wien klar werterhöhend)
- Kleine Hausgemeinschaft/Privatsphäre: +3% (nur zwei Wohneinheiten, gesamtes Obergeschoss exklusiv nutzbar)
- Keller/Lagerflächen: +2% (zusätzliche, gut nutzbare Nebenflächen vorhanden)
- Altbaucharakter/Raumhöhe: +2% (ca. 3 m Raumhöhe und Altbauflair als marktgängiger Mehrwert)
- Energiezustand/Haustechnik unter Durchschnitt: -4% (Energieklasse E, HWB 173,8 und Gas-Etagenheizung)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Sie träumen von einer großzügigen Altbauwohnung mit eigenem Garten in Wien?
Hier bietet sich Ihnen die besondere Gelegenheit, in einer besonders ruhigen Wohngegend und in einem charmanten Wiener Altbau Ihr ganz persönliches Zuhause zu schaffen!
Das Haus umfasst derzeit lediglich zwei Wohneinheiten und bietet damit ein angenehmes Wohnambiente mit viel Privatsphäre. Das gesamte erste Obergeschoss steht Ihnen exklusiv zur Verfügung – inklusive eines privaten Gartenbereichs mit ca. 75 m².
Die Wohnung empfängt Sie mit einem einladenden Vorraum und bietet zwei Badezimmer, eine separate Küche, zwei Schlafzimmer sowie ein großzügiges Wohnzimmer.
Das großzügige Wohnzimmer lässt sich bei Bedarf in zwei separate Räume unterteilen, sodass Sie die Raumaufteilung individuell gestalten können. Ob ein geräumiges Familienzuhause, die Kombination aus Wohnen und Arbeiten oder einfach der Wunsch nach großzügigem Wohnraum – hier haben Sie die Freiheit, Ihre eigenen Wohnideen zu verwirklichen.
Das absolute Highlight ist der private Gartenbereich!
Ein eigener Garten in Wien ist etwas Besonderes. Der auf dem Foto rot markierte Gartenbereich gehört zur Wohnung und bietet Ihnen auf rund 75 m² die Möglichkeit, Ihren Morgenkaffee im Freien zu genießen, gemütliche Sommerabende mit Freunden zu verbringen oder sich Ihre ganz persönliche grüne Wohlfühloase zu schaffen.
Zusätzlich steht Ihnen ein großzügiger Lagerraum mit ca. 18 m² im Keller zur Verfügung, der reichlich Stauraum bietet.
Raumaufteilung
Die Wohnung befindet sich im gesamten ersten Obergeschoss und bietet folgende Raumaufteilung:
- Einladender Vorraum
- Separate Küche
- Zwei Badezimmer
- Zwei Schlafzimmer
- Großzügiges Zimmer mit der Möglichkeit zur Unterteilung in zwei separate Räume
Durch die flexible Raumaufteilung eröffnen sich zahlreiche Möglichkeiten für eine individuelle und großzügige Wohnraumgestaltung.
Highlights
- Gesamtes erstes Obergeschoss zur exklusiven Nutzung
- Charmanter Wiener Altbau
- Haus mit lediglich zwei Wohneinheiten
- Privater Gartenbereich mit ca. 75 m²
- Großzügige und helle Räumlichkeiten
- Raumhöhe von ca. 3 Metern
- Zwei Badezimmer
- Separate Küche
- Zwei Schlafzimmer
- Großzügiges Zimmer mit Teilungsmöglichkeit
- Flexible Raumaufteilung und individuelles Gestaltungspotenzial
- Gute öffentliche Verkehrsanbindung
- Einkaufsmöglichkeiten und Nahversorgung in der Umgebung
Lage und Infrastruktur
Die Immobilie befindet sich in einer gut angebundenen Wohnlage im 21. Wiener Gemeindebezirk und überzeugt durch die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln sowie zahlreichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs.
Öffentliche Verkehrsmittel:
- Straßenbahnlinie 27 (Koloniestraße) – ca. 5 Gehminuten
- Bahnhof Floridsdorf (U6, S-Bahn und Regionalzüge) – ca. 5 Minuten mit der Straßenbahn
- Buslinien 36A und 36B in der Umgebung
- Gute Anbindung an die Wiener Innenstadt
Nahversorgung und Infrastruktur:
- BILLA – ca. 4–6 Gehminuten
- Lidl – ca. 5 Gehminuten
- Kindergarten – ca. 2–3 Gehminuten
- Schulen und weitere Kinderbetreuungseinrichtungen in der Umgebung
- Floridsdorfer Markt – bequem mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar
- Zahlreiche weitere Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Dienstleistungen rund um den Bahnhof Floridsdorf
Die Kombination aus guter Infrastruktur, öffentlicher Anbindung und einem privaten Außenbereich schafft ideale Voraussetzungen für ein angenehmes Wohnen in Wien.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 602.000 bis 666.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.370/m²
Gesamte Einschätzung
Bei diesem Objekt handelt es sich um eine ungewöhnliche, hausähnliche Einheit im Charakter einer Doppelhaushälfte bzw. eines kleinen Zweiparteienhauses mit 118 m² Wohnfläche, exklusiver Nutzung des gesamten Obergeschosses, rund 75 m² Eigengarten und zusätzlicher Kellerfläche. Positiv zu bewerten sind der private Außenbereich, die geringe Zahl an Wohneinheiten, die gute Privatsphäre, die flexible Raumaufteilung mit 2 Bädern sowie der Altbaucharme mit hoher Raumhöhe. Der Zustand wirkt gepflegt, allerdings ohne Hinweise auf eine hochwertige Sanierung oder moderne technische Ausstattung. Die Energieklasse E und die Gas-Etagenheizung sind im heutigen Markt eher unterdurchschnittlich und begrenzen den Wertzuwachs.
Die Lage ist im 21. Bezirk als gut einzuschätzen: Nahversorgung, Schulen, Ärzte, Grünflächen sowie Straßenbahn- und Busanbindung sind sehr gut erreichbar. Eine absolute Premiumlage ist daraus aber nicht ableitbar.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Doppelhaushälften in der Umgebung abgeleitet und anschließend um die konkret erkennbaren Mehr- und Minderwerte angepasst. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 634.000 EUR. Die marktgerechte Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 602.000 EUR bis 666.000 EUR.
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