Lichtdurchflutete Dachgeschosswohnung mit zwei Garagenplätzen und Balkon mit Fernblick
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Dachgeschosswohnung mit Fernblick
- Balkon vorhanden
- zwei Garagenplätze inkludiert
- moderne Wärmepumpe
- Fußbodenheizung
- kontrollierte Wohnraumlüftung
- Baujahr 2006, zeitgemäßer Bestand
- bestandsfrei, kein Vermietungsabschlag
- Bildbearbeitung im Exposé deutet auf eher normale statt premiumhafte Ist-Ausstattung
Lage
Die Dachgeschoßwohnung befindet sich in der charmanten Marktgemeinde Pfaffstätten im Bezirk Baden in Niederösterreich. Die Gemeinde zeichnet sich durch ihre ruhige, naturnahe Wohnlage, die umliegenden Weinberge sowie ihre Nähe zur Kurstadt Baden aus und bietet eine hohe Lebensqualität.
Die öffentliche Verkehrsanbindung ist durch die Bahnstation Pfaffstätten sowie regionale Busverbindungen gewährleistet. Dadurch sind sowohl das Stadtzentrum von Baden als auch Wien gut erreichbar. Der Bahnhof Baden bietet zusätzliche Verbindungen in Richtung Wien und in die umliegenden Gemeinden.
Auch mit dem Auto ist die Lage verkehrsgünstig. Über die nahegelegenen Hauptverkehrsverbindungen sowie die Südautobahn A2 sind Baden, Mödling und Wien gut erreichbar.
Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Gastronomiebetriebe, Bildungseinrichtungen und weitere infrastrukturelle Angebote befinden sich in Pfaffstätten und im nahegelegenen Baden. Die umliegenden Weinberge und Naherholungsgebiete laden zu Spaziergängen, Wanderungen und sportlichen Aktivitäten ein.
Fazit: Die Lage vereint ruhiges Wohnen in einem gewachsenen Weinort mit einer guten Anbindung an die regionale Infrastruktur und die Bundeshauptstadt Wien – ideal für alle, die naturnah wohnen und gleichzeitig von einer guten Erreichbarkeit profitieren möchten.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Dachgeschosswohnung mit Balkon und Fernblick
Modernes Wohnambiente, durchdachte Raumaufteilung und zeitgemäßer Komfort
Diese attraktive, ca. 71 m² große 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung, einem ca. 6 m² großen Balkon und 2 Garagenplätzen in Pfaffstätten vereint modernes Wohnen mit einer hellen, freundlichen Atmosphäre und einem wunderschönen Fernblick.
Der offene Wohnbereich bildet das Herzstück der Wohnung. Die harmonische Verbindung von Wohnen, Kochen und Essen schafft ein großzügiges Raumgefühl und bietet den idealen Rahmen für gesellige Stunden mit Familie und Freunden. Die offene Küche mit integriertem Essplatz fügt sich perfekt in das moderne Wohnkonzept ein und macht den Wohnbereich zum zentralen Treffpunkt des täglichen Lebens.
Großzügige Fensterflächen sorgen für viel Tageslicht und unterstreichen den freundlichen Charakter der Räumlichkeiten. Vom Wohnbereich aus gelangt man auf den Balkon, der mit einem herrlichen Fernblick begeistert und zum Entspannen im Freien einlädt.
Komfort und Funktionalität bis ins Detail
Das geräumige Badezimmer überzeugt mit einer Badewanne und zusätzlicher Duschmöglichkeit. Ein Waschmaschinenanschluss ist ebenfalls vorhanden und sorgt für praktische Alltagstauglichkeit.
Das Vorzimmer bietet einen angenehmen Empfang und ermöglicht eine übersichtliche Gestaltung des Eingangsbereichs. Ein separater Abstellraum schafft zusätzlichen Stauraum und ergänzt das durchdachte Raumkonzept auf ideale Weise.
Moderne Haustechnik für ein angenehmes Wohnklima
Auch technisch entspricht die Wohnung modernen Wohnansprüchen. Eine Wärmepumpe sorgt effizient für Heizung und Warmwasser, während die separate Fußbodenheizung angenehme und behagliche Wärme spendet – für ein rundum durchdachtes Wohnkonzept und ein besonders angenehmes Wohngefühl. Die kontrollierte Wohnraumlüftung ergänzt die zeitgemäße Ausstattung und unterstützt ein komfortables Raumklima.
Die drei Zimmer bieten vielseitige Nutzungsmöglichkeiten – ob als gemütliches Schlafzimmer, Kinderzimmer, Gästezimmer oder separates Homeoffice.
Die Highlights auf einen Blick
+ Helle, lichtdurchflutete Räumlichkeiten
+ Offener Wohnbereich mit Küche und Essplatz
+ Balkon mit schönem Fernblick
+ Badezimmer mit Badewanne Duschmöglichkeit und Waschmaschinenanschluss
+ Separates großes WC
+ Praktisches Vorzimmer
+ Separater Abstellraum
+ Moderne Wärmepumpenheizung mit kontrollierter Wohnraumlüftung
(jede Wohnung hat eine eigen Wärmepumpe im Abstellraum)
+ Komfortable Fußbodenheizung (hauszentrale Heizung)
Der Energieausweis vom 12.03.2018 weist folgende Energiewerte auf:
Heizwärmebedarf (HWB) 41,0 Klasse B
Gesamtenergieeffizienz (fGEE) 1,45 Klasse C
Kosten monatlich (Stand 30.10.26)
Betriebskosten Wohnung ca. € 361
Betriebskosten Garagenplätze ca. € 100
Wärmepumpe € 54
Fußbodenheizung € 42
Rep. Fond Stand 31.12.25 € 87.000
Bildbearbeitung:
Die in diesem Exposé enthaltenen Bilder wurden bearbeitet. Die dargestellten Visualisierungen dienen ausschließlich als unverbindliche Gestaltungsvorschläge und sollen beispielhaft zeigen, wie die Immobilie nach einer Adaptierung aussehen könnte. Maßgeblich ist der Ist-Zustand bei der Besichtigung.
Haben Sie Fragen, wünschen Sie weitere Informationen oder einen persönlichen Besichtigungstermin?
Gerne stehe ich Ihnen unter der Telefonnummer +43 664 882 860 80 oder per E-Mail [email protected] zur Verfügung!
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 255.000 bis 287.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.820/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung in Pfaffstätten mit rund 71 m² Wohnfläche, einem Balkon von etwa 6 m² sowie zwei Garagenplätzen. Das Objekt stammt aus dem Jahr 2006 und bietet aus Marktsicht mehrere positive Merkmale: einen offenen Wohnbereich, gute Belichtung, Fernblick, Fußbodenheizung, Wärmepumpe und kontrollierte Wohnraumlüftung. Diese Kombination spricht für einen zeitgemäßen, gut verwertbaren Wohnstandard. Da die Wohnung nicht vermietet ist, war kein Abschlag für ein bestehendes Mietverhältnis anzusetzen.
Die Lage ist als gute Wohnlage mit naturnahem Umfeld, Weinbergen und ordentlicher Anbindung an Baden und Wien einzuschätzen. Für Eigennutzer ist diese Kombination aus Ruhe, Grünbezug und Alltagstauglichkeit klar wertstützend.
Bei den Vergleichskaufverträgen zeigte sich ein uneinheitliches Bild. Einzelne sehr niedrige Transaktionen wurden als Ausreißer nur schwach gewichtet. Maßgeblich waren vor allem besser passende Verkäufe ähnlicher Wohnungen im Umfeld, die ein Preisniveau im oberen Mittelfeld des lokalen Marktes erkennen lassen. Zusätzlich wurden der Balkon, der Fernblick und insbesondere die zwei Garagenplätze wertsteigernd berücksichtigt.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 271.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 255.000 bis 287.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 3.820 Euro.
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