NÄHE MARIA PLAIN: Gebrauchte 2-Zimmer-Wohnung, Bergheim - Gaglham
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Kleine Wohnung mit marktüblich etwas höherem Quadratmeterpreis
- Neu saniertes Bad als klarer Ausstattungspluspunkt
- Gebrauchter Gesamtzustand mit weiterem Sanierungsbedarf
- Kein Balkon oder Terrasse erwähnt
- Kein Stellplatz oder Garage ausgewiesen
- Kleines Haus mit nur drei Wohneinheiten und separatem Eingang
- Naturnahe Lage mit guter Erreichbarkeit der Stadt Salzburg
- Derzeit befristet vermietet bis Ende Oktober 2028
Lage
Gaglham (Gemeinde Bergheim) liegt am Fuße des Plainberges in ländlicher Wohngegend, nahe der Stadt Salzburg - im Norden, Stadtteil Itzling. Sämtliche wichtigen Versorgungen – Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Busverbindung im Stadtgebiet von Salzburg und vieles mehr sind in wenigen Minuten zu erreichen. Auch die Wallfahrtsbasilika Maria Plain ist in direkter Nähe gelegen, von wo man einen herrlichen Blick auf die Stadt Salzburg genießen kann.
Objektinformationen
Beschreibung
Die gebrauchte 2-Zimmer-Wohnung mit einem Flächenausmaß von ca. 41 m² liegt im 1.Obergeschoss (mit separatem Eingang) des Wohnhauses mit insgesamt nur 3 Wohneinheiten (-Wohnungseigentum).
Mit einer durchaus stadtnahen Lage (oberhalb der West-Autobahn)/ Naturlage, Nähe Maria Plain (Gemeinde Bergheim) ist die Wohnung, mit westlicher Ausrichtung, ideal situiert und das Stadtgebiet von Salzburg in kürzester Zeit zu erreichen.
Die Böden der Wohnung sind mit einem hellen Bodenbelag (Laminatboden) ausgestattet, der Sanitärbereich wurde kürzlich neu saniert (2025) - mit Badewanne, Toilette und eigenem Waschmaschinenaschluss - und ist mit modernen Fliesen ausgestattet, ein Küchenbereich ist eingerichtet, etc. Festzustellen ist, dass ein gebrauchter Erhaltungs- und Ausstattungszustand (-bis auf komplett neu saniertes Bad/ WC) gegeben ist und Sanierungsmaßnahmen zukünftig erforderlich sind.
Räumliche Einteilung: Diele, Vorraum/ Küchenbereich, Bad (Wanne/ WC und WM-Anschluss), Wohnbereich, Schlafbereich; Abstellraum/ Kellerabteil
Die Beheizung der Wohnung erfolgt mittels eigenem Pelletsofen (wasserführend) im Wohnbereich; die Warmwasserbereitung mittels Boiler im Badezimmer.
Eine Hausverwaltung für die Liegenschaft ist nicht bestellt. Die Betriebskosten werden demnach direkt beglichen (Gemeinde - Grundsteuer, Wasser, Kanal, Abfall: ca. € 60,-/ Mon.; Gebäudeversicherungsanteil: ca. € 130,-/ Jahr; Heizung: nach individuellem Verbrauch; Rauchfangkehrer; sowie natürlich Strom).
Die Wohnung ist derzeit befristet vermietet; der Mietvertrag mit dem langjährigen Mieter wurde kürzlich verlängert und ist nun bis per Ende Oktober 2028 befristet. Der Mietzins beträgt dzt. € 650,- inkl.
Es bietet sich die ideale Gelegenheit zur Anlage oder später auch als "Starter-Wohnung".
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Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 140.000 bis 168.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.760/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine gebrauchte 2-Zimmer-Wohnung in Bergheim-Gaglham mit rund 41 Quadratmetern Wohnfläche im ersten Obergeschoss eines kleinen Hauses mit nur drei Einheiten. Positiv zu berücksichtigen sind der separate Eingang, die westliche Ausrichtung, die naturnahe Lage nahe Maria Plain sowie das im Jahr 2025 neu sanierte Bad. Dem stehen ein insgesamt gebrauchter Erhaltungszustand, künftig zu erwartende Sanierungsmaßnahmen, eine eher einfache Heizlösung mit Pelletsofen sowie das Fehlen klar ausgewiesener Zusatzqualitäten wie Balkon, Terrasse oder Stellplatz gegenüber.
Die Lage ist für den Salzburger Stadtrand grundsätzlich ordentlich, jedoch nicht als Spitzenlage einzustufen. Die Nähe zur Stadt Salzburg wirkt wertstützend, während die infrastrukturelle Einbindung laut Lageprofil eher unterdurchschnittlich ausfällt.
Aus den vorliegenden Vergleichskaufverträgen ergibt sich für bestandsfreie Wohnungen ein Preisniveau im mittleren Bereich des Bezirks. Für das gegenständliche Objekt ist wegen Zustand, Ausstattung und Lage ein etwas niedrigerer Ansatz als beim algorithmischen Referenzwert sachgerecht. Zusätzlich war zu berücksichtigen, dass die Wohnung derzeit bis Ende Oktober 2028 vermietet ist, was den Marktwert reduziert.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 154.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 140.000 bis 168.000 Euro. Dies entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 3.760 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Michael Penninger
Peges Immobilien Gesellschaft m.b.H.
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