Schöne 2 Zimmerwohnung in top Zustand mitten im 9. Bezirk- Sobieskiplatz!
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Sehr gute Mikrolage im Alsergrund nahe Park, Nahversorgung und öffentlichem Verkehr
- Klassischer Altbau mit Lift im 3. Obergeschoss
- Wohnung laut Beschreibung technisch und optisch überarbeitet
- Separate Küche verbessert die Nutzbarkeit des Wohnraums
- Sicherheitstüre und überprüfte Elektroinstallationen wirken wertstabilisierend
- Keine Freifläche wie Balkon oder Terrasse erkennbar
- Haus mit laufenden Verbesserungen und ausreichender Reparaturrücklage
Lage
Die Liegenschaft befindet sich in der Nußdorfer Straße 33/Ecke Säulengasse im 9. Wiener Gemeindebezirk, Alsergrund – einer beliebten Wohngegend, die eine angenehme Mischung aus urbanem Leben, guter Infrastruktur und gemütlichen Plätzen bietet.
Der nahegelegene Sobieskiplatz lädt mit seiner gemütlichen Atmosphäre zum Verweilen ein. In der Umgebung gibt es zahlreiche nette Cafés, Restaurants und traditionelle Wiener Gasthäuser, die zum Genießen und Entspannen einladen, darunter das bekannte Gasthaus The Highlander.
Wer gerne Zeit im Grünen verbringt, findet mit dem nahegelegenen Liechtensteinpark einen schönen Platz zum Entspannen und Spazierengehen. Auch der Donaukanal und der Augarten bieten sich für längere Spaziergänge, sportliche Aktivitäten oder einfach eine kleine Auszeit im Freien an.
Darüber hinaus befinden sich zahlreiche Einrichtungen des täglichen Lebens in der näheren Umgebung. Kindergärten, Schulen, Ärzte und Apotheken sind gut erreichbar und machen die Lage auch für Familien besonders interessant.
Auch für den täglichen Einkauf ist bestens gesorgt. Die Nußdorfer Markthalle befindet sich praktisch ums Eck und bietet eine gute Einkaufsmöglichkeit für den täglichen Bedarf. Weitere Supermärkte, Drogerien, Bäckereien und diverse Geschäfte befinden sich entlang der Nußdorfer Straße und in den umliegenden Straßen. Alltägliche Besorgungen sind somit bequem zu Fuß zu erledigen.
Die öffentliche Verkehrsanbindung ist ein weiterer großer Pluspunkt dieser Adresse. Die Straßenbahnlinien 37 und 38 sind über die nahegelegene Haltestelle Alserbachstraße in nur wenigen Gehminuten erreichbar. Mit der Linie 37 gelangt man in wenigen Minuten direkt zum Schottentor, wo sich die U2 befindet und man rasch in die Wiener Innenstadt kommt. In die andere Richtung besteht eine gute Verbindung zur Nußdorfer Straße mit Anschluss an die U6. Auch die Straßenbahnlinien 5 und 12 sowie die Buslinie 40A sind in der Umgebung erreichbar. Über die Linie 5 gelangt man außerdem bequem zum Franz-Josefs-Bahnhof, der weitere Zug- und Straßenbahnverbindungen sowie zusätzliche Einkaufsmöglichkeiten bietet. Die U4-Station Friedensbrücke ist ebenfalls gut erreichbar.
Zusammengefasst bietet die Nußdorfer Straße 33 eine wirklich angenehme Wohnlage: Hier findet man Geschäfte, Lokale und öffentliche Verkehrsmittel praktisch vor der Haustüre, ist schnell in der Wiener Innenstadt und hat gleichzeitig schöne Plätze und Grünflächen in der näheren Umgebung. Eine Lage, die sowohl für Singles und Paare als auch für Familien einiges zu bieten hat.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese schöne 2-Zimmer-Wohnung überzeugt mit einem großzügigen Wohnzimmer und einem gemütlichen Schlafzimmer. Ein besonderer Vorteil ist die separate Küche im Durchgangsraum, die nicht in den Wohnbereich integriert und dieser dadurch besser nutzbar ist!
In der Wohnung selbst wurde einiges erneuert. Sämtliche Oberflächen wurden überarbeitet und erneuert. Im Badezimmer wurden neue Abdichtungen hergestellt und die Sanitärgegenstände ausgetauscht. Die Elektroinstallationen wurden überprüft (entsprechende Elektrobefunde liegen vor). Zusätzlich wurde die elektrische Komplettierung, insbesondere Schalter und Steckdosen, erneuert.
Auch auf die technische Ausstattung wurde geachtet: Die Fenster wurden justiert und sämtliche Thermen gewartet und serviciert.
Ein weiteres Plus ist die neu eingebaute Wohnungseingangstüre. Diese ist eine Sicherheitstüre und entspricht der Widerstandsklasse WK 3.
Insgesamt bietet das Haus eine gute Kombination aus einem gepflegten und laufend verbesserten Gebäude, erneuerten Wohnungen und geplanten weiteren Verschönerungen der Allgemeinflächen. Besonders erfreulich ist, dass bereits zahlreiche Arbeiten durchgeführt wurden und auch die weitere Gestaltung des Innenhofs schon vorgesehen ist.
Das Haus befindet sich in einer schönen Lage im 9. Wiener Gemeindebezirk und wurde in den vergangenen Monaten in mehreren Bereichen aufgewertet. Dabei wurde sowohl auf die Verbesserung der Allgemeinflächen als auch auf die Erneuerung und Instandhaltung der einzelnen Wohnungen Wert gelegt.
Der Eingangsbereich des Hauses wird bis Ende des Jahres optisch saniert und präsentiert sich dadurch in einem gepflegten Erscheinungsbild. Auch im Keller wurden teilweise neue Kellerabteile errichtet.
Der Innenhof sowie der Zugang zum Fahrrad und Kinderwagenraum werden ebenfalls neugestaltet. Im Frühjahr 2027 ist außerdem vorgesehen, den Innenhof auf Basis eines Begrünungskonzepts neu zu begrünen und die bestehende Bepflanzung zu erweitern. Dadurch soll ein noch angenehmerer und einladender Bereich für die Bewohner entstehen.
Ein besonderer Vorteil ist, dass die Kosten für die genannten Maßnahmen an den Allgemeinflächen vollständig durch die vorhandene Reparaturrücklage gedeckt sind. Für den neuen Eigentümer entstehen diesbezüglich somit keine zusätzlichen Zahlungen.
Zögern Sie nicht und vereinbaren Sie heute noch einen Besichtigungstermin um diese wunderschöne Wohnung zu besichtigen!
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 240.000 bis 271.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.920/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 43 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung in einem Altbau im 9. Wiener Gemeindebezirk. Die Wohnung liegt im 3. Obergeschoss mit Aufzug und verfügt laut Beschreibung über Parkettböden, eine separate Küche, ein überarbeitetes Badezimmer, überprüfte Elektroinstallationen, gewartete Gastherme sowie eine neue Sicherheitseingangstüre. Zusätzlich positiv zu werten ist, dass im Haus bereits Verbesserungen erfolgt sind und weitere Maßnahmen an den Allgemeinflächen aus der vorhandenen Rücklage gedeckt sein sollen.
Die Lage ist für eine kompakte Stadtwohnung sehr gut. Die Nahversorgung ist ausgezeichnet, öffentliche Verkehrsmittel sind in wenigen Gehminuten erreichbar und mit dem Liechtensteinpark besteht ein unmittelbarer Grünbezug. Das spricht für eine nachhaltig gute Vermarktungsfähigkeit.
Bei den Vergleichskaufverträgen zeigte sich ein uneinheitliches Bild. Einzelne sehr niedrige Preise erscheinen für diese Mikrolage und Objektqualität nicht repräsentativ. Maßgeblich waren daher vor allem die besser vergleichbaren Verkäufe ähnlicher Wohnungen im Bereich von etwa 5.400 bis 6.100 Euro je Quadratmeter. Unter Berücksichtigung des guten Zustands, des Lifts und der starken Lage, aber auch des fehlenden Balkons, ergibt sich ein geschätzter Quadratmeterpreis von rund 5.920 Euro.
Der daraus abgeleitete Verkehrswert beträgt 255.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt bei 240.000 bis 271.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Daniel Madile- Daschütz
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