Wohnen im Erdgeschoss – Eigentumswohnung mit besonderem Ambiente

Bewertet wurde eine modernisierte Eigentumswohnung mit rund 60 m² Wohnfläche in Micheldorf. Das Objekt hebt sich durch mehrere wertrelevante Merkmale positiv vom Durchschnitt ab: Garten mit Gartenhütte, Keller, ein zusätzliches Nebengebäude, Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe sowie eine laut Beschreibung ruhige Lage direkt am Bach mit schönem Blick auf Burg, Kremsmauer und Georgibergkirche. Diese Kombination schafft ein wohnliches, naturnahes Ambiente, das für Eigennutzer attraktiv ist. Leicht wertmindernd wirkt die Erdgeschoßlage, die am Markt üblicherweise etwas schwächer nachgefragt wird als obere Geschosse.

Die Ableitung erfolgte aus den vorliegenden Kaufverträgen im Nahbereich. Besonders relevant waren die Vergleichsobjekte mit Quadratmeterpreisen im Bereich von etwa 2.800 bis 3.100 Euro, weil diese hinsichtlich Lage und Marktsegment am besten anschließen. Höhere Vergleichswerte über 4.000 Euro je Quadratmeter wurden nur eingeschränkt berücksichtigt, da sie eher auf besser positionierte oder anders ausgestattete Wohnungen schließen lassen. Aus den Marktdaten und den objektspezifischen Zuschlägen ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 3.260 Euro.

Der geschätzte Marktwert beträgt daher 196.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 180.000 bis 210.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 3.260 Euro.