3-Zimmer-Wohnung mit großem Südbalkon und freiem Bergblick in Absam

Bewertet wurde eine 3-Zimmer-Dachgeschoßwohnung in Absam mit 65,82 Quadratmetern Wohnfläche, einem rund 10,80 Quadratmeter großen Südbalkon und freiem Blick auf die Bergwelt. Positiv wirken die südseitige Freifläche, die Dachgeschoßlage und das wohnliche Umfeld mit guter Nahversorgung, Schulen, Kindergarten und unmittelbarer Nähe zu Grün- und Erholungsräumen. Negativ ins Gewicht fällt jedoch der im Inserat ausdrücklich genannte sanierungsbedürftige Zustand. Bei einem Baujahr von 1971 und ohne nachgewiesene Modernisierung ist daher ein deutlicher Abschlag gegenüber modernisierten Vergleichswohnungen sachgerecht.

Die Vergleichswertableitung stützt sich auf reale Kaufverträge im nahen Umfeld. Dabei wurden vor allem jene Verkäufe stärker berücksichtigt, die hinsichtlich Größe, Lage und Bestandscharakter gut passen. Sehr hochpreisige Transaktionen im selben Gebiet wurden nur eingeschränkt herangezogen, weil sie eher auf bessere Ausstattung oder modernere Zustände hindeuten. Daraus ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 4.420 Euro.

Der geschätzte Verkehrswert beträgt somit 291.000 Euro. Als realistische Wertspanne sehe ich 275.000 bis 307.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis liegt innerhalb des für den Bezirk üblichen Bereichs, jedoch bewusst unter dem oberen Marktsegment, weil der Sanierungsbedarf den Wert klar begrenzt.