Wildschönau (Top W14): Ski-in/Ski-out Anlegerapartment
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Neubau aus dem Jahr 2023 in neuwertigem Zustand
- Professionell betriebenes Ferienresort mit Wellnessbereich und Zusatzinfrastruktur
- Sehr gute touristische Mikrolage in unmittelbarer Nähe zur Bergbahn
- Großer Balkon mit Bergbezug, jedoch Nordausrichtung
- Tiefgaragenplatz im Kaufpreis enthalten
- Voll möblierte und sofort betriebsbereite Einheit
- Kleine Wohnungsgröße mit marktüblich höherem Quadratmeterpreis
- Bestandsfrei ohne Vermietungsabschlag
Lage
Die Wildschönau Apartments liegen in Niederau, Wildschönau, einer der wirtschaftlich stabilsten und touristisch stärksten Regionen Tirols. Die unmittelbare Nähe zur Markbachjochbahn (80 Meter) verschafft dieser Anlage einen klaren Wettbewerbsvorteil: Ski-In/Ski-Out zählt zu den begehrtesten und wertbeständigsten Lagen im alpinen Ferienimmobilienmarkt.
Die Wildschönau ist Teil des touristisch hoch performenden Ski Juwel Alpbachtal Wildschönau mit 109 Pistenkilometern im Winter und über 300 km Wander- und Bergwegen im Sommer. Diese Ganzjahresattraktivität sorgt für kontinuierliche Auslastung, saisonale Planbarkeit und langfristige Ertragssicherheit.
Mit nur 50 Minuten nach Innsbruck und 90 Minuten nach München zählt die Region zu den bestangebundenen alpinen Feriengebieten. Besonders deutsche Gäste – eine der zahlungsstärksten Zielgruppen – dominieren die Nachfrage und sichern durch kurze Anfahrtswege überdurchschnittlich hohe Buchungsfrequenzen, vor allem an Wochenenden und Kurzurlauben.
Für Investoren ergibt sich hier eine ausgezeichnete Mikrolage, die drei entscheidende Kriterien erfüllt:
Hohe Nachfrage: Ganzjahrestourismus mit stabilen Buchungsraten.
Hohe Zahlungsbereitschaft: Premiumlage direkt an der Gondel.
Nachhaltige Wertentwicklung: Alpenregionen mit Ski-In/Ski-Out zählen zu den wertbeständigsten Immobilienkategorien Europas.
Die Kombination aus Infrastruktur, Erreichbarkeit und touristischer Performance macht diesen Standort zu einem strategisch hervorragenden Investment mit langfristiger Stabilität und konstanter Ertragskraft.
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
PREMIUM ANLAGEOBJEKT · WILDSCHÖNAU APARTMENTS · TOP W14
Sie kaufen in ein laufendes, professionell betriebenes Premium-Ferienresort ein — nicht in ein Bauträgerprojekt. Die Anlage wurde 2023 fertiggestellt und erlebt bereits den zweiten vollen Betriebsjahreszyklus. Von den ursprünglich 21 Einheiten sind noch 6 verfügbar — jede einzelne erwerbbar, das Paket auf Anfrage institutionell.
DIE EINHEIT — TOP W14 1-SZ Superior Ski-Apartment mit 48,61 m² Wohnfläche im 1. Obergeschoss. Nordausrichtung, 14,53 m² Balkon. Ein Tiefgaragenplatz ist im Kaufpreis enthalten.
Die größte 1-SZ-Einheit im Portfolio (48,61 m²) mit dem größten Balkon (14,53 m²). Nordausrichtung wird durch strukturellen Preisvorteil gegenüber Südeinheiten kompensiert.
AUSSTATTUNG DER EINHEIT Hochwertige Designküche mit integriertem Weinkühlschrank. Fliesen und Parkett. Fußbodenheizung, mechanische Be- und Entlüftung. Wellnessbad mit Dusche, hochwertiges Mobiliar, Bergblick. Schallschutzfenster, Mehrfachverglasung. Privater Abstellraum im Keller. Vollständig möbliert und betriebsbereit.
GEMEINSCHAFTSEINRICHTUNGEN Panorama-Sauna und Wellnessbereich, Rooftop-Whirlpool mit Alpenblick, Fitnessraum, Skiraum, Family-Lounges, stilvolle Lobby, Personenaufzug, Tiefgarage.
LAGE & ERREICHBARKEIT Wildschönau Apartments, Grafenweg 323c, 6314 Niederau. 80 Meter (ca. 90 Sekunden zu Fuß mit Skiausrüstung) zur Markbachjochbahn — Ski-In/Ski-Out-Grundstücke in Tirol sind praktisch vollständig bebaut, diese Lage lässt sich nicht nachbauen. Ski Juwel Alpbachtal-Wildschönau mit 109 km familienfreundlicher Pisten. Im Sommer über 300 km markierte Wander- und Bikewege. Autobahnanschluss A12 in 5 km. München (Flughafen und Stadt) 90 Minuten, Innsbruck 50 Minuten, Salzburg 80 Minuten, Zürich 3,5 Stunden.
DAS ERTRAGSMODELL Die Anlage wird professionell durch Peak Stay Hospitality betrieben — eine Tiroler Hotelgruppe mit Fokus auf vermietete Apartmentanlagen im alpinen Raum. Als Eigentümer schließen Sie einen Betreibervertrag ab. Alles Operative läuft über Peak Stay: Revenue-Management, Vermarktung auf diversen Kanälen, 24/7-Gästebetreuung, Reinigung, Instandhaltung, Meldewesen und Ortstaxe.
Ihre jährliche Einnahme setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:
1. FIXMIETE (vertraglich zugesichert, unabhängig von der Auslastung): Jahr 1 (Winter 2025/26): 0,25 % vom Nettokaufpreis Jahr 2: 0,50 % Jahr 3: 0,75 % Ab Jahr 4 dauerhaft: 1,00 %
2. POOL-AUSSCHÜTTUNG (anteilig): Alle Nächtigungsentgelte der Anlage fließen in einen gemeinsamen Pool. Nach Abzug von Betreiberentgelt (25 %), Marketing (10 %), Betriebskosten und Rücklagen wird der Rest anteilig nach Kaufpreis an die Eigentümer verteilt.
GESCHÄTZTE RENDITE AB JAHR 4 Fixmiete € 4.145 + Pool-Ausschüttung € 16.143 = € 20.288 Gesamteinnahme p.a. Mietrendite auf Nettokaufpreis: 4,89 % Bei 40/60-Finanzierung mit 3,5 % Beispielzinssatz: 7,56 % Eigenkapitalrendite nach Zinsen (steigt mit fortschreitender Tilgung über die Laufzeit).
FINANZIERUNG & USt Netto-Kaufpreis € 414.500. Die 20 % Umsatzsteuer (€ 82.900) wird bei diesem Anlagekonzept direkt zwischen Bauträger und Käufer über die Finanzamtskonten überrechnet — das heißt: Sie finanzieren und bezahlen in der Praxis ausschließlich den Nettokaufpreis.
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Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Kaufnebenkosten
3,5 % des Kaufpreises (Grunderwerbssteuer)
1,1 % des Kaufpreises (Grundbucheintragungsgebühr)
Vertragserrichtung + Treuhänder + Steuerberater € 4.974,00 zzgl. 20 % USt. sowie zzgl. Barauslagen
3,0 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt. (Vermittlungsprovision)
Courtagepassus
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Der Maklervertrag mit uns kommt durch die Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit zu Stande. Sollte Ihnen das von uns nachgewiesene Objekt bereits bekannt sein, teilen Sie uns dies bitte unverzüglich schriftlich mit.
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Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 390.000 bis 440.000
- Schätzwert pro m²
- € 8.530/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein neuwertiges Zwei-Zimmer-Anlegerapartment mit 48,61 Quadratmetern Wohnfläche im 1. Obergeschoss eines 2023 errichteten Ferienresorts in Niederau. Das Objekt verfügt über einen großen Balkon, hochwertige Möblierung, Designküche, Fußbodenheizung, Kellerabstellraum sowie einen im Kaufpreis enthaltenen Tiefgaragenplatz. Zusätzlich stehen gemeinschaftliche Einrichtungen wie Wellnessbereich, Sauna, Fitnessraum und weitere touristisch attraktive Angebote zur Verfügung. Für ein Ferienapartment ist dies ein überdurchschnittlich starkes Gesamtpaket.
Die Lage ist aus touristischer Sicht sehr gut zu beurteilen. Die unmittelbare Nähe zur Bergbahn ist ein wesentlicher Wertfaktor, ebenso die gute Erreichbarkeit und die vorhandene Nahversorgung. Der rechnerische Lagewert aus dem GIS-Profil bildet diese spezielle Qualität nur teilweise ab, weil klassische Wohnlagekriterien bei Ferienimmobilien weniger aussagekräftig sind.
Die vorliegenden Vergleichskaufverträge liegen zwar in unmittelbarer Nähe, zeigen aber ein auffallend niedriges Preisniveau und sind daher nur eingeschränkt als Hauptmaßstab geeignet. Maßgeblich waren deshalb zusätzlich die Bezirksstatistik, der Erstbezugscharakter, die kleine Wohnungsgröße und die hochwertige Ausführung. Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 415.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 390.000 bis 440.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 8.530 Euro.
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