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Bewertet wurde eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 32 Quadratmetern Wohnfläche in urbaner Lage in Graz. Das Objekt hebt sich innerhalb des üblichen Bestandssegments positiv ab, weil laut Beschreibung eine hochwertige Sanierung durchgeführt wurde und zusätzlich eine neue Einbauküche, ein modernes Badezimmer, ein Lift, ein Keller, ein Parkplatz sowie eine gemeinschaftlich nutzbare Dachterrasse vorhanden sind. Auch der Ausblick auf den Schlossberg ist als wertrelevanter Qualitätsfaktor zu berücksichtigen.

Die Lage ist für eine kleine Stadtwohnung gut: Straßenbahn und Bus sind in unmittelbarer Nähe, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar, und die Nähe zur Fachhochschule unterstützt die Nachfrage nach kompakten Wohnungen dieser Größe. Gerade bei sehr kleinen Wohnungen liegt der Quadratmeterpreis am Markt regelmäßig über dem Durchschnitt größerer Einheiten.

Die vorliegenden Vergleichskaufverträge zeigen ein uneinheitliches Bild, weshalb die besser passenden Kleinwohnungen mit ähnlicher Fläche und höherem Qualitätsniveau stärker gewichtet wurden. Daraus leite ich einen angemessenen Quadratmeterpreis von rund 3.500 Euro ab. Der geschätzte Marktwert beträgt daher 112.000 Euro. Als realistische Wertspanne sehe ich 103.000 bis 121.000 Euro. Dieser Wert liegt bewusst über dem algorithmischen Referenzwert, weil dieser laut Steuerungs-Hinweis für dieses Objekt nur eingeschränkt verlässlich ist.