Erste Reihe Neue Donau | Einfamilienhaus auf Baurechtsgrund
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Wasser- und Grünraumnähe: +8% (erste Reihe bzw. unmittelbare Nähe zu Neuer Donau und Wasserpark, überdurchschnittliche Freizeit- und Wohnqualität)
- Ausstattung: +7% (Fußbodenheizung im gesamten Haus inkl. Keller, hochwertige Sanitär-Ausstattung, Markenküche, Alarmanlage, Außenrollläden, Sauna, Carport)
- Zustand/Modernität relativ: +4% (Baujahr 2013, gepflegter moderner Standard, kein Hinweis auf Sanierungsbedarf)
- Außenflächen: +2% (zwei Terrassen, südwestseitiger Garten, gut nutzbare Freiflächen)
- Baurecht/Pachtgrund: -35% (kein Grundeigentum, Restlaufzeit bis 2073 und laufender Bauzins von monatlich 507,50 EUR)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
Beschreibung
Wollten Sie schon immer nahe am Wasser wohnen, im Sommer das kühle Nass genießen, Rad fahren sowie im Winter herrliche Spaziergänge unternehmen und zugleich perfekt an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden sein?
Dann ist dieses vollunterkellerte Einzelhaus mit 6 Zimmern, 2 Terrassen und ca. 350 m² Grundfläche genau das Richtige für Sie!
Eingebettet zwischen der Neuen Donau und dem Wasserpark wurde dieses moderne Wohnhaus im Jahre 2013 errichtet. Es handelt sich hierbei um ein Objekt auf einem Baurechtsgrund mit einer Restlaufzeit bis zum 31.01.2073.
Das Haus besticht durch seine durchdachte Raumaufteilung über drei Wohnebenen sowie ein vollausgebautes Kellergeschoß. Die Beheizung erfolgt behaglich mittels Fußbodenheizung (Gasbrennwerttherme / Flüssiggas), welche in sämtlichen Wohnräumen sowie im gesamten Keller vorhanden ist.
Die Nassräume sind hochwertig mit Sanitärgegenständen der Marke Villeroy & Boch ausgestattet. Eine Einbauküche mit Marken-Elektrogeräten, ein Carport, Außenrollläden, eine Alarmanlage sowie eine hauseigene Sauna im Dachgeschoß runden dieses erstklassige Immobilienangebot ab.
RAUMAUFTEILUNG IM DETAIL
Beim Betreten des Hauses gelangen Sie über einen einladenden Vorraum im Erdgeschoß direkt in den Wohnbereich. Auf dieser Ebene befinden sich eine separate Toilette mit Handwaschbecken und Fenster sowie ein praktischer Technikraum mit Waschmaschinenanschluss. Das Herzstück des Erdgeschoßes bildet die großzügige, lichtdurchflutete Wohnküche, von der aus Sie direkt auf die südwestseitige Terrasse und in den angrenzenden Garten gelangen.
Über die Treppe erreichen Sie das Obergeschoß, das über eine offene Galerie erschlossen wird. Hier erwartet Sie ein geräumiges Schlafzimmer mit angeschlossenem, praktischem Schrankraum sowie zwei weitere helle Zimmer, die sich optimal als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer nutzen lassen. Das große Hauptbadezimmer ist mit einer Eckbadewanne, einer Dusche, einem WC und einem Doppelwaschbecken ausgestattet.
Das Dachgeschoß präsentiert sich als hauseigene Wellnessoase. Von der dortigen Galerie haben Sie direkten Zugang auf die sonnige Dachterrasse. Neben einem kleineren Zimmer, das ideal als Arbeitsbereich genutzt werden kann, bietet dieser Bereich dank einer eingebauten Sauna und eines angrenzenden, großzügigen Badezimmers mit Dusche, WC und Waschbecken beste Voraussetzungen für Entspannung im eigenen Zuhause.
Das Objekt ist zudem vollunterkellert. Im Kellergeschoß führt ein Vorraum zu drei flexibel nutzbaren Räumen mit Flächen von ca. 17,86 m², 10,18 m² und 12,24 m², die reichlich zusätzlichen Platz bieten.
AUSSTATTUNG UND HIGHLIGHTS
Die Immobilie überzeugt durch eine hochwertige und durchdachte Ausstattung. Eine behagliche Fußbodenheizung erstreckt sich über das gesamte Haus inklusive aller Kellerräume. Die Einbauküche ist mit modernen Markengeräten ausgestattet, und in den Nassräumen kommen Qualitäts-Sanitäranlagen von Villeroy & Boch zum Einsatz.
Im Außenbereich laden zwei Terrassen – darunter die exklusive Dachterrasse – sowie der südwestseitig ausgerichtete Garten zum Verweilen ein. Für Sicherheit und Komfort sorgen Außenrollläden, eine Alarmanlage sowie ein geschützter Carport-Unterstellplatz für Ihr Fahrzeug. Ein Abstellraum sowie der umfangreiche Stauraum im Keller runden die gehobene Ausstattung harmonisch ab.
LAGE UND INFRASTRUKTUR
Die Immobilie besticht durch ihre einmalige Lage zwischen Wasserpark und Neuer Donau. In weniger als 1 Kilometer Entfernung finden Sie eine hervorragende Infrastruktur mit diversen Schulen, Kindergärten, Supermärkten, Ärztinnen und Apotheken.
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist hervorragend:
- U-Bahn-Station U6: ca. 200 Meter entfernt
- Buslinien 20A und 21A: ca. 200 Meter entfernt
ECKDATEN UND LAUFENDE KOSTEN
- Objekttyp: Einfamilienhaus (Einzelhaus)
- Baujahr: 2013
- Grundfläche: ca. 350 m²
- Zimmeranzahl: 6
- Grundbesitz: Baurechtsgrund (Laufzeit bis 31.01.2073)
- Monatliche Kosten Baurecht: € 507,50
- Wasser (quartalsmäßig): € 187,97
- Heizungsart: Fußbodenheizung (Flüssiggas / Gasbrennwerttherme)
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 650.000 bis 750.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.930/m²
Gesamte Einschätzung
Das bewertete Objekt ist ein modernes, gepflegtes Einfamilienhaus aus dem Jahr 2013 mit rund 142 m² Wohnfläche, voll ausgebautem Keller, zwei Terrassen, Garten und Carport. Die Ausstattung ist überdurchschnittlich: Fußbodenheizung im gesamten Haus inklusive Keller, hochwertige Sanitärbereiche, Einbauküche mit Markengeräten, Außenrollläden, Alarmanlage sowie eine Sauna im Dachgeschoß sprechen für einen gehobenen Wohnstandard. Auch die Lage ist klar positiv zu beurteilen, insbesondere durch die unmittelbare Nähe zur Neuen Donau und zum Wasserpark sowie die gute Nahversorgung und Verkehrsanbindung.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung abgeleitet. Auf diesen Ausgangswert wurden Zuschläge für die gute Mikrolage, die moderne Bauweise und die gehobene Ausstattung angesetzt. Entscheidend wertmindernd ist jedoch, dass das Haus nicht auf Eigengrund, sondern auf Baurechtsgrund steht. Dieser Umstand reduziert den Marktwert deutlich, weil der Bodenwert nicht voll zugerechnet werden kann und zusätzlich ein laufender Bauzins anfällt.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 700.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 650.000 EUR bis 750.000 EUR.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.