Stylische Doppelhaushälfte mit Wintergarten, Terrasse und Gartenlounge
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage in ruhiger Gasse/Mauer: +7% (gefragte Wohnlage mit guter Wohnqualität und positiver GIS-Anpassung)
- Zustand/Modernisierung: +10% (neuwertig angegeben, Renovierungsjahr 2022, Wintergarten/Terrasse 2023, modernisierte Haustechnik)
- Hochwertige Innenausstattung: +5% (Feinsteinzeug, Parkett, moderne Küche, repräsentativer Wohnbereich mit großer Raumhöhe)
- Außenanlagen/Gartenlounge: +4% (hochwertig gestalteter Gartenbereich mit Bewässerung, Beleuchtung und starkem Sichtschutz)
- Wintergarten und große Terrasse: +4% (klar werterhöhende Zusatzqualität über Standard-Doppelhaushälfte)
- Garage plus zusätzlicher Stellplatz: +3% (komfortable Parksituation mit direktem Hauszugang)
- Klimaanlage und Alarmanlage: +2% (zusätzliche Ausstattungsqualität, im Vergleichsbestand nicht selbstverständlich)
- Kleiner Grundanteil für Haustyp: -3% (237 m² sind für eine Doppelhaushälfte eher knapp, trotz guter Nutzbarkeit)
Lage
Mauer
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese Doppelhaushälfte in Wien-Mauer, gelegen in einer ruhigen kleinen Gasse, überzeugt bereits beim Eintreten mit einem besonderen Wohngefühl: Weite, Licht und ein außergewöhnlicher Raumcharakter.
Das Herzstück des Hauses bildet der großzügige Wohn- und Essbereich auf zwei Ebenen mit beeindruckender Deckenhöhe – offen, luftig und repräsentativ. Große Fensterflächen sorgen für viel Tageslicht und unterstreichen das besondere Raumgefühl.
Ein Wintergarten erweitert den Wohnraum auf elegante Weise und schafft eine helle Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich. Ergänzt wird dies durch die große Terrasse direkt vom Hauptschlafzimmer, die einen privaten Rückzugsort mit viel Ruhe und Atmosphäre bietet.
Im Innenbereich prägen hochwertige Materialien das Ambiente:
italienisches Feinsteinzeug in Bad, WC, Küche und Vorraum sowie auf den Stufen, Parkett im Erdgeschoss, ein Wintergarten mit Naturstein sowie eine moderne Küche.
Der Außenbereich ist hochwertig gestaltet (Kombination aus PVC-Dielen und Natursteinplatten) und bietet automatische Bewässerung sowie Gartenbeleuchtung im gesamten Garten.
Eine etwa 20 Meter lange und rund 3 Meter hohe Zypressenhecke sorgt für ausgezeichneten Sichtschutz und Privatsphäre. Der Garten ist als geschützter Lounge-Bereich gestaltet und eignet sich ideal zum Entspannen oder für gesellige Abende im Freien.
Eine Garage mit direktem Zugang ins Haus sowie ein zusätzlicher Stellplatz runden den Alltag komfortabel ab.
Modernisierungen (laut Eigentümerangabe):
- Vaillant Gastherme ( August 2018)
- Wintergarten-Zubau und große Terrasse vom Hauptschlafzimmer (2023)
- Fassade und Innenanstrich (Herbst 2025)
Mehrwert im Untergeschoss:
Neu ausgebautes Schlafzimmer mit großen Fenstern und eigenem Duschbad sowie ein separater Waschraum (Laundry Room).
Zusätzlicher Stauraum (nicht in der Nutzfläche enthalten):
- Begehbarer Dachboden (ca. 50 m² Bodenfläche, regaltauglich)
- Stauraum unter den Stufen
- Gedämmter Stauraum unter der Terrasse (ca. 10 m², trocken und temperiert)
- moderne Einbauküche
- Parkettboden im Erdgeschoss
- italienisches Feinsteinzeug in Bad, WC, Küche, Vorraum sowie auf den Stufen
- Wintergarten mit Naturstein
- PVC-Dielen und Natursteinplatten im Gartenbereich
- automatische Gartenbewässerung
- Beleuchtung im gesamten Garten
- ca. 20 m lange und ca. 3 m hohe Zypressenhecke als Sichtschutz
- Garage mit direktem Zugang ins Haus
- zusätzlicher Stellplatz
- eigener Waschraum / Laundry Room
- begehbarer Dachboden als zusätzlicher Stauraum
- gedämmter Stauraum unter der Terrasse
- Gartenstauraum unter den Stufen
- Alarmanlage für das gesamte Haus, inklusive Sensoren an Fenstern und Eingangstür
- Klimaanlage
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 829.000 bis 973.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.300/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine großzügige Doppelhaushälfte in Wien-Mauer mit 170 m² Wohnfläche auf 237 m² Grund. Das Haus stammt aus 1988, ist laut Unterlagen jedoch in neuwertigem Zustand und wurde in den letzten Jahren deutlich aufgewertet. Besonders positiv fallen der Wintergarten, die große Terrasse, der offen gestaltete Wohnbereich mit hoher Raumwirkung, die moderne Küche, hochwertige Boden- und Oberflächenmaterialien, Klimaanlage, Alarmanlage sowie Garage und zusätzlicher Stellplatz ins Gewicht. Auch der Garten ist überdurchschnittlich gestaltet und bietet durch Hecke, Beleuchtung und Bewässerung eine gute Aufenthaltsqualität.
Die Lage ist für den 23. Bezirk als gut bis leicht überdurchschnittlich einzustufen: ruhige Gassenlage in Mauer, gute Nahversorgung, viel Grün und gute Infrastruktur für Familien. Die öffentliche Anbindung ist nicht Spitzenklasse, aber ausreichend.
Als Ausgangspunkt diente der durchschnittliche Marktwert vergleichbarer Doppelhaushälften in der Umgebung. Dieser Referenzwert wurde hier bewusst nur eingeschränkt übernommen, weil die Vergleichsdaten sehr uneinheitlich sind und die konkrete Objektqualität nicht ausreichend widerspiegeln. Für Zustand, Ausstattung, Wintergarten, Außenbereich und Mikrolage wurden daher nachvollziehbare Zuschläge angesetzt; der eher kleine Grundanteil wurde leicht wertmindernd berücksichtigt.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 901.000 EUR. Die plausible Wertspanne liegt bei 829.000 EUR bis 973.000 EUR.
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.