Sanierungsbedürftige Altbauwohnung im 2ten Stockwerk, direkt bei Neubaugasse unweit der Mariahilferstraße
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- sehr gute Mikrolage im 7. Bezirk nahe Neubaugasse
- Altbaucharme mit 3,25 m Raumhöhe
- renovierungsbedürftiger Gesamtzustand
- WC am Gang als deutlicher Abschlag
- Dusche in der Küche und fehlendes zeitgemäßes Badkonzept
- kein Lift
- keine Freifläche erwähnt
- beschlossene Sanierungen der Allgemeinteile bis Q1 2026 leicht positiv
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Die sanierungsbedürftige 3 Zimmer-Wohnung mit 71,77m2 befindet sich in der Westbahnstraße, direkt bei der beliebten Neubaugasse, unweit der Mariahilferstraße im 2ten Stockwerk, ohne Lift.
Sie bietet ein Vorzimmer, eine Küche mit Dusche, 2 Zimmer und ein Kabinett. WC befindet sich am Gang, gleich neben der Wohnungstüre. Der Gesamtzustand ist als Renovierungsbedürftig zu bezeichnen. Die Raumhöhe beträgt 325cm, die Lage ist als Top zu bezeichnen!
Das Dachgeschoss ist noch nicht ausgebaut und befindet sich im Allgemeineigentum.
die Eigentümergemeinschaft hat folgende Sanierungen an den Allgemeinteilen der o.g. Liegenschaft beschlossen:
- Diverse Baumeisterarbeiten (Türerneuerung, Verputzarbeiten, Trockenbau, Edelstahlhandläufe etc.)
- Neuausmalung des Stiegenhauses vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss
- Austausch der Fenster im Stiegenhaus (neue Kunststofffenster)
- Sanierung der Installationen: Elektro (u.a. neue Steigleitungen, Stiegenhaus- und Kellerbeleuchtung, neue E-Wohnungszuleitungen), Wasser (Neue Kaltwasserstränge im Keller/Gang, Einbau von Absperrventilen vor den Wohnungen), Gas (Sanierung der Gassteigleitungen im Keller)
Die Fertigstellung ist Q1 2026 geplant.
Westbahnstraße (7. Bezirk), benannt 1862 nach der bald Westbahn genannten Kaiserin-Elisabeth-Bahn (Westbahnhof); vorher Lammgasse (nach dem Haus "Zum grünen Lamm", Neubau [alt] 250) beziehungsweise am Schottenfeld bis 1830 Pfarrgasse, dann bis 1862 Kirchengasse. Die Straße verläuft in Ost-West-Richtung von der Neubaugasse zum Urban-Loritz-Platz am Neubaugürtel.
Hinweis: In dieser Liegenschaft gelangen zwei weitere Wohneinheit auf der 1. Etage mit ca. 68 qm um € 399.000,- und auf der 3. Etage
mit ca. 117m2 um € 790.000 zum Verkauf!
Für weitere Fragen oder Besichtigungen steht Ihnen Hr. Denis Omerovic unter der Tel. 0664 24 024 96 jederzeit gerne zur Verfügung.
Dieses Objekt wird Ihnen unverbindlich und freibleibend zum Kauf angeboten. Oben angeführte Angaben basieren auf Informationen und Unterlagen des Eigentümers und sind unsererseits ohne Gewähr.Als Vermittlungshonorar gelten die allgemeinen Geschäftsbedingungen und die Verordnung für Immobilienmakler des BM für Handel, Gewerbe und Industrie, BGBL. 297/1996. Für den Fall, dass es diesbezüglich zu einem entsprechenden Rechtsgeschäft kommt, verrechnen wir Ihnen eine Vermittlungsprovision von 3 Prozent der Kaufsumme zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.Wir möchten noch darauf hinweisen, dass wir in einem Naheverhältnis zur Verkäuferin stehen.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 410.000 bis 455.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.030/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 71,77 Quadratmeter große Altbauwohnung im 2. Stock eines Hauses aus dem Jahr 1883 in sehr guter Lage des 7. Wiener Gemeindebezirks, nahe Neubaugasse und Mariahilfer Straße. Die Lage ist klar überdurchschnittlich: öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und städtische Infrastruktur sind in kurzer Gehdistanz vorhanden. Positiv wirken auch die klassische Altbausubstanz und die Raumhöhe von etwa 3,25 Metern.
Wesentlich wertmindernd ist jedoch der Zustand der Wohnung. Laut Beschreibung ist sie umfassend sanierungsbedürftig. Besonders ins Gewicht fallen das WC am Gang, die Dusche in der Küche, die einfache Gas-Etagenheizung, das Fehlen eines Lifts sowie das Nichtvorhandensein einer Freifläche. Die beschlossenen Sanierungen an den Allgemeinteilen des Hauses sind zwar positiv, ersetzen aber keine notwendige Sanierung innerhalb der Wohnung.
Die Auswertung vergleichbarer Kaufverträge im unmittelbaren Umfeld zeigt für marktgängige Bestandswohnungen höhere Quadratmeterpreise, die hier wegen des schwachen Zustands nicht voll erreichbar sind. Daraus leite ich einen angemessenen Quadratmeterpreis von rund 6.030 Euro ab. Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 433.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt zwischen 410.000 Euro und 455.000 Euro. Damit ist die Wohnung lagebedingt wertstabil, aber substanz- und ausstattungsbedingt klar unter dem Niveau guter Altbauwohnungen im Bezirk.
Ausstattung und Eigenschaften
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