Wohnen mit Stil – Exklusives Einfamilienhaus mit traumhaftem Garten
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage nahe Mühlwasser / ruhiges Wohnumfeld: +8% (grüngeprägte, begehrte Wohnlage laut Beschreibung und GIS)
- Gepflegter überdurchschnittlicher Zustand: +6% (ausdrücklich 'ausgezeichnet gepflegt', hochwertige Verarbeitung)
- Außenanlagen / Garten mit Biotop und großzügiger Terrasse: +6% (überdurchschnittlich gestaltete Außenanlage mit besonderem Freizeitwert)
- Vollunterkellert / erweiterte Nutzbarkeit: +4% (zusätzliche vielseitig nutzbare Flächen)
- Garage und Stellplatz / solide Ausstattungsqualität: +3% (praktischer Mehrwert, aber nicht premiumdominant)
Lage
Die Immobilie befindet sich in attraktiver Wohnlage des 22. Wiener Gemeindebezirks Donaustadt – Nähe Mühlwasser
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
In begehrter Wohnlage des 22. Wiener Gemeindebezirks präsentiert sich diese im Jahr 2004 errichtete Villa als außergewöhnliches Zuhause für anspruchsvolles Wohnen. Auf einem ca. 432 m² großen Grundstück und mit einer Wohnfläche von rund 128 m² verbindet die Liegenschaft großzügiges Raumgefühl, hochwertige Ausführung und eine liebevoll gestaltete Außenanlage zu einem besonderen Gesamtbild.
Bereits beim Betreten des Hauses vermittelt die Immobilie ein Gefühl von Qualität und Wohnkomfort. Die durchdachte Raumaufteilung, großzügige Wohnbereiche und ausgewählte Materialien schaffen ein stilvolles Ambiente mit viel Platz für Familie, Gäste und individuelle Wohnideen.
Die massive Bauweise sowie der ausgezeichnet gepflegte Zustand unterstreichen den hochwertigen Charakter der Liegenschaft. Große Fensterflächen sorgen für angenehme Lichtverhältnisse und schaffen eine harmonische Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich.
Ein besonderes Highlight ist der wunderschön gestaltete Außenbereich. Die großzügige Terrasse öffnet sich zum sonnigen Garten und bietet den perfekten Rahmen für entspannte Stunden im Freien.
Das liebevoll angelegte Biotop fügt sich harmonisch in die Gartenlandschaft ein und verleiht dem Grundstück eine außergewöhnliche Atmosphäre. Ob ein ruhiger Morgen im Grünen, gemeinsame Abende mit Familie und Freunden oder entspannte Sommertage – hier entsteht ein privater Rückzugsort mitten in Wien.
Auch der Balkon erweitert die attraktiven Freiflächen und bietet zusätzliche Möglichkeiten, die ruhige Wohnatmosphäre zu genießen.
Großzügigkeit auf mehreren Ebenen
Die Villa ist vollunterkellert und bietet dadurch wertvolle zusätzliche Nutzflächen. Ob Hobbybereich, Fitnessraum, Stauraum, Wirtschaftsbereich oder individuelle Nutzung – das Untergeschoss eröffnet vielfältige Möglichkeiten.
Die Kombination aus großzügigem Wohnraum, Keller, Terrasse, Balkon und Garten macht diese Immobilie insbesondere für Familien und Menschen interessant, die innerhalb Wiens nicht auf Platz und Privatsphäre verzichten möchten.
Die Lage verbindet hohe Lebensqualität mit den Vorzügen der Stadt. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten sowie öffentliche Verkehrsanbindungen befinden sich in gut erreichbarer Nähe.
Gleichzeitig bietet das Wohnumfeld jene Ruhe und Privatsphäre, die im urbanen Raum zunehmend zu einer Besonderheit werden. Damit vereint die Liegenschaft städtische Infrastruktur mit entspanntem Wohnen im Grünen.
Highlights auf einen Blick
- Kaufpreis: € 1.100.000,-
- Ca. 432 m² Grundstücksfläche
- Ca. 128 m² Gesamtwohnfläche
- Baujahr 2004
- Großzügige und durchdachte Raumaufteilung
- Sonniger, liebevoll gestalteter Garten
- Wunderschön angelegtes Biotop
- Großzügige Terrasse
- Balkon
- Vollunterkellert
- Hochwertige Kunststofffenster
- Gasheizung
- Hochwertige Verarbeitung
Fazit
Ein außergewöhnliches Zuhause für Menschen, die mehr als nur Wohnraum suchen.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 862.000 bis 992.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.240/m²
Gesamte Einschätzung
Bei der bewerteten Liegenschaft handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Villencharakter in Wien-Donaustadt nahe Mühlwasser. Das Haus wurde 2004 errichtet, verfügt über rund 128 m² Wohnfläche, ist vollunterkellert und steht auf einem 432 m² großen Eigengrund. Positiv hervorzuheben sind die massive Bauweise, der laut Beschreibung sehr gepflegte Gesamtzustand, die Garage bzw. Stellmöglichkeit sowie die überdurchschnittlich attraktiv gestalteten Außenflächen mit Terrasse, Garten und Biotop. Das spricht insgesamt für ein qualitativ gutes Familienhaus im gehobenen Bestandssegment.
Die Lage ist innerhalb des 22. Bezirks als gute bis sehr gute Wohnlage einzuschätzen: grün, ruhig und familiengeeignet, mit ordentlicher Nahversorgung und brauchbarer Infrastruktur. Die öffentliche Anbindung ist nicht erstklassig, wird aber durch den hohen Wohn- und Freizeitwert des Umfelds kompensiert.
Für die Wertermittlung wurde der durchschnittliche lokale Quadratmeterwert für Einfamilienhäuser nicht schematisch übernommen, da der algorithmische Referenzwert laut Steuerung deutlich zu niedrig ist. Stattdessen wurde ein marktgerechter Ausgangswert aus Bezirksniveau, passenden Vergleichsverkäufen und der konkreten Objektqualität abgeleitet und um nachvollziehbare Zuschläge für Mikrolage, Zustand, Keller und Außenanlagen ergänzt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 927.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei rund 862.000 EUR bis 992.000 EUR.
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